这次国家九部门围绕调整住房供应结构、稳定住房价格出台了15条意见,其中第一条第二条,都体现了这次宏观调控整体的住房结构规划的调整方向。尤其是要求直辖市、计划单列市和省会城市要将住房建设规划报建设部备案,这一条就从源头上加强了对房地产市场的宏观调控。在接下来的数条意见中,分别就怎样加强经济适用房和廉租房的建设提出了不同的要求。
[8项"硬指标"调控房地产市场][房地产新政出台 解析调控八道杠][首付提高力度不大影响不小 购房者普遍观望][房地产调控细则新意不多 税收力度仍待加强][90平米成"分水岭" 房价涨跌尚难确定][政策非常量化 小开发商将遭遇"政策严冬"][房市调控又拧紧一圈 三大变化凸现改革]
全面解读"国六条"
    解读:与过去相应的调控政策相比,抑制需求的思路变得明确。此项条款对于减少动迁造成的硬性市场需求具有引导作用。“动迁这种刚性需求更具备紧迫性,适度合理控制、避免提前释放,这对于普遍市民的利益也是一种保护。合理控制与引导、调节住房需求是相协调的。”
 
调控八道杠之"9月底"
    各级城市(包括县城,下同)人民政府要编制住房建设规划,明确“十一五”期间,特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标,并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。
调控八道杠之"总面积7成"
    自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。
调控八道杠之"全额营业税"
    对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含)转手交易,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含)转手交易,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。[5年转让征税效果莫测]
调控八道杠之"空置3年商品房"
    对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
调控八道杠之"首付3成"
    有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
调控八道杠之"用地供应量7成"
    要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。严格限制低密度、大套型住房土地供应。
调控八道杠之"土地闲置2年"
    对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。
调控八道杠之"廉租住房制度"
    未建立廉租住房制度的城市,必须在2006年年底前建立,并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。落实廉租住房资金筹措渠道,城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设,各级财政要加大支持力度。各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
国六条之"调整住房结构"
    重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房实际上是宏观调控以来一再强调的主题。“但是需注意的是,再三强调的恰恰是最不容易做到的。”由于住宅与一般消费品不同,“带有公共消费品特性的特殊消费品”,因此国家会尽到更多责任来控制。
国六条之"发挥税收调节作用"
    使用信贷、税收等经济工具更易形成差别化对待和进行楼市调整,以达到“有区别”的效果。他指出,信贷、利率等方式较为有效,但并不是最有效的。“税收才是公众利益最大化的体现,但政策中只是提出在流转程序上进行税收以排除投机的不必要需求。”
国六条之"控制房屋拆迁"
    与过去相应的调控政策相比,抑制需求的思路开始变得明确。此项条款对于减少动迁造成的硬性市场需求具有引导作用。“动迁这种刚性需求更具备紧迫性,适度合理控制、避免提前释放,这对于普遍市民的利益也是一种保护。合理控制与引导、调节住房需求是相协调的。”
国六条之"整顿市场秩序"
    高力国际华东区常务董事翁琳就此认为,在房地产市场中出现的类似现象未必是引发该次调控的主要原因,实际上,在此之前,有关政府已经出台了相应政策来控制过热的局面,这一次是予以强调。开发商应该都是持观望态度,而目前所坚持的市场策略也未必会有改变。
国六条之"发展经济适用房"
    解读:对于这一条,余南平认为,该项措施应更多依靠行政手段来完成。“同时,要适度鼓励投资但应当着重防止利用价差来获取额外利润,强调住房保障功能,这就需要靠一些硬性手段,如长期持有房产、实行控租等规定,避免投资者向投机者的转变。”
国六条之"完善信息披露"
    中国房地产行业的整体透明度尚需提升,信息不对称问题较为严重。但从某些地区已经逐步完善地产统计和信息披露制度的成效来看,成效较为显著。“当然,在很多二、三线城市,房地产市场信息化建设和信息披露制度的发展,仍然需要比较长的时间来完善和发展。”
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