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假按揭在业内很流行 致使银行风险加剧


2006年2月13日9:48

  你听说过买房子既不用自己掏钱,开发商还白给你1000元的事吗?日前,广西北海市一位开发商就此向记者披露了住房“假按揭”内幕,并称此举在业内很流行,致使银行风险加剧。

  住房按揭贷款又称住房消费贷款。由于大多数购房者不能一次性付清巨额房款,多采取向银行贷款方式,由银行代付,然后逐月向银行支付本金和利息。这种贷款被认为“三方得益”:购房者解购房资金之困,银行因放贷得
利,开发商则及时收回投资。但近年来,一些地方房地产开发过热,在实际操作中,却变成了解决开发商资金不足的暗渠。

  这名业内人士说,目前国内的大部分开发商属于中小型企业,自有资金不足,融资渠道有限,与银行的关系成为项目能否做成的关键因素。在国家实行宏观调控,出台抑制房市过热的政策后,直接利用土地、项目抵押获得开发贷款的可能性降低,开发商在按揭贷款上动起了脑筋。

  按照规定,对于商品房销售,一般要求楼盘封顶才能办理按揭贷款。但办理抵押贷款的凭据只是住房预售登记,与拿到房地产证是两回事,后者要在配套完成、项目验收合格后才能领取。住房预售制度使得办理按揭与办房产证之间有一个“时间差”,这个时间差为“假按揭”开启了方便之门。

  办“假按揭”在程序运作上也很简单:开发商弄来一些身份证,给予每张身份证持有人一定报酬,譬如1000元左右,由持有人在办理按揭贷款的格式合同上签字。为了消除这些假买主的顾虑,开发商承诺对方无需交纳首付,而且在办房产证前的按揭款由开发商负责。合同一签,银行即根据合同向开发商放款。

  开发商得到银行贷款,解决了开发所需资金,但同时也付出了沉重成本:“买”身份证的费用、垫支的首付款、办房产证之前的月供。举个例子,一套30万元的住房,购房者首付为30%,即9万元,银行扣除10%抵押担保金后,将总房价的六成18万元——假如再不用其他打点费的话,转到开发商名下。要把这些成本挣回来,惟一的希望就是炒高房价,在办证前有人接盘。了解这一点,你就会明白为什么一些楼盘刚刚开盘,销售榜上就涂了大片红色或插上红旗;为什么一些楼盘会雇请农民工通宵排队抽签购房;为什么会不惜血本极为铺张地进行广告推介;为什么故意在销售时搞所谓的“内控”。一切的一切,都是为了制造一种旺销假象,炒高价格,而房市一如股市,购房者普遍存在买涨不买跌的心理。

  这名业内人士说,如果市场“正常”,销售红火,有接盘的下家,开发商到交易管理部门撤销假买主的预售登记,银行按揭贷款顺利由下家接茬,办房产证直接填写下家名字,不发生交易税费,一切就会瞒天过海,滴水不漏;而一旦住房滞销,立马就会“穿帮”:房子卖不动,开发商资金难以回笼,无力承担办房产证前代交的月供,银行向合同签订者催交按揭,这些当初借一下身份证白得1000元的捡便宜者,发现自己变成了“套中人”,要是房子最后因配套未完成等原因不能验收,成了“烂尾楼”办不了证,他们更只有跌足捶胸的份了。

  开发商搞“假按揭”,没有银行的合作办不了。按照规定,银行发放按揭贷款,要贷款人提供收入证明,视其有无偿还能力,还要实地察看贷款人购买的住房,现在这些都由开发商“搞掂”,甚至出现虚编房号骗取贷款的现象。“在一些城市,假买主不少是银行本身的职工,开发商将一定比例的商品房以低价优惠提供给银行职工,由他们抛售后赚取差价,现在不少人因为卖不出去成了不情不愿的‘房东’,”这名业内人士说。

  “假按揭”使银行承担了巨大的风险。这名业内人士说,在有关部门出台打击“炒房”、抑制房价飙升的措施后,许多中小开发商资金断链,一些城市出现了楼盘“烂尾”。这些“烂尾楼”一方面办理了按揭贷款,同时又不能办证,如果贷款人逃废债务,将变成银行的包袱。“一些银行向法院起诉讨债,但要是贷款人没有正常收入,胜诉了法院也难以执行,”他说。



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  • 来源:经济参考报  选稿:方翔    

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