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反常还是回归 2006年上海商品住宅市场分析


2006年12月26日7:24

  盘点2006年一手住宅市场,可发现一些规律之外、情理之中的现象,看似反常,细细分析实则正常。
  
  千万可售量,市场没反应
  
  在网上房地产公布的信息中,有一个数据一直变化不大,那就是住宅可售量。从今年1月份至今一直保持在1000万平方米左右的水平,对比去年一手住宅全年2000万平方米的交易量,累积到今年的住宅
可售量足够卖半年的。按照市场经济供求关系的规律,当供大于求时,市场这只“无形的手”将会让价格下滑来促进销售。但一年下来,不论是官方统计还是亲身感受,房价波动不大。于是很多人认为,房地产的市场走势不遵循供求关系的规律。其实不然,仔细研究这1000万可售的一手住宅,发现了其中的原由。一方面是这些楼盘都有明显的缺陷———主要在地理位置,即使奉贤的房子再便宜,一个每天在徐家汇上班的普通员工也不太会考虑在奉贤购房;另一方面,累积到目前的1000万可售的物业与去年年底剩余的没有太大区别,也就是说去年难卖的今年还是没有卖掉,今年推出的基本都被市场消化掉了。

  明白了上述原因,我们就不难得出这样的结论———累积到目前的可售一手住宅大部分是不被市场认可的无效供应!无效供应对市场的价格影响不大,而今年推出的楼盘大部分被市场有效消化,市场不会出现明显的波动。
  
  资金链紧绷,推盘量放缓
  
  截至目前,上海一手住宅成交超过2000万平方米,而同期新增供应量不足1800万平方米,两者相差近200万平方米。开发商没有房子可卖了吗?不是!据估计,今年竣工可以销售的住宅面积应该在2500-3000万平方米。很多楼盘被开发商“雪藏”。

  一方面是市场观望情绪浓重,销售速度放缓,资金回收周期延长;一方面是相关政策要求闲置土地限期开工,需要大量资金,很多开发商陷入资金链紧绷的困境。但与去年一些开发商选择降价成交迅速回收资金不同,今年更多的开发商闭口不谈降价,甚至按照正常程序上市的楼盘也多次推迟开盘时间。缺乏资金的开发商不是通过卖房子获取资金而是到处寻找资金来源,有融资渠道的开发商或选择上市融资或引进战略投资者,甚至整体出售手中物业;没融资途径的开发商“死扛”也不降价卖房。

  其实造成这种现象的原因很简单,去年虽然有些开发商通过大量推盘、降价销售在短时间内回收了大量资金,但随后而来的问题让他们措手不及。比如“集体退房”、“索赔”等事件,让一些开发商既赔了不少钱也毁了名声。有了去年的“前车之鉴”,今年的开发商在推盘速度、销售价格方面都显得慎重多了。为了造成“供不应求”的现象,推迟开盘时间、放慢推盘速度甚至放缓工程进度也是情理之中的事情了。
  
  差异化明显,脱销和滞销
  
  同一地段的两个楼盘价差1000元/平方米以上,而且往往是价位高的越卖越好,价位低的无人问津,这在过去是不可思议的事情,但现在的上海楼市比比皆是。楼盘的品质越来越代替地段成为决定楼盘价格的重要因素。比如:浦东塘桥板块的上海绿城,去年开盘比周边单价便宜1000元/平方米,然而由于品质不错,每次开盘价格都有小幅上涨,到今年上半年价格已经达到15000元/平方米,超出区域行情不少,但仍然持续热销。周边某些楼盘由于客户定位方面的问题,同样的地段即使开出11000-12000元/平方米的单价仍然会出现滞销。

  其实出现这种现象对于广大购房者来说是一件好事。虽然不动产具有投资的属性,但它最重要的属性还是使用。所以楼盘的品质差异造成市场对其认可度的不同是市场经济下的正常现象。当所有不适合居民消费需求的楼盘都不好卖时,也就意味着房地产市场真正回归了理性。
  
  供求有错位,婚房成主力
  
  今年是结婚大年,所以婚房成交是今年楼盘成交的主力。但据我们了解,大部分挑选婚房的购房者对婚房都有比较明确、严格的要求。如果购房者希望购买新房,那么他们首先希望从签订买卖合同到收到房子之间的时间差不超过一年,最好在半年之内。另外,他们对房屋的地理位置、房型、面积、单价和总价都有明确的要求。一般要求是在环线以内,交通方便、生活配套设施完善,面积在60-100平方米,单价在8000-12000元/平方米,总价在60-100万元的两房。然而,上海符合这种要求的一手住宅又有多少?

  与需求相比,符合购房者要求的供应却明显不足。倒“三七”现象让很多开发商虽然打出婚房的招牌,却没有足够的合适房源供购房者挑选。很多适婚购房者只有选择次新房甚至十几年房龄的老工房作为婚房。上海楼市进入自住时代,供应与需求之间的错位仍然非常明显。
  
  低迷不“低迷”,成交超去年
  
  2005年上海一手住宅的成交量近2000万平方米。2006年,上海前11个月的一手住宅成交量已经达到2005年全年的水平,预计全年达到2100万平方米。在业内各方都普遍认为楼市“低迷”的2006年,一手住宅的成交量仍然保持增长。另外一个数据同样引人注意,今年前三个月的总成交量仅有400万平方米,是2005年宏观调控前第一季度的一半。下半年月成交量一直稳定在150万平方米以上的位置,即使“金九银十”不再的9、10月份,一手楼盘的销售量也保持着一定的增长。迹象说明,经过了近两年宏观调控,上海楼市的炒作、投机泡沫被逐渐挤压出去,楼市表现得更成熟、更稳健。

来源:房地产时报  选稿:吴月霞  作者:孙文勤   
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