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市场回归理性 来年中国楼市五大悬疑待解


2005年12月28日7:07

  东方网12月28日消息:波涛汹涌的2005年楼市,在宏观调控强劲的缰绳束缚之下,逐渐从疯狂回归理性。京沪宁杭等地的楼市,在涨幅持续回落的基础上,绝对价格也开始松动。

  但是,平静的表面不能掩盖暗流的涌动,症状的缓解也无法替代病灶的根除。2006年的楼市,仍然充满着变数和悬疑,有待于宏观调控的进一步化解。

  悬疑之一:“稳步推进物业税”
的步伐到底有多“稳”?

  11月19日,税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2005”上表示,“十一五”期间,我国将稳步推行物业税,并相应取消相关收费。

  此言一出,业界热议。据了解,目前我国一般的房地产项目中,房价的50%左右为土地成本。开征物业税,就是将现行房产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。开发期间每年由地产商支付,房子卖出后每年由业主支付。

  开征物业税,一是减轻了开发商的土地成本,增加了住房的降价空间;二是加大了房屋使用成本,抑制消费需求;三是降低了开发商的进入门槛,有利于加大市场供应。业内主流的看法是,开征物业税将会抑制房价过快上涨。

  但物业税的开征是一个复杂的系统工程。北京链家市场部经理金育松认为,未来几年全面开征物业税的可能性不大。稳步推进物业税的步伐到底有多“稳”,将直接影响未来房地产市场的价格。

  悬疑之二:交易个税还是雷声大雨点小?

  个人二手住房交易所得应征收20%的个人所得税不是一个新税种。但其开征却一直是雷声大雨点小,或者只听雷不见雨。

  今年5月,国家税务总局会同有关部门研究出台文件,个人二手房交易所得税再次被重视。但建设部有关负责人说,二手房交易中收取个人所得税的做法只是个别地方的试点,全国推广没有时间表。随后部分地方明确表示,暂时不会征收交易个税。

  记者在互联网上搜索发现,自从二手房交易个税开征以来,杭州、南京、厦门、青岛、北京等不多的几个城市征收过这个税种,但目前大部分都暂停征收。

  交易个税能否开征、怎样征收,将直接影响2006年房地产市场特别是二手房市场的活跃程度。

  悬疑之三:房价“成本清单”是不是望梅止渴?

  今年7月,福州市物价局在全国率先公布了商品房的社会平均成本清单,这份被称为“第一个用准确数据揭开房产内幕的范本”,得到了政府部门、业内专家和普通群众的一致叫好,同时也受到了房地产开发商的集体反对。

  北京市有关部门明确表示,尚无计划公开房价成本清单。在福州之后传出即将推行房价成本清单公示的浙江、江苏两省,也正面临房价成本清单“难产”问题。福州市物价局有关负责人也透露,迫于多方压力,考虑不再继续披露房价成本数据。

  房价虚高,但到底虚了多少,没有人能回答清楚。除了任志强公开宣称“房产品牌就应该有暴利”之外,许多开发商都缩头缩脑不愿回答。四川一位开发商说,房地产商公开的利润一般是8%-15%,实际上真正的利润都在25%以上。

  房地产是个完整的利益“生态链”,涉及到政府多个部门。这是许多地方“成本清单”屡屡胎死腹中的主要原因。只有公布房价清单,才能将虚高的水分挤出,才能促进房地产业的良性发展。

  国土资源部有关领导表示,公布房价成本清单,还购房者知情权,非常有意义。但此后国土资源部有关部门负责人在接受某媒体采访时说,真要在全国范围内实施房价成本清单公开,难度非常大。目前国土资源部还没有把全国公开房价清单事宜提到日常工作中。

  悬疑之四:实行现房销售是不是“乌托邦”?

  8月15日,人民银行发布《2004中国房地产金融报告》称,很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。

  期房预售是房地产滋生罪恶的“万恶之源”。开发商依靠银行和承建商垫付的成本,一开工就通过预售制回笼资金,此法降低了行业进入门槛,难以保证房屋质量,又将风险全部转移给消费者和银行。

  虽然央行的报告只是一个建议,但此举一出,立即得到普通百姓和专家学者的普遍叫好。而多数开发商表示,现房销售将对开发商造成巨大的资金压力,希望不要在近期停止期房销售。

  一边倒的民意表达,并没能改变政府对期房预售的态度。8月24日,建设部新闻发言人表态,国家近期不会取消商品房预售制度。

  悬疑之五:实行房贷固定利率还得等待多久?

  2005年8月,央行公布《2004中国房地产金融报告》称,可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

  自去年10月29日加息,到今年3月取消房贷优惠利率,房贷利率已经两次上调,借款人每月还款额随之增加。固定利率房贷的好处,是使银行和借款人都能在一定程度上规避利率风险,从而实现“双赢”。

  包括工行上海分行在内的多家沪上银行表示,短期内没有推出固定利率房贷的打算。而浦发银行、光大银行、建行在南昌的分支机构则称,他们的固定利率房贷方案获央行批准,固定利率房贷的推出已经进入实质性操作阶段。浦发银行总行个人金融部预测,5年期固定房贷的利率将在6%至7%之间,高于现在的利率标准。



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