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国六条公布之后 房地产商出奇沉默


2006年6月4日13:55

  

  冯伦和潘石屹出国了,任志强说话开始吝啬了,万科、华润则彻底保持沉默,房地产界出奇的平静。这是被俗称为“国六条”实施细则公布以来的现状,也是房地产这个年轻的行业有史以来最不平常的一次。

  之前历次出台关于房地产的政策都会引起激烈的讨论,房地产大腕都会登台演讲,而且每次都会有效果。国六条看起来比任何一次都要严格和有力度,房地产界却沉默了。这种平静反倒
比吵吵闹闹显得更深沉、更有震慑力。

  房地产业是公认的政策市场,开发商也面临着从受政府热情鼓励到被有条件地抑制的转变。开发商愿意把精力放在争取有利的政策上,这很容易理解。但一时有利的政策未必能解决长远的问题,矛盾的长期积累酝酿较之短期利益对开发商更不利。国六条也许是个契机,让房地产企业重新思考如何在频繁变动的外部环境下恰当地生存。

  从现在开始闭嘴

  一位房地产记者在MSN留言,“宏观调控先调控记者”。在国六条颁布之后,政府部门和开发商都开始远离媒体,采访变得出奇地艰难。以往愿意说话的人保持沉默,不愿意说话的人更加沉默。

  不过,开发商没有像他们的嘴巴一样安静。国六条实施细则中的数条条款让他们不停地忙活起来。“这是有史以来对行业影响最大的政策。”金网络经纪公司总经理杨强宏认为,九部委的新规,是对行业的重新定性。这对于地产行业的制度建设、资源配置,都会发生变化。甚至到价格定位都不再是开发商了。对于地产公司而言,技术模型、手段、战略构架都会发生变化。

  杨强宏考虑更多的还是长远问题,但眼下有更为迫切的难题。实施细则规定:“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。”这意味着确定规划但还没有开工的所有项目都要全盘调整计划。中原顾问总经理李文杰概括性地描述这一政策的影响面:”831之后有2亿平米的土地储备过关,现已供应出5至7千万平米,也就是说至少有1亿平米的项目要重新调整规划。”

  这对房地产企业来讲是个巨大的挑战。最具挑战性的是那些原定在较为偏远地区,都是低密度大户型的项目如果也要以90平米以下户型为主,预计销售将会变得异常困难。和记黄埔(资讯行情论坛)地产在北京的逸翠园二期亦未开工,属于可能需要调整的范围之列。该公司一位工作人员称,项目的一些工作已暂停,公司在召开会议研讨如何应对变化。“对我们有影响的,对大家都一样有影响”,他说。

  不用考虑远的,就在逸翠园所在的朝青板块,我们可以想象,还有大量土地未开工的天鹅湾和以豪宅著称的星河湾现在是如何的一番忙乱情景。把70%的豪宅都建成90平米以下的规模将是星河湾的噩梦。

  现在开发商能做的只能是企盼北京市的执行细则会比较宽松。在全国十余个省会城市有开发项目的阳光100副总经理范小冲表示,很多项目对于北京市政府将如何执行细则,都在等待。他犹豫地自问:“应该不会这样一刀切吧?”

  除了企盼,剩下的只有沉默。在清河有着几十万平米未开工项目的华润置地(北京)公司副总经理谢骥婉拒了采访,称现在不能代表公司发表任何看法。同样保持沉默的还有潘石屹和冯伦。喜欢发表评论的任志强只留下一个疑问:“去年5月建设部刚刚出台的普通商品房的户型标准是120平方米并可上浮20%,但这次文件提出的却是以90平方米的套型为主,那么是否意味着一年之后普通商品房的标准改变了呢?”说完,任志强便匆匆离去。

  科学地产观

  沉默可能源于某种压力,但同样意味着另一种方式的思考。厚土机构董事局主席林少洲认为,房地产问题是个复杂的社会问题,不能再火上浇油。

  之前,之所以争吵当然有争吵的好处,因为每次争吵房地产商总是能屡战屡胜。从上世纪90年代初开始,房地产开发作为拉动国民经济发展的发动机开始受到热情的鼓励。包括冯伦和潘石屹在内的著名地产商都在那个时代积累出原始资本。但是单纯以经济发展考量房地产业的方式逐步受到现实的挑战。

  “过惯好日子的人不容易接受苦日子”,林少洲认为,在环境顺利的时候,房地产企业膨胀太快,一遇到不利政策就承受不了。

  2003年6月,央行出台了121号文件,试图控制房地产金融风险。得到的是房地产商的全面反对,其反对的声浪超过了政府的声音。2004年,政府宣布实行全面土地招拍挂制度,同样再次遭到开发商的激烈反对。这次开发商再次成功,北京市为开发商留下了名为“831大限”的逃生出口。2005年,国八条出台,开发商有组织的呈上万言书。没几个月,七部委的联合检查组就宣布“不再出台新的调控措施”。在所有的开发商中间只有万科和南京栖霞采取积极行动支持政府中低价位房的建设。

  不过,一时争取来的利益并不能带来最终的良好结果。2006年初开始,北京和深圳房价开始狂飙。民间的“不买房运动”和怨言让决策者在2006年再度推出比以往任何一次都要严厉的国六条调控措施。

  国六条也许真的会让开发商清醒了。中城联盟马秘书长称,中城联盟很快将组织一个论坛,这个论坛不是针对国六条的讨论,而是关于“科学地产观”。“关键是讨论房地产业如何与自然、社会和谐,讨论房地产企业的公民责任和对和谐社会的贡献”,马秘书长说。

  林少洲认为,争吵没什么用,矛盾并没有被解决,房地产的结构问题确实存在,“越吵越严重,再嚷嚷下去大家都没好日子过”。
  

来源:经济观察报  选稿:王永娟  作者:姜洪桥   
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