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我国房子到底多不多 用开阔视野思考"过剩"


2006年2月28日9:58

  房子到底是多,还是不多?在正月,这个话题迅速成为业界关注的焦点。国土资源部网站文章开宗明义指出,我们需要直面住房结构性过剩。中国经济景气监测中心一份研究报告称,当前房屋存在潜在过剩危机,商品房的施工面积相当于按目前水平计算5年多的竣工面积,商品房空置面积达1.14亿平方米。在2005年全国已被购置的土地面积中,未完成开发的有近1.7亿平方米,按2005年前11个月的开发水平,还
能满足一年多的开发需要。

  在行业景气的时候,一年多的开发量对于市场来说,并非一个太难消化的数字,但是,随着投资性购买的业主增多,一些城市陆续出现的零水费、零电费空置房屋的数目会增加到一个什么样的程度,却是大家关注的。

  一方面,除开某些特定区域,宏观上来看,大多数城市的住宅土地供应并没有减少到无法满足市场需求的程度,商品房施工面积过大已成为房地产产能过剩最集中的体现。近几年全国房地产业土地购置增速明显偏高,有适度下调的必要。另一方面,就像在北京引发沸沸扬扬争论的,在四环等城市中心区乃至次中心区,未来一两年可以开发的土地供应量却严重不足。在讨论土地是否足够这个颇为沉重和沉闷的问题之前,其实带出来的是另外一个更加长期的实际问题,那就是大多数城市人群未来的居住方向。

  按照国际惯例,城市居民人均GDP超过3000美元,就会出现居住郊区化。北京、上海、广州和深圳等大城市过去数年,陆续出现了郊区住宅兴旺的景象。除了传统的豪宅区域,绝大多数新出现的郊区楼盘基本打着白领、中产福地和乐园的旗号。但事实上,在郊区的目标受众群上,第一定位的是对房屋总价最为敏感的中等收入人群,在这里郊区和城市的区别是,50万在市区只能买到一套普通高层住宅,到了郊区则成了一栋Townhouse。甚至于,别墅贫民化的概念也由此应运而生。更有甚者,有媒体曾经放出这样的话来,要判断一个人是不是中产,就要看他是不是买经济型别墅,还没住上或者没有计划购买经济型别墅的人,那么请继续努力。通过这样对中产阶级的强行划分,以达到卖房子的目的,可以说是目前为止见过最儿戏最不负责任的说法,比北京电视台某天的新闻调查节目中,电视记者在北京街头问了一大圈之后,终于有一个略带口音的农民工敢直接承认自己就是中产更加有过之而无不及。

  有意思的是,尽管相关的研究机构都坚持,郊区化的趋势应该从收入高、条件较好的人群开始,而不是让买不起市区高价房的人们迁到郊外去。但现在的事实大多数时候都是相反的。在回龙观、天通苑和通州挤满了每天需要回到城市中心的人群,并因为城市交通的不堪重负而造成时间成本的极端浪费。可见,这种往外走的趋势并不一定代表城市主流公众真正的意愿,更大程度上是迫不得已的选择。

  所以,认识到住宅的结构性过剩是可喜的,但是这只是第一层。更深的一层,是应该体会到,城市之中,更多市民需要的住宅其实是持续短缺的。

  无论是就业还是社交,在经济增长期之中的中国社会,城市中心区域,对于大多数希望能够通过自己劳动和智慧改善工作环境、提升生活质量的人来说,仍然在相当长一段时间之内具有强大的吸引力。而这一群财产处于积累过程之中的人,正是在城市中心区域置业和租赁的最主流人群。中国大城市交通配套的滞后和社区环境的艰难营造,使得郊区化住宅成为一个鸡肋。而城市中心以及次中心的中档以上物业无疑是最合适主流人群需求的。但是,无论在北京还是广州,大量市区能够提供的都只是陈旧的缺乏管理和与都市发展水平不相称的民居筒子楼等品质欠佳的公共产品。而与此对应的,就是大量以美元计价超出普通白领月薪水平的所谓高档公寓。

  在改革开放27年之后,产品短缺变为了产品过剩。但是,这种结构性过剩伴随着的是更加深入的短缺。这种结构性的过剩,从根本上理解,也许只是一种结构性的失衡,过剩的根本原因,在于有品质的产品短缺。这种过剩,既不能缓解住宅的压力,又不能减少社会资源的消耗,更加不能寄望于拉低房价。而更加应该正视的是长期刚性的短缺,如何能够满足日益增长的公众对于有品质的住宅的真实需求,已经是关乎和谐的一个显性指标。因此,能够摆脱一些统计数据的桎梏,用更开阔的视野思考房地产业的过剩和短缺等重要话题,其实更加合乎公众利益,才能够更好地制订政策。

  实际上,小平同志早就说过,要把“人民拥护不拥护”、“人民赞成不赞成”、“人民答应不答应”、“人民高兴不高兴”、“人民满意不满意”作为一切工作的出发点。房地产业发展牵动亿万社会公众,切莫轻言过剩。



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  • 来源:中国经济网  选稿:方翔    

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