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涨跌声中又一年 2006年楼市18个关键词


2006年12月26日7:19

  编者按:涨跌声中又一年。每到年底,总结楼市概况、预计明年走势是必做的功课。2006年楼市有多少个新鲜事、新鲜物呢?本报共整理了18个关键词,供读者窥一斑知全豹,能对今年楼市做个简单总结。
  
  ■关键词1 “国六条”
  
  入选理由:5月17日,国务院常务会议提出房地产市场的
六条调控措施,为:切实调整住房供应结构;进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长;进一步整顿和规范房地产市场秩序;完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向等。

  “国六条”的出台,被认为“新一轮调控号角终于吹响”,意味着去年3月26日“国八条”规定的“问责利剑”,已悄然举起。
  
  ■关键词2 “9070”
  
  入选理由:在九部委细则中,最引人关注的莫过于“90平方米以下中小户型要占70%”,“9070”如何界定,一时众说纷纭。这也是今年各地开发商最为关注的政策之一。

  “9070”意味着市场结构的大逆转,被认为是对楼市的极大考验。
  
  ■关键词3 营业税
  
  入选理由:营业税门槛从2年变为5年。从6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;超过5年(含5年)转手交易的,免征营业税。个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

  营业税变为5年后,掀起了一波“避税风”。做低价格、假赠与、延期交易、转为股权……,避税方法花样百出。“有税房东”千方百计少缴税,结果埋下了许多隐患。
  
  ■关键词4 个税强征
  
  入选理由:7月26日,国税总局一纸《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》出台。采取“强制性”征收方式,税率为20%。征收个税是原本就有的政策,这次实质上是对原政策作了些许修改,要求严格执行。

  为赶避税末班车,从7月26日至8月1日几天,全国各地的交易量都猛增,8月1日后市场成交则迅速进入“冰河期”。
  
  ■关键词5 “无税房”、“有税房”
  
  入选理由:“购房不足5年转让须交营业税”政策实施后,“无税房”、“有税房”的概念大行其道。5年以上的旧房变为楼市亮点、市场宠儿,而5年房龄以内和转手时间间隔不足5年的“有税房”则成了“过时产品”,不少房源降价求跑量。

  与之类似的称呼还包括:“免税房”、“涉税房”、“新政优势房源”、“无营业税房源”、“购入满5年房源”等。
  
  ■关键词6 限外
  
  入选理由:7月1日,建设部等六部委将共同签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。规定境外机构和个人在境内投资非自用房地产,应遵循“商业存在”原则,申请设立外商投资企业。投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。在境内没有设立分支机构、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。反之,可以购买自用、自住的商品房,且采取实名制。

  在2002年取消了外销房、内销房的区别后,六部委文件对外资重新设立了门槛,这对部分狂赌人民币升值的炒房外资无疑起了敲山震虎的作用。
  
  ■关键词7 赠与房产征20%个税
  
  入选理由:《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》10月13日下发。原先房屋无偿赠与,只要缴纳3%的契税;而现在除了要缴纳5%全额契税外,再次转手时,受赠人还得缴纳房价减去税费之后的20%,比正常的买卖缴税还高,根治假赠与不在话下。

  业内分析,该通知明修栈道,暗渡陈仓,感觉像是变相、有条件地征收遗产税,可能对我们现行的社会关系产生深刻的影响。
  
  ■关键词8 婚房
  
  入选理由:市婚庆行业协会今年初的资料显示,今年是结婚的旺年,预计举行婚礼的人数将达到15万对左右。而去年压抑没买房的结婚族,也将在今年快速释放。上海步入了婚房消费高峰期,开发商围绕婚房概念开展了形形色色的促销。调查显示,闵行区、浦东新区、长宁区及松江区是四大适婚板块。

  业内表示,婚房之后,明年将值生育高峰,“以小换大”的购房需求迅速上涨。
  
  ■关键词9 群租
  
  入选理由:本报2月份一篇《“群租杂居”现象堪忧》文章刊登后,揭开了群租大讨论的序幕。各大纸质媒体和网络媒体纷纷用整版篇幅进行报道。群租,一时间成了流行沪上的新名词。群租既因其低廉的租金在社会上客观存在,又因给社区其他居民正常生活带来极大困扰而声名狼藉。

  沸沸扬扬的结果是,市房地资源局将部分“群租房”认定为一种新型的“居改非”,并出台了相关的管理规定,对“群租房”现象予以规范和处理。
  
  ■关键词10 房奴
  
  入选理由:房奴在今年得到的同情格外多。房价高企,买房后生活压力陡然增大,很多人为了偿还房屋贷款,使生活质量大幅度下降,房奴一词由此而生并迅速流行。一则消息称,98%的房奴有精神病症,心理上会产生焦虑情绪,心理诊所曾被房奴挤爆。

  有开发商说,成为房奴是活该,更激发了百姓的仇富情绪。曾有好事者描绘出大城市房奴的15种表情,均是一脸苦瓜相。
  
  ■关键词11 不买房行动
  
  入选理由:“五一”前夕,深圳市市民邹涛在网上发起“持币待购、推迟买房”的“不买房行动”。号召人们不要再对虚高的房价坐视不理,要付诸行动,在近三年之内不要买房。

  这种自发的“不买房行动”能对房价产生多大的平抑作用,我们很难做乐观期待。邹涛也表明,“不买房行动”只是希望起到引导作用,并不是绝对地反对买房,而是号召大家买性价比合适的房子,不要买价格虚高的房子。
  
  ■关键词12 集资建房
  
  入选理由:早在一年前,北京市民于凌罡就率先提出集资建房的构想。随后,上海、武汉、广州、南京、成都等各大城市纷纷出现了形形色色的集资建房组织。后来,温州市个人集资建房组织委托的房地产开发商以1.0458亿元,竞买到温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”,这是我国个人集资建房首例成功拍得土地的项目。

  个人集资建房的风险是不容忽视的。没有得到相关法律法规和政策的相应支持,却有非法融资的嫌疑。
  
  ■关键词13 公布房价成本
  
  入选理由:房屋成本价是商业秘密吗?有公开的必要吗?这成了今年十一黄金周最热门的讨论。反对公开派认为在市场经济条件下,决定价格的因素主要是供求关系而不是成本,开发商有根据市场需求以及房屋质量好坏、配套设施是否完善等情况确定销售价格的自主权。支持公开派表示,公布房价成本不仅有利于保障公众的知情权,也可以有效减少房地产市场的商业贿赂等腐败问题。

  8月,福州市在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。经测算,开发商的利润率平均约50%,最低的约为20%,最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个。
  
  ■关键词14 独立房产经纪人
  
  入选理由:7月份,独立房产经纪人从理论真正落到实践,成了一种创新职业,在上海中介行业风头日健。在二手房交易从销售时代走向营销时代的形势下,独立经纪人的优势正不断发挥出来。与传统中介业务员相比,这种模式无底薪,但提成比例高达70%-80%,并且专职、兼职均可,还可拥有全方面房源及求购信息,并不局限在某区域。

  由于队伍整体素质偏低、外部环境不够完善、政策监控不力等因素,这种在国外大行其道的模式,在上海很难成为主流模式。
  
  ■关键词15 “铜九铁十”
  
  入选理由:“金九银十”是楼市的传统销售旺季,但今年在宏观调控的影响下,住宅成交量在不断降低,众多开发商眼中的期待也逐渐转为了失望,“金九银十”变成了“铜九铁十”。开发商的“绝地反攻”也成为了一场泡影。

  近几年,“金九银十”的销售量占全年比重呈逐年下降态势,这个传统旺季已注定“明日黄花蝶也愁”。
  
  ■关键词16 烂尾楼
  
  入选理由:调控力度的加大,银行信贷门槛的提高,成交量的低迷,使烂尾楼项目年底频频出现。如长宁区洛克双喜国际广场、虹口区四川北路1318号福海商厦在建房地产、静安区万泰大厦在建工程等。不完全统计,11、12两个月,至少有四五个烂尾楼已经或将走上拍台,这些项目基本都来自法院委托,主要都是贷款纠纷引起的。

  随着年底银行资金链的收紧,烂尾楼肯定有增无减。本市会不会再次引发烂尾潮?这让不少业内人士颇为担心。
  
  ■关键词17 房屋融资租赁
  
  入选理由:融资租赁相当于以租代售。出租人根据承租人的要求购入物品租赁给承租人,合同期内物品所有权属于出租人,承租人只拥有使用权,合同期满付清租金后,承租人有权按残值购入物品,拥有物品的所有权。对于开发商来说,将产权全部转让或委托租赁给融资公司,再由融资公司承租给个人,可保留产权用于资本运作,通过间接或直接融资搞“滚动开发”。对于政府来说,能解决租赁市场疲软的问题。

  既租又买灵活自如。在国外,融资租赁早已成为“朝阳产业”,并且是一种高级理财工具。
  
  ■关键词18 定制住宅
  
  入选理由:美国住房建造商协会(NAHB)对定制住宅所下的定义是:在客户自己的土地上并按客户的要求建造住宅;定制住宅是为一个特定的客户量身定制的、独一无二的住宅;一些定制住宅开发商可以同时提供设计和建造服务。定制住宅在中国还是一个小众的市场,从事定制住宅业务的开发商寥寥无几。

  定制住宅表达了这样一种心声:让更多的人省更多的钱。他们希望可以将房子设计得符合自己的需求,体现自己风格,彰显自我品位;他们期望做自己房子的房地产开发商,拒绝房地产营销商。

来源:房地产时报  选稿:吴月霞  作者:张之花   
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