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未来上海楼市如何运行 三大趋势值得关注


2005年9月1日7:16

  东方网9月1日消息:调控至今已经过去半年时间,总结前期市场状况对于未来我们有自己的判断。我们认为,未来上海楼市走向将会有三大趋势,包括市场三分、盈利模式回归、产品居住功能的提升。

  三分格局隐然成形宏观调控以来,上海楼市发生了三大变革,一是投资为主导的市场,转向自住为主导的市场;二是整体市场供过于求,楼市观望气氛深厚;三是高性价比产品受到市场青睐。

  在变革中,开发商、投资者和消费者为了各自的利益开始了博弈,根据当前的发展趋势,我们认为会出现三分格局:

  一是个别楼盘逆势热销,表现为产品不但具有稀缺性,而且具有高性价比;二是多数楼盘理性回归,表现为产品同质化严重,前期价格超涨;三是少数楼盘淘汰出局,表现为产品具有明显缺陷,降价难以带来有效需求。

  盈利模式回归产品

  在本次宏观调控前,市场主要表现出三大特点:一是土地是金,开发商主要利润源于土地;二是卖方市场,楼市因投资而供不应求;三是抢购成风,买卖双方普遍对产品品质关注不高。

  在这种市场背景下,开发商普遍存在着三种违背市场规律、缺乏合理基础的盈利模式:一是靠虚高的价格盈利;二是靠土地的增值盈利;三是靠紧张的供求关系盈利。但调控后,楼市表现出了四个方面的变化,一是变为买方市场;二是变为理性消费市场;三是廉价存量土地淡出;四是利润日渐恢复正常。

  因此,本次调控使非产品盈利因素逐渐消失,产品盈利模式逐步成型,使开发商的利润开始符合市场规律。

    宜居性能回升首位

  在本次宏观调控前,市场表现为三大特点:一是升值因素第一,地段因素至上;二是购房行为因炒作而非理性化;三是开发商“萝卜快了不洗泥”,忽视或漠视产品品质。

  通过调控,投资者淡出楼市,影响力式微;于是自住需求得到充分尊重和显露;同时投资者因楼市波动而被洗礼,意识到没有真实需求的投资就没有真实可靠的回报。

    由于自住客户关注的是“宜居”,投资客户关注的是自住客户的关注,即也是“宜居”。因此,“宜居”性能回升为购房首要考虑的因素,成为市场追逐的热点。
  



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  • 来源:东方早报  选稿:方翔    


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