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四位房产投资客赚高额租金财技大公开


2005年12月28日9:22

  东方网12月28日消息:楼市的变化带来投资者们投资策略的变化,持房出租会成为今后很长一段时间里楼市投资的主旋律。目前市场上待租的房源不断增加,如何才能当一个轻松获得高租金的房东呢?

  我们的建议是——包装出租。所谓包装出租,就是对房屋进行恰到好处的提炼加工,包括提升居住功能、美化居室环境或者是拓宽租赁范围,以更好地适应目标消费者的需求。虽然这在当前的租赁市场上还
是个新概念,但它却是提升房屋租赁价值的一个非常行之有效的途径。

  楼市的变幻真让人感到有点措手不及,前不久还高涨得令人热血沸腾,但不多久却一下子跌入了一个低迷的怪圈。一轮严厉的宏观调控仿佛在一夜之间使世界变了样,很多人都发出了这样的感叹:“这市场还怎么玩?”

  但无论如何会玩的人还是要玩下去的,对于那些在房地产市场跌打滚爬的投资者来说,市场的改变引起的是他们投资策略的变化,持房出租会成为今后很长一段时间里楼市投资的主旋律。

  于是一个颇为棘手的问题就出现在了我们面前,目前市场上待租的房源在不断增加,在这种情况下你有没有想过把自己的房子包装一下呢?它对提升你房屋的租金回报可是有着相当大的益处呢!

  房产投资要打持久战

  现在的楼市真的变了,无论是从政策面还是市场面,我们都可以明显地感到这种转型。有一位投资者的话可以说是特别直白:“现在的楼市投资,可是要打持久战了。”

  这句话可以说告诉了我们两层意思:一是在目前的市场情况下,以前那种靠差价获利的短期投资行为可能已经一去不复返了;二是在目前的市场情况下只有长线投资才有其生存的空间,租金回报将会是今后很长一个时期里房产投资客的收益来源。

  种种迹象已经表明,上海楼市已经进入一个供大于求的时期。在这种情况下,房地产市场的运行也会出现许多新的变化。投资房产要从三个方面考虑其成本,一是投入,二是支出,还有一个方面就是机会成本。在目前的情况下,由于此前房价的不断高涨,一套房产的初期资金投入可以说已经相当大了。而从支出的情况来,营业税的征收大大提高了楼市的交易成本,而且持有房产也要支出像物业管理费等费用,再加上契税、交易佣金、贷款利息等等,如果再考虑投入资金机会成本的话,一套房子要上涨20%才能保证我们的赢利空间。在当前“供大于求”的情况下,这显然是很难实现的。

  交易成本的提高和市场状况的清淡都使得房产回归了它原来的物业属性,投资客将更多地与房东划上等号。

  租赁市场竞争趋激烈

  目前正有不少短线投资客开始转战长线投资市场,近日记者在调查中发现,在不少中介公司都接到了业主撤消出售要求,改为挂牌出租。于是一个不可回避的事实就出现在了我们面前,今后一个相当长的时间里,市场上待租房源的数量将会呈现出一个不断增长的过程,房屋租赁市场的竞争将日趋激烈,无论是“新房东”还是“老房东”,都将面临着新的挑战。

  与这两年房价快速上涨相反的是,近年来上海租赁市场却始终不温不火,其根本原因在于,租赁需求增长赶不上供给增长。不少房产中介表示,目前很多中高档住宅租金其实已是有价无市,问津者少。从实际情况来看,如今上海租赁市场上月租金在1500元之内的物业供不应求,而面积在100平方米至200平方米之间,月租金在4000元至8000元之间的住宅,则供过于求。

  这种情况的出现,首先影响到的是租金,租金的变化是一种即时反应,它主要看供求关系。现在各种因素造成了租赁市场房源增多,而同期市场上的需求增长速度并不与之匹配,使得在不少地区表现出需求不足、租金回落的局面,而业内人士认为,未来相当长一段时间内,租赁需求大量出现的可能性比较小。其次,不少房源“空租期”的频繁出现也大大降低了人们的投资收益率。

  记者的一位朋友现在手中还有两套房子没有租出去,几个月挂牌下来不见音讯也让他有点心急火燎的,这两天记者也时常接到他打来的电话,希望可以帮他为这些房子出出主意。

  包装出租广开财源

  朋友要我帮他出的主意无非是想把房子尽快租出去,并且租金可以高一点,可是要真的做到这一点,说难也不难。

  你有没有想过把自己的房子包装一下再出租呢?所谓包装就是根据你房屋的具体情况,然后进行恰到好处的提炼加工,包括提升居住功能、美化居室环境或者是拓宽租赁范围,以更好地适应目标消费者的需求。虽然我们这次提出的包装出租在当前市场上还是个新概念,但它却是提升你房屋租赁价值的一个非常行之有效的途径。

  不过这一概念其实已经有了很多实践者,不久前曾有五位温州人通过产权交易所以5600万元的价格购买了一处位于上海中心城区的老厂房,为了尽快盘活该资产,温州人投资4000万元对厂房进行改造。正当业内认为一家温州人开办的新厂即将投产时,这个五人“决策团”却把它变成了一个集市场、办公、餐饮等于一体的综合型消费广场。现在这一广场的招商工作进行相当顺利,获得了相当不错的租金回报。荒岛工作室的一位分析师表示:“目前仍有一批温州人在上海积极找寻可收购的物业项目,最好是整体收购,主要着眼点则在于地块位置、区域升值潜力等,而后再进行重新包装。”

  有人说温州人的操作是一种商业运作模式,但如果我们思路开阔一点,这种模式为什么不可以用在我们自己的房产出租上呢?资产的规模不在于大小,但其运作的原理却往往有着异曲同工之妙。

  在接下来的文章中我们就报道了4位“普通人”的真实案例:包括用简易装修吸引“海外客”;适应市场的日租公寓,浓墨重彩对老房子加工,自我包装对房屋分割出租等等。他们都是这一概念先行一步的实践者,而且在真枪实弹的市场中都收到了良好的效果。

  附加值提高租金回报

  为什么包装出租能产生这样的超额利润呢?因为它在一定程度上提升了房屋的“附加值”。

  经济学证明,在正常情况下商品只有“平均利润”,不可能存在“附加”的“值”,因为供给并不能自动创造需求,因此,商品的提供应当以市场需求作为前提,从“需求的视角”出发,才有可能创造出超过“平均利润”的“值”

  在经济学中有一个被称为锚定(Anchoring)的概念,指的是人们在进行价值评估时,不是根据对象的绝对定位水平,而是根据对象与某一参照点之间的相对定位关系,来确定其价值。其中很重要的一点在于引出了个性化价值或者意义价值的概念,这是交换价值之上的附加值和增值部分。而从租房这一行为来说,就是房东一切要从租客的个性化需求出发,来最终确定房屋的包装地位。而在另一方面,我们也可以把这种现象理解为经济学原理中的“边际成本定价原则”,就是房东实现了租金最大化,租客获得更多附加值的“双赢”局面。



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