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精明户主如何交易二手房 省钱有窍门


2006年5月16日11:30

  先签订合同再过户
  
  方法:先签订合同再过户,这种“适用于”房产证办理后只差3个月就满两年的业主。当然这是最好的状态,如果双方协商妥了,可以比3个月这个时间更长,就相当于购买一个期货,事先把价格定死,不论以后房价的涨跌都是按原来规定的价格买卖。
  
  案例:周女士今年3月份购买了一套面积为133平方米的住房,就
想把原来的老房子卖掉,不巧的是刚好赶上新政出台,原来那套房子买了刚刚一年半多,如果按照新政,这套40万的房子,如果按照46万卖出的话,可能要多交1.5万元的税费,周女士觉得划不来,于是通过中介,与买房人约定了一个价格,准备在年底等到房子满了两年之后,再到国土房管局最后交易,以避过缴纳营业税。
  
  双方签订合同之后,如果不及时办理交易手续,时间一长,就会有诸多外界因素影响到交易过程,双方都将面临所有突如其来的风险,包括政策风险、市场波动的风险,特别是房地产价格并不是很稳定的情况下,一旦出现大的落差,必有一方会有重大的损失。如果时间更长所承担的风险更大。
  
  避税省下多少钱
  
 
 新政下需要缴纳的营业税:46万X5.5%=2.53万元
  
  省钱数额=2.53万元
  
  定金当租金再过户
  
  方法:双方可以在确定成交的时候先签订一份租赁合同,期限为到办理产权过户不交纳营业税的时间为止,并在租赁合同里写明,买方以后购买房屋的时候,将已付的租金当作房款。
  
  案例:黄先生由于工作调动要去北京,于是把刚刚买到手的房子要卖掉,由于急于脱手黄先生就按照原来购买的价格64.5万买入价格原价卖出,但是如果按照房价全额缴纳5.5%的营业税,黄先生就要缴纳35475元。黄先生觉得很不划算,于是双方约定,买家先以租赁的方式入住,每月月租为1500元,到了两年之后双方再行交易,当然租费就计入房价,到时双方交易时黄先生就把租赁费扣除,也就是说两年后买主只需缴纳约61万元即可拥有此套房屋的所有权。
  
  由于房屋的价格具有极大的可变因素,假如在签订租赁合同时,所签的价格与两年之后该房屋价格不一样,房屋价格上涨了,那房主完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子,对于买方来讲,则要承担由此带来诸多机会成本。
  
  节约数额:新政下需缴纳的营业税:64.5万X5.5%=3.5475万元
  
  避税后缴交的营业税=0
  
  省钱数额=3.3万-1.2万=2.1万元=3.5475万元

  先公证买卖再过户

   方法:通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办理交易登记,待房产所有权满两年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳部分营业税。
  
  案例:胡先生的房子一直放在中介公司里待价而沽,买时的价格为108万,因为刚刚买了1年,自己就要出国,所以急着出手,刚巧赶在新政出台这个节骨眼,有一个买家出价120万买这套房子,但是如果按照新政,胡先生起码要损失1万多元,他心有不甘,而且移民的手续要到明年初才能下来,于是胡先生和买家商量好先去了公证处公证,愿意以60万的价格卖出。双方约定今年年底去国土局进行最后的手续交接。省下的60万元双方则私下交易。
  
  地产专家点评:通过公证虽然麻烦,但的确算是比较好的选择。但是这样同样会存在很多风险。比如像由于房屋的权属问题仅仅是公证,卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨的原因,买方想调整价格而导致双方产生分歧等等。
  
  节约数额:新政下需缴纳的营业税:120万X5.5%=6.6万元
  
  避税后缴交的营业税=60万X5.5%=3.3万元
  
  省钱数额=6.6万-3.3万=3.3万元
  
  真买卖假赠与
  
  方法:通过“赠与”的方式进行产权转让,私下里收取买主的房款。这样,房产过户时表面上没有任何金钱往来,业主也就不用交纳营业税了。
  
  案例:市民李女士手头有套房子价值45万,有买主愿意出60万买下这套房子,但是新政策出台,让她觉得卖掉房子除去杂七杂八的税费,落入自己口袋的钱似乎少了不少,于是李女士在中介的帮助下办完了手续,把这套房子转让了出去。
  
  因赠与行为没有发生市场化交易,而是一种民事行为,所以一般只收取部分手续费用。但是,采取明赠与、暗交易的买卖方式,对双方当事人都有很大风险。对买家来说,如何约定付款方式,就是一个重要问题,因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与,即使买家已经付了定金,也对出售方没有约束力。此外,我国《合同法》规定:“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任。”也就是说,如果买方收到的房屋出现质量问题,就很难要求原主人赔偿。另外,买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种“赠与”的方式承担的风险相对较大,如果私下交易被揭穿,双方都要承担相应的法律责任,而且还要补缴税款和罚款,对于双方来说都得不偿失。
  
  避税省下多少钱
  
  新政下需缴纳营业税:60X5.5%=3.3万元
  
  假赠与需缴纳的营业税:0
  
  但由于佣金提高了2%,所以成本有相应提高。此部分成本增长为:60X2%=1.2万元
  
  省钱数额=3.3-1.2=2.1万元



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