霸王条款何时休 那些有关房子的侵权与维权

2012年3月15日 11:25 来源:南方日报 作者:张西陆 选稿:李浩翔

霸王条款何时休

  统计显示,去年1月至今,深圳市消费者委员会收到房地产方面投诉数量约170宗,房屋中介、开发商以及物业管理是主要投诉对象。

  近期,疲态尽露的深圳楼市终于有些回暖的迹象,新建商品住房成交量持续回升,市场去库存化趋势明显。然而,伴随着行业利好而至的,是侵权与维权的博弈。

  即便在房地产市场越来越成熟的今天,翻开各大业主论坛,最抢眼球的仍然是业主们发出的各类维权信息。新房漏水、墙面开裂,买房时开发商的承诺无法兑现,逾期交房无法得到相应比例的赔偿金等等,都是在房地产消费中最常见的纠纷。

  在深圳,多家知名品牌开发商旗下的楼盘最近频频爆出业主“维权”行动,跳楼秀、送花圈、砸车锁、拒收楼等事件屡见报端,但其背后有多少是房屋降价使然,有多少是侵犯消费者权利,我们不得而知。

  “顾客是上帝”。在房价进入下行通道的时候,购房者对于购房越发显得谨慎和“挑剔”。记者从深圳市消费者委员会了解到,虽然房地产成交量趋减,但从去年1月至今,依然收到房地产方面投诉数量约170宗,投诉对象主要是房屋中介、开发商以及物业管理。

  当一年一度的315到来之际,我们再次直面纠纷,为了让更多的消费者在购房时最大地维护自己的消费利益,避免再次踏入同类消费陷阱。

  【购房】

  违约金给多少 开发商话事?

  “交房难、入住难”是商品房买卖纠纷中的常见问题之一,购房者拒不收房甚至与开发商“法庭上见”的现象也早有耳闻。刘先生以及其他8名业主近期将与大中华国际集团对簿公堂。

  2009年12月,刘先生与开发商大中华国际集团(中国)有限公司签订《深圳市房地产买卖合同》(预售),以211多万元购买了大中华国际金融中心(又名东方新天地广场)一套建筑面积59平方米的商务精装公寓,售房合同约定于去年6月30日交房。如今,交房日期已经过去8个多月,刘先生仍未收到开发商交房的通知。

  记者在合同中发现,第十二条中写明:“卖方逾期交付超过90日,买方要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止,卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。”如此算来,开发商需向刘先生支付超过20万的违约金。

  去年底,刘先生在家人的陪同下,多次找到开发商沟通,并要求支付延迟交房违约金。然而,开发商只承认按照售房合同附件条款“附件五”的第二十条规定支付违约金,即“买卖双方任何一方请求对方赔偿损失的总额累计不应超过本房地产总价款的2%”。

  这么算来,刘先生只能拿到约4.2万元的赔偿,与刘先生主张的20多万元违约金相去甚远。刘先生及其他业主对此并不满意。围绕赔偿金额,双方争执不下。最后,包括刘先生在内的9名业主决定诉诸法律。

  记者了解到,大中华国际金融中心位于福田区,号称“创造具有时代气息和国际风范的综合商务小区”。2月中旬,该项目还在房地产买卖网站上公布消息,称现在仅有数套60至130平方米的房源在售,均价5.5万元/平方米,无优惠,大部分分布在28层以上,预计年底可交房。

  记者致电项目销售中心,以业主身份询问为何等候了大半年都还没收房,工作人员称,延期交房的原因是“工程慢”,项目已经竣工并已移交物业公司管理,目前7楼和26楼的业主都已经收到交房通知,该工作人员让记者耐心等待,大约3月底就可以入住。当记者问及延期交房的赔偿时,工作人员称“公司正在协调”,并未作出正面答复。

  希冀建立合同附件备案审查制度

  记者注意到,在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免责理由一般来说是“不可抗力”。而按照我国规定,不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、洪水等等,只有不可抗力造成的延期交房,才能够免除开发商延期交房的责任。

  记者查阅开发商售房合同附件条款“附件五”发现,该附件满满3张纸的内容,多达23条,字体大小明显小于主合同数倍之多。刘先生说,签约时他没有时间逐条阅读该附件,没有注意到该条款的存在,而开发商也没有当场给出必要的提示和说明。

  广东信荣律师事务所律师张茂荣认为,开发商与业主签订的附加合同条款字体较主合同的小许多,售房时也未告知购房者,并非签约时与购房者临时协商的结果,彻底架空了主合同的公平性,免除了开发商的主要责任,也剥夺了业主的主要权利。

  张茂荣解释,《深圳市房地产买卖合同》(预售)属于格式合同,而开发商提供给购房者的补充协议是在其法律顾问团参与下,经过深思熟虑、字斟句酌、售房前制定好、未与所有购房者协商、对其单方有利、所有购房者必须适用的通用格式条款,而且密密麻麻字体远远小于主合同字体,开发商通过“约定”的方式将合同性质界定为非格式合同,目的就是为了逃避格式合同提供方的义务以及对购房者有利的法律适用。

  那么,购房市民可否通过对补充协议的条条细读,从而发现问题,最大程度保障自己的合法权益?“明确地说,任何建议都是徒劳的。”张茂荣解释,目前所有开发商的补充协议是不允许买方修改一个字的。“不让复制、不让带回家研究。消费者能做的就只有选择——要么就买,要么不买。”

  如想解决此类情况,张茂荣认为,单靠目前的合同备案制度是远远不够的。“不能只备案,不审查。”他建议,对政府而言,需尽快修订《深圳经济特区格式合同条例》,规定包括开发商在内的所有格式合同提供方必须向社会不特定对象公示合同文本,接受社会监督。

  对主管部门而言,可尝试建立合同附件备案审查制度,对开发商在附件中设定的明显违法、违规、无效的条款不予备案。同时,强制开发商公开全部格式合同文本,允许购房者购房前复制、拍照并带回家阅读理解,以熟知相关条款。

  对仲裁部门而言,建议深圳市中级人民法院出台审判指导意见,对一手房格式合同的相关问题作出规定,指引开发商诚信缔约。

  售房合同中的十大“霸王条款”

  条款一:买方必须付清全款或取得银行按揭承诺后,方可签署《深圳市房地产买卖合同》。

  条款二:无论何种原因导致买方按揭不成,都必须一次性付款。

  条款三:售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等内容仅供参考,以政府最终审核为准,买方签订合同未受此影响。

  条款四:车位、车库、架空层、顶层、外墙广告、公共场地等均归开发商所有。

  条款五:卖方保留变更规划及交楼标准的权利,并以实际交付为准,买方不持有异议。

  条款六:卖方因相邻关系等第三方原因导致迟延交房、迟延办证无需承担责任。

  条款七:先收楼后验房。

  条款八:质量争议以项目原监理单位验收或检测意见为准。

  条款九:买方违约金无上限,卖方违约金设上限;卖方解约权期限2年,买方3个月,或卖方有解约权,买方无解约权。

  条款十:所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成,并非卖方提供的格式合同,卖方对合同条款保留解释权并负责解释。

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