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广州开征卖房个税 上海是否会跟风?


2006年1月4日10:42
  东方网1月4日消息:从今年1月1日起,在广州进行个人二手房买卖,卖房“利润”要缴20%的个人所得税。在市场低迷情况下,上海会否跟进?这无疑是今年楼市最大悬念之一,对此,多数专家认为短期内开征可能性很小

  从今年1月1日起,在广州进行个人二手房买卖,卖房“利润”要缴20%的个人所得税。去年以来,为了稳定房地产市场,国家先后出台“国八条”、“七部委新政”等一系列政策,开征营业
税等都成为了各地方落实中央政策的重要手段。重新收缴个人所得税,无疑是这一系列重要措施的贯彻和延续。广州征收二手房交易个税具体办法如何?目前情况下,上海是否会跟进?如果实施,对自住者和投机客有哪些影响?

  广州政策解读征收方法分为两种

  根据广州市地税局上月最新出台的《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》的规定,税务部门可向售房者按照“财产转让所得”据实征收20%的个人所得税。如果售房者能够提供完整材料来证明转让房产没有所得的,不用缴纳个人所得税。

  根据《通知》,税务部门对个人二手房买卖征收个税分两种征收方法:一是“据实征收”,二是“核定征收”。

  实行“据实征收”的,以一次转让房产收入额减去房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%税率计算应纳税额。计算公式为:应纳税额=(每次转让房产收入额-房产原值-合理费用)×20%。

  实行“核定征收”的,按售房收入全额计征。计算公式是:应纳税额=个人转让房产收入额×应税所得率×20%。《通知》还规定,广州市个人转让房产适用的“应税所得率”:转让住房的为5%;转让非住房的为7.5%。

  成本包含哪些部分?

  “房产原值”包括:(1)自建房:报建及建造过程发生的费用;(2)购买商品房:购进价格及购房支付的其他有关费用(包括契税、印花税、权证综合费等);(3)受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房产:发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购进价格及其他有关费用。

  合理费用是指,转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用。

  哪种收法更合算?

  一套二手房以60万元卖出,假设房产原值和合理费用合计52万元,如售房者提供相关完整资料的,根据“据实征收”方法,要缴个税额:(60-52)×20%=1.6万元。如售房者不能提供相关完整资料的,按“核定征收”方法,要缴纳个税额:60×5%×20%=0.6万元。但如果卖出价为60万元,而房产原值和合理费用合计58万元。则按照“据实征收”方法,要缴个税为0.4万元;按“核定征收”方法仍为0.6万元。

  从上例可见,卖房“利润”不同,两种征收办法哪种“合算”也有不同。采访中,业内专家告诉记者,如果住宅的卖价比原买价高出5%以上,使用核定征收方法比较划算;而如果差价低于5%,则可选择据实征收。总体来说,比较前后两种征税方式,如果增值部分没有超过10%,那么征税额没有太大差距。

  自住房屋暂时免征

  有关人员表示,如果纳税人能够提供完整的证明材料,而计算出来房产转让没有所得的,则不用缴纳个人所得税。据介绍,根据现行政策规定,还有两种情况可享受二手房转让税收优惠:一是个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税;二是个人转让自有住房并在出售后一年内重新购房,可全部或部分退回转让住房已缴个人所得税。

  《通知》还进一步明确了申请退税的房屋买卖时间:个人重新购买住房时间是以购房合同的生效时间、第一期房款发票上注明的填发日期或房屋产权证、契税完税证明上注明的填发日期,按照孰先的原则来确定重新购房的时间。而个人转让自有住房时间则以个人转让自有住房缴纳的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。

  上海情况分析先期征收地方多暂停

  二手房交易征收20%个税并非新政策,2003年发布的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》中,就对此作了明确规定,但由于种种原因征收工作一直停滞。近期,房地产调控背景下,个税征收再次“风生水起”。按个人所得税法,卖房差价征收个税无疑是原则规定,只是并未严格实施而已。此前,北京、杭州、南京等地也曾有相应实践,但最终都以不同的表现形式或夭折或停滞。

  去年10月份国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》,对于存量房交易环节所涉及的个人所得税、土地增值税等税种,各地要依法征收,不得以任何理由和借口,对税法及相关税收政策进行变通和调整。此后,国内多个城市纷纷传出信息,政府部门正在根据当地实际情况制定配套政策。如今,广州领先一步实施二手房交易征收20%个税,上海是否会跟进呢?

  长期:上海难免征收

  采访中,上海大学房地产研究中心副主任邢元志博士向记者表示,按卖房“利润”所得征收20%个人所得税并不是一项新规定和新政策,根据以往的法律法规政策,个税是早就存在的,之所以没有开征,一方面是原来应纳税的没有主动申报,而不是不应该交,纳税是每个公民应尽的义务,所以,除非国家出台新的政策,对此个税进行减免,否则,各地出台征收的细则是迟早的事。

  信义不动产研究中心研究员李振宇认为,尽管其他城市强征个税的结果多不尽如人意,但本次广州市个税征收的现象,似乎表露着政府态度执著不倦。处于中国房地产市场风头浪尖的上海,应该找不到能脱离个税强征漩涡的理由。

  短期:似无出台必要

  采访中,记者了解到,多数专家认为上海目前不会开征二手房买卖个人所得税。

  上海市房地产协会法律部副主任、资深房地产法律专家陈世福律师认为,目前本市出台的可能性不大。他指出,因为个人所得税按照目前中央和地方达成的分配方式为60%和40%之分,地方只能留40%,因此对于地方来说积极性不会很高。广州税收政策的出台有其背景原因,前一阶段众多大陆和港澳买家纷纷涌入珠三角炒房,使得广州楼价极速飙升,政府为调控房价而出台不得已的措施,这可从杭州和北京类似政策出台的结果可知。反观本市楼市调控政策已基本显露成果,价格渐趋回归理性,投资客已基本被挤出楼市,因此,似无出台的必要。

  认为上海迟早会开征的邢元志也表示,上海的房地产价格领跌全国,而且预计在未来一年中可能还会继续回调,所以,此时并非出台相应政策的适合时机,且按照以往上海市政府对房地产市场调控的一些做法来看,基本是紧跟中央,而不会独自出台地方性调控政策,除非全国都开征个税,上海市政府应该不会领先全国做此决定。

  复旦大学房地产研究中心王克忠教授告诉记者,房地产市场是个区域性市场,每个省市地区的情况不同,从上海目前的情况看,至今为止的一系列政策已经可以了,上海楼市最佳的状况是结束目前的观望,开发商该降价就降价,买房人遇到合适的物业也可以适时出手了。

  炒楼客的又一帖猛药

  邢元志认为,从长期来看,开征房产交易个税对房价没有影响,因为这是一个正常的税种,仅是交易环节中必须要缴的一个税种,但从短期来看,近期开征个税会导致房地产价格加速回落,对房地产市场产生巨大的负面影响。开征个税会减少卖房者的利润,同时也会增加购房者的负担,因为一般来说,所纳税费会由交易双方共同承担,所以开征个税将使目前的炒房行为变得更加无利可图,从而会引发大量的投资客离场,这样就会导致价格进一步回落。

  陈世福表示,上海如果出台政策,不管是按照“据实征收”,还是按照“核定征收”方式,对于老百姓来说也不会增加多少税费,而对炒楼客来讲,则又是一帖猛药,因为赚取的差价越大,其必须缴纳的个人所得税就明显增多,对以牟利为目的的投机客来说,利润空间将被大大缩水,从另一层面上来看,对于自住客是个入市的好时机。



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  • 来源:劳动报  选稿:实习生 应健    


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