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个人房贷风险预警再升级 银行应把心态放稳


2006年6月12日9:54

  我国的房地产业高度依赖银行资金,而房贷业务也一直是商业银行信贷投放的重点。银行一头担着房地产商的开发贷款,一头担着个人住房贷款,任何一头出问题,最终承担风险损失的都只能是银行。如果不重视潜在的风险,及时防范和化解风险,银行的“隐忧”就会变成“真忧”,到时沦为“房东”的恐怕就不止一家银行了

  在上海浦东发展银行巨额虚假按揭案被媒体广泛披露后,6月9日浦发行正式就此
作出回应,承认其上海分行陆家嘴支行在办理个人住房按揭贷款中存在违规操作问题,导致部分房产抵押登记不真实,涉及贷款32笔,金额1.26亿元。浦发行强调,由于立即采取了果断措施,目前并没有造成贷款损失。或许对浦发行来说,此事已告一段落,但由此引发的思索则刚刚开始。

  据相关报道,在2004年至2005年间,浦发行发放的与同一人有关的住房贷款竟达91笔,金额估计在4亿元左右,而且一家小小的支行在其中竟占了89笔;更令人疑惑的是,能够摆脱层层监控的问题贷款竟有32笔之多。虽然“巨额虚假按揭”的发现缘于银行的内审,但事出总归有因,这不能不令人对浦发行的风险控制感到担忧。更令人难以轻松的是,有业内人士担心目前暴露的问题贷款可能只是冰山一角,正如浦发行一内部人士也曾表示“我们只是一小部分”。倘若果如其言,那么,个人房贷目前的风险状况到底如何,是不是像银行所一惯表示的那么乐观,便被打上了一个不小的问号!

  前不久,上海银监局发布了2005年中资银行房贷分析报告,报告指出银行个人房贷有贷款规模掉头向下,不良贷款却掉头向上的趋势,显示出个人房贷业务在风险控制上的确存在着不小的隐忧。据该份报告统计,至2005年12月末,上海中资银行的个人住房不良贷款余额为15.48亿元,比调控前的3月末增加了4.41亿元,比上年末增加5.58亿元,基本呈逐月递增的态势。至2005年12月末,个人住房不良贷款率为0.58%,比3月末上升0.17个百分点,升幅明显。与上年末相比,银行房贷违约客户及违约笔数的增幅均超过了50%以上,而且包括房贷、车贷在内的零售贷款交叉违约也呈“双升”趋势,其中有单个客户最多违约笔数高达10笔。

  在商业银行中,个人住房贷款被公认为是最优质的资产,且不良率处在可以接受的程度上,这也是近年来个人房贷业务得以超速发展的一个重要的原因。但实际上,随着国家对房地产市场宏观调控的步步深入,以及个人住房贷款增幅一年来的持续放缓,近一时期的房贷市场出现了一些新的变化和情况,从银行内控管理和风险控制的角度看显然不容盲目乐观。

  一是商业银行个人住房贷款业务创新十分活跃,但风险监控的措施和力度均不到位。从“固定利率”、“双周供”、“宽限期”到“入住还款”,目前银行不断推出的新产品越来越多样、越来越灵活和便利,但在新产品的市场反应、成本和收益比较、风险监测等方面,银行相应的后评价制度没有跟上,缺乏对新产品的风险评估,反映出银行在推出新产品上的粗放和非理性;二是商业银行在个人房贷业务上的竞争日趋激烈,无序竞争加剧。为了提高房贷的市场份额,一些商业银行在经营考核上层层加压,导致不审慎放贷行为甚至违规操作;再是借产品创新变相放宽个人住房贷款条件,降低借款人的资质要求,不仅有碍正常的市场秩序与稳定,更为今后埋下风险隐患;三是个人房贷风险开始暴露。按照国际经验,个人房贷市场3到5年进入风险暴露期。我国个人房贷经历了前几年的高速增长后,目前各种假按揭贷款、集体贷款违约、多套多头贷款的不断出现以及整体个人房贷不良率的掉头上升,说明过去几年个人房贷隐蔽的风险开始暴露,银行防范和处置个人住房贷款风险的任务在逐步加重。

  毫无疑问,目前银行的个人住房贷款不良率总体并不高,但现实情况却足以唤起银行要对其中的风险予以应有的重视。特别是当前国家对房地产市场的宏观调控仍处于关键时刻,由于房地产市场对宏观政策的影响还没有完全消化,市场也还没有出现明显的拐点,未来市场房价、利率、住房信贷政策等方面的不确定因素仍然存在,这也正是银行防范信贷风险的关键时刻,不能有丝毫的放松。

  防范个人住房信贷风险,银行一方面应把心态放稳,综合考虑宏观经济、市场风险与自身经营管理的各种因素,正确处理业务发展与风险防范之间的关系,保持个人房贷发展的平稳态势;另一方面,要重新审视和评估个人住房贷款的风险状况,建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系,加强对个人住房贷款潜在风险的预警和监测,防止各种市场风险和操作风险的发生。

  我国的房地产业高度依赖银行资金,而房贷业务也一直是商业银行信贷投放的重点。银行一头担着房地产商的开发贷款,一头担着个人住房贷款,任何一头出问题,最终承担风险损失的都只能是银行。如果银行不能重视潜在的风险,及时防范和化解风险,“隐忧”就会变成“真忧”,到时沦为“房东”的恐怕就不止一家银行了。

来源:金融时报  选稿:方翔    
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