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另辟蹊径 从容应对按揭贷款利率"三级跳"


2006年5月9日11:11

  东方网5月9日消息:中国人民银行从2006年4月28日起全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中,5年期以上的按揭贷款基准利率由6.12%上调至6.39%。这已经是央行自2004年10月以来的第三次上调利率。

  业内专家认为:加息对于按揭贷款的普通购房者来说影响并不算大:4月28日前签定购房合同的,加息从明年元旦才开始;4月28日之后购房的,每户每月多还的贷
款也不过几十元。然而对大多数购房者而言,加息对其心理预期的影响远大于还贷数字增加的影响。

  自住型:压力来自心理预期

  北京的刘先生最近看中了一套位于方庄地区的二手房,总价为45万元。刘先生计划首付15万元,其余30万元从银行贷款。还没来得及购房,他就听说,银行又加息了,刘先生顿感后悔。

  假设刘先生贷款30万元,采取等额本息还款法,属于一套购房贷款,采取银行优惠利率(基准利率的0.9倍)。通过计算可知,加息前后相比,刘先生若贷款20年,月增加41.4元;贷款30年,月增加46.04元。

  投资客:投资收益率降低

  此次加息无疑为投资客发出了一个警示的信号:投资风险正在不断加大。

  北京的李女士打算在双井地区贷款购一套小户型60平方米左右公寓用于出租获益。在目前市场上来说,她看中的项目均价在10000元/平米左右,并且2006年以来价格仍处于上涨状态,户型、朝向好的售价到12000元/平米左右,然而该项目租金价格却是处于稳中略降的状态。

  一边是售价不断上涨,一边是租价无动于衷,再加上房贷上调,对于投资客来说,结果就是降低收益率。

  另外,我们还可以通过月供/月租金的对比指标来分析一下投资风险程度。假如李女士购房款为60万元,首付18万元,从银行贷款42万元,20年贷款。采取等额本息还款法,加息前(利率5.508%)月供为2891.02元,加息后(5.751%)月供为2948.99元,可见,支出成本增加。目前该房屋的租金价格在3000元/月左右,对于仅靠以租还贷的投资者来说,其投资风险性不言而喻。

  买家勿需急还房款

  房贷利率再次提高,对于已进入贷款阶段的购房者来说,新贷款利率要到2007年1月1日起才开始实施,因此8个月的缓冲期对于贷款购房的消费者来说也足够做出一些调整来应对突如其来的第三次提息了,因此北京“链家地产”市场部总监金育松提醒尚在贷款期的购房者,可以通过以下两点来衡量是否需要提前还贷。

  精算是否有提前还贷必要。加息首先是针对投资者的投机行为,打压过盛的投资势力,因此对北京市场占80%比例的自住消费者无需恐慌,因为实际的还款增加额并不大。例如,假设所购房面积100平米,单价6500元/平米,贷款50万,年限15年,按此次加息前的优惠利率进行商业贷款,总还款额为735757.2元,月供为4087.54元,而调整后的总还款额为747417.6元,月供为4152.35元,每月还款增加64.78元,总支出增加11660.4元。

  即使考虑到未来加息的可能性依然较大,但在实际操作上政府也会考虑到消费者的接受程度和金融政策的稳定性,调控将是小幅度且留有调整期的。因此业内人士认为购房消费者这时需做的就是冷静评估自己的实际收支能力,并结合所剩贷款时间以及金额等相关综合因素重新调整自己的还款计划,如果所剩时间不多,金额不多,不妨在剩余的8个月里增加还款额度,并平摊至各月,以降低总量负担。

  房贷消费者需结合自身的情况决定是否有必要提前还贷。如果购房者没有能力或并不想因为房贷利率的微调而改变自己的还款节奏时,就要谨慎考虑。第一考虑房产升值空间,这时购房者可以通过了解其房屋所在地的升值空间有多少,如果升值空间很可观,价格涨幅明显高于每月利息的增加额度,那么消费者也大可不必为了利息增加而苦恼。

  另外还要考虑自身情况,用租金抵消增加额度:如果购房者正以出租另一套房产的租金偿还月供,且租金要高于月供提高后的金额,那么也没有必要如此紧张;如果是房产的投资者,看中的是利润空间,那么在运作多套房产时就需要综合计算累计成本和房产投资的机会成本的增加是否合算,并要将预期的再次加息成本考虑进去,最终决定是抛售还是继续持有。

  光大固定利率房贷优势日显

  此前交易量有限,曾被指“叫好不叫座”的固定利率房贷,随着此次央行的加息突然火热起来,引起了广泛关注。

  4月27日,央行宣布上调了贷款基准利率0.27个百分点,第二天,建设部也宣布从2006年5月8日起,将各档次个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。这使得市民觉得金融市场已经进入一个加息预期,因此固定利率房贷的吸引力骤增。记者从光大银行了解到,央行发布加息消息几天来,咨询、关注该行固定利率房贷的客户激增,一时间出现了少有的火爆场面。

  为满足更多借款人通过固定利率锁定房贷成本,从容安排未来家庭支出的需求,光大银行于3月底在全国首家推出了浮动利率与固定利率可互相转换业务。原来办理浮动利率房贷的客户可转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房),办理时不收取任何违约金和手续费;对于已办理固定利率房贷,且固定利率贷款存续期在1年以上的客户,在缴纳一定违约金的情况下,也可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款存续期在5年以上的,免收违约金。

  据了解,光大银行此前推出的3年、5年以及10年期固定利率房贷产品,利率分别为5.85%、5.94%、6.18%,贷款期限内,无论央行如何调整利率,贷款人都将维持这一利率。而比较升息后的浮动利率,3年期6.03%、3-5年6.12%、5年以上6.39%,固定利率房贷无疑具有帮助借款人锁定借款成本、规避利率波动风险的优势。

  光大银行某集团客户在2006年2月为该企业1000多职工办理了固定利率住房按揭贷款,贷款金额2.15亿,贷款期限7年,全部执行6.18%的固定利率。如果按照6.39%的利率还款,该企业职工应还款本利合计26665.61万元,而采用6.18%的固定利率,应还款本利合计26484.62万元,两者对比,固定利率为该企业购房职工总共节省利息费用180余万元。

  业内人士表示,此次央行加息虽然幅度不大,但意义重大。在预期进入新一轮升息周期的情形下,借款人借助光大银行的金融新业务可以灵活地规避利率波动风险,从容安排家庭支出,降低借款成本,固定利率房贷产品必将引起越来越多的关注。

  下面我们将固定利率和浮动利率进行一个优劣对比,以贷款额30万元、期限10年为例,对比调整后的浮动利率和光大固定利率的还款额。

  从表2中可以看出,如果执行优惠利率,固定利率的客户比选择浮动利率的客户每月多还款49元,但是在目前房价持续维持高位的情况下,不排除央行继续加息的可能。一旦央行再次加息,幅度仍为0.27,则贷款利率为5.994%,与固定利率6.08%只相差0.086%,可以说相差无几。如果执行基准利率,利率调整后比光大银行固定利率高了0.01%,已经申请固定利率的客户,利率维持不变。显然,之前选择固定利率,“赌”央行加息的客户算是做对了。

  另辟蹊径关注二手房

  从这个“五·一”的房地产市场来看,北京的购房需求依然旺盛。据有关数据统计,目前自住需求占到80%以上,投资需求仅占20%左右。再加之首都北京巨大的吸引作用,希望在北京购房的需求者也在不断增加。

  针对目前居高不下的一手房价格,中原地产三级市场部副总经理宫萍建议,有住房需求的人士不妨通过购买二手房、租房这样的梯级式消费来解决居住问题。

  “链家地产”市场专业人士认为,虽然此次央行的小幅度加息对于房地产市场价格影响程度并不会太高,但为了进一步稳定房价,政府有可能会出台系列配套调控政策。这可能对部分需求者在心理上产生一个更大的心理暗示,“利率还会上调吧,我应该考虑一下什么时候买房了”,这也就是经济学所说的“逆向选择”。所以,从短期来看,自住房产需求者的购房意愿更会加强,特别是此次加息将会助推部分购房者的购房行为。

  而从长期来看,虽然个人住房贷款利率上调一方面加大了房产投资者或者投机者的资金成本,但同样也给有真正购房需求的人群加大了购房成本。这就会使购房者仔细衡量自身的经济承受能力、对自己预期收入和成本支出做更加理智的判断。如果自己认为只有能力购买30万的房子就决不会冒利率风险去预支购买35万或者40万的房子。因此,更深远的影响是将会推迟人们对升级置业的进度,从而使得房产梯级置业更加明晰。

  最近的三次加息

  2004年10月份第一次加息前,时值房地产市场投资、投机风行,而利率水平处于历史低位,为了保证正常的宏观经济运行,平抑过快的物价上涨,加息便成了顺理成章之举。但是效果并不明显,于是仅过了半年,2005年3月份,央行再次加息,希望通过利率的手段来调控房地产市场过热的投机行为。

  同时宏观调控帷幕大开,之后接连推出了新旧国八条、七部委新政、税收征收等政策。这些政策对房产投资比重较大的上海等地起到了一定的抑制作用,但是据国家发改委、国家统计局调查显示,2006年一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了5.5%。房地产市场在受到短期的压制后,依然热度不减,而且提前消费、恐慌性消费有上升势头,银行因此承担着越来越大的贷款风险,此时再次加息,也是情理之中。



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  • 来源:中国证券报  选稿:包晶晶  作者:殷鹏   

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