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去年4万开盘,今年跌到2万打头,北京的房价怎么了?

2018-7-12 17:03:51

来源:人民日报客户端

    美国的罗伯特·J·希勒在2008年金融危机前出版了一本十分知名的经济学著作,《非理性繁荣》,他在书中重复了为多数经济学家所认同的那个观点,商品价格从来不是与价值平行变化,价格总是围绕商品价值上下波动。

    价格有涨有跌,才反映商品的真实属性,影响价格涨跌的因素太多了,传统经济学观点的需求、供给,以及市场上普遍存在的心理状态,贪婪、恐惧,当然,还有希望和预期。

    但只要是商品,价格就会出现涨跌起伏。

    笔者关注的是房地产业,北京的房产价格。应该是从2014年下半年以后,北京有一个从前司空见惯的现象近乎绝迹了,就是一群拉着横幅在售楼处维权的业主。2014年中之前,因为楼盘降价,不少之前买房的业主抗议不满,毕竟手里的资产贬值了,诉求简单,要么别降价,要么补偿房款。

    过去接近4年的房地产周期里,北京已经不见楼盘业主降价维权的现象了,因为北京的房产价格,乃至全国热点城市的房价,一直在涨,西安这样的价格洼地,早已在半年时间里迅速填平。

    价格有涨有跌的才是商品,北京,还有你所在的城市,房子还是商品吗?笔者觉得,至少过去4年的楼市周期里,北京房产的商品属性被稀释了。

    但最近,情况发生了微妙的变化。

    通州,北京的城市副中心,北京市委、市政府的新办公地点,K2(石榴集团)十里春风的售楼处被一帮业主围攻了,他们身上的白色T恤印着“退房”,原因是这些业主去年买房的开盘价是4万左右,今年新一期开盘已经降到了2万5上下,接受不了。

    不过笔者这里补充一点,K2十里春风项目位于通州与廊坊的接壤位置,所以其实位置比较偏远,定位可能是环京楼盘,环京楼市现在价格下调很剧烈,新一期房源降价开盘,大势所趋,以价换量。

    但房价确确实实是跌下来了,不管跌幅有多大。

    贝壳找房研究院监测了全国16个重点城市今年上半年的成交情况,从去年“3·17”政策调控以来,市场整体都处在相对低温的状态,但是今年2月份开始,北京、成都等少数几个城市的低温状态开始出现小幅的向上修复。

    尤其是北京,今年5月份最新的二手房价虽然同比下跌了4个百分点,但是环比涨幅达到了4.4%。

    而前期政策调控力度较大的城市,比如济南、武汉、南京等,市场相对平稳,特别是房价,基本上处于横盘状态,价格不涨不跌,也基本达到了政策调控的预期。

    但是也有一些城市房价在今年上半年出现了升温,比如西安、沈阳和重庆,这几个城市都有相似的共同点,就是推出或实施了新的调控政策。

    严厉调控的政策以及银行房贷利率攀升的背景下,市场热度往下回落,这是调控手段起作用以后的自主调节,但是放松性政策导致市场预期的紊乱。

    另外,还有一些新房实施限价政策的城市,二手房成交量也出现了反弹,这些城市因为新房限价,导致新房价格与二手房价格倒挂,所以这种情况下二手房成交量增长,新房自不必说了,二手房的成交量也带动价格上涨。

    今年上半年部分城市所反映的市场景象,实际上是“虚假繁荣”,也就是表面上看起来挺热闹,但反映在成交价格与成交量上,却不是那么回事。比如,成都、西安、杭州这几个城市,购房者都在连夜排队抢着摇号、中彩票概率的摇号、违规操作的摇号,但其实这种热度,反映的并非真实的市场热度,短期供给不足所致,市场的真实情况是“稳中有落”。

    这需要地方政府多反思政策手段,这类过度管制新房价格的调控政策,对于市场供需结构的扭曲,以及对未来的供给伤害,值得警惕。

    地方政府的房地产政策实际上有些纠结。政策严厉调控的大背景之下,部分城市配合一些放松性的政策,实际上吸引了外来的购房者,也就是管制性政策配合了突破性政策,这会激化房地产市场。

    当放松性政策不实行干预的时候,市场会自然平稳地释放和修复,但如果一方面实行高强度的管制,严格的限购、限贷和限价,同时又放开政策口子,这就像水流,突然河道会变得异常拥挤、狭窄,水流激烈起来,激化了市场的反应。

    围绕中央“房住不炒”的房地产调控思路,其实地方政府也处在政策和利益博弈的过程里。

    但这些放松性政策对楼市、开发商和购房者也产生了影响。对购房者而言,真正需要买房的刚需客人群,没了机会和资格,只能拼运气排队摇号,增加了购房成本;对开发商而言,也紊乱了,因为如果楼盘要摇号,意味着房子不愁卖,也不需要营销,所以再也不清楚市场的真实需求,未来市场需要多少房子、盖什么样的房子?一无所知。

    价格信号也在失真,因为政府限价,开发商们对于供给无法从市场获得参考,也就无从决策,一片迷茫,可能会导致将来供需结构的严重错配,长远来看不利于楼市健康发展。

    当然,对政府也不是好事,最近北京就出现了土地流标的情况,政府新挂出来的土地无人问津,一方面可能跟开发企业的资金面有关系,另一方面可能是开发企业对市场判断的迷失。

    那么,下半年的走势如何呢?贝壳找房研究院向笔者给出的判断是维持偏紧的态势。

    现在楼市如何走向,取决于严厉的管制性行政调控政策在什么时候、什么条件下会退出。可能需要具备3个条件,一是市场已经稳住,二是居民购房杠杆得到有效控制,三是房地产长效机制已经显现。

    显然,这些条件目前都还不具备。

    首先从房价角度,目前除了少数城市房价出现一些回落以外,其余大部分城市,包括北京,房价上涨的压力仍然非常大;其次,房地产长效机制,必须要与短期的调控政策完成衔接,比如租赁事业,是长效机制重要组成部分之一,但目前刚刚起步,任重道远。

    最后,你们都想问的一个问题,现在是上车的机会吗?笔者也继续引用贝壳找房研究院的观点,总体上来说,今年5月份部分城市的市场升温不可持续,可能就是今年楼市的高点。

    来源:人民号

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去年4万开盘,今年跌到2万打头,北京的房价怎么了?

2018年7月12日 17:03 来源:人民日报客户端

    美国的罗伯特·J·希勒在2008年金融危机前出版了一本十分知名的经济学著作,《非理性繁荣》,他在书中重复了为多数经济学家所认同的那个观点,商品价格从来不是与价值平行变化,价格总是围绕商品价值上下波动。

    价格有涨有跌,才反映商品的真实属性,影响价格涨跌的因素太多了,传统经济学观点的需求、供给,以及市场上普遍存在的心理状态,贪婪、恐惧,当然,还有希望和预期。

    但只要是商品,价格就会出现涨跌起伏。

    笔者关注的是房地产业,北京的房产价格。应该是从2014年下半年以后,北京有一个从前司空见惯的现象近乎绝迹了,就是一群拉着横幅在售楼处维权的业主。2014年中之前,因为楼盘降价,不少之前买房的业主抗议不满,毕竟手里的资产贬值了,诉求简单,要么别降价,要么补偿房款。

    过去接近4年的房地产周期里,北京已经不见楼盘业主降价维权的现象了,因为北京的房产价格,乃至全国热点城市的房价,一直在涨,西安这样的价格洼地,早已在半年时间里迅速填平。

    价格有涨有跌的才是商品,北京,还有你所在的城市,房子还是商品吗?笔者觉得,至少过去4年的楼市周期里,北京房产的商品属性被稀释了。

    但最近,情况发生了微妙的变化。

    通州,北京的城市副中心,北京市委、市政府的新办公地点,K2(石榴集团)十里春风的售楼处被一帮业主围攻了,他们身上的白色T恤印着“退房”,原因是这些业主去年买房的开盘价是4万左右,今年新一期开盘已经降到了2万5上下,接受不了。

    不过笔者这里补充一点,K2十里春风项目位于通州与廊坊的接壤位置,所以其实位置比较偏远,定位可能是环京楼盘,环京楼市现在价格下调很剧烈,新一期房源降价开盘,大势所趋,以价换量。

    但房价确确实实是跌下来了,不管跌幅有多大。

    贝壳找房研究院监测了全国16个重点城市今年上半年的成交情况,从去年“3·17”政策调控以来,市场整体都处在相对低温的状态,但是今年2月份开始,北京、成都等少数几个城市的低温状态开始出现小幅的向上修复。

    尤其是北京,今年5月份最新的二手房价虽然同比下跌了4个百分点,但是环比涨幅达到了4.4%。

    而前期政策调控力度较大的城市,比如济南、武汉、南京等,市场相对平稳,特别是房价,基本上处于横盘状态,价格不涨不跌,也基本达到了政策调控的预期。

    但是也有一些城市房价在今年上半年出现了升温,比如西安、沈阳和重庆,这几个城市都有相似的共同点,就是推出或实施了新的调控政策。

    严厉调控的政策以及银行房贷利率攀升的背景下,市场热度往下回落,这是调控手段起作用以后的自主调节,但是放松性政策导致市场预期的紊乱。

    另外,还有一些新房实施限价政策的城市,二手房成交量也出现了反弹,这些城市因为新房限价,导致新房价格与二手房价格倒挂,所以这种情况下二手房成交量增长,新房自不必说了,二手房的成交量也带动价格上涨。

    今年上半年部分城市所反映的市场景象,实际上是“虚假繁荣”,也就是表面上看起来挺热闹,但反映在成交价格与成交量上,却不是那么回事。比如,成都、西安、杭州这几个城市,购房者都在连夜排队抢着摇号、中彩票概率的摇号、违规操作的摇号,但其实这种热度,反映的并非真实的市场热度,短期供给不足所致,市场的真实情况是“稳中有落”。

    这需要地方政府多反思政策手段,这类过度管制新房价格的调控政策,对于市场供需结构的扭曲,以及对未来的供给伤害,值得警惕。

    地方政府的房地产政策实际上有些纠结。政策严厉调控的大背景之下,部分城市配合一些放松性的政策,实际上吸引了外来的购房者,也就是管制性政策配合了突破性政策,这会激化房地产市场。

    当放松性政策不实行干预的时候,市场会自然平稳地释放和修复,但如果一方面实行高强度的管制,严格的限购、限贷和限价,同时又放开政策口子,这就像水流,突然河道会变得异常拥挤、狭窄,水流激烈起来,激化了市场的反应。

    围绕中央“房住不炒”的房地产调控思路,其实地方政府也处在政策和利益博弈的过程里。

    但这些放松性政策对楼市、开发商和购房者也产生了影响。对购房者而言,真正需要买房的刚需客人群,没了机会和资格,只能拼运气排队摇号,增加了购房成本;对开发商而言,也紊乱了,因为如果楼盘要摇号,意味着房子不愁卖,也不需要营销,所以再也不清楚市场的真实需求,未来市场需要多少房子、盖什么样的房子?一无所知。

    价格信号也在失真,因为政府限价,开发商们对于供给无法从市场获得参考,也就无从决策,一片迷茫,可能会导致将来供需结构的严重错配,长远来看不利于楼市健康发展。

    当然,对政府也不是好事,最近北京就出现了土地流标的情况,政府新挂出来的土地无人问津,一方面可能跟开发企业的资金面有关系,另一方面可能是开发企业对市场判断的迷失。

    那么,下半年的走势如何呢?贝壳找房研究院向笔者给出的判断是维持偏紧的态势。

    现在楼市如何走向,取决于严厉的管制性行政调控政策在什么时候、什么条件下会退出。可能需要具备3个条件,一是市场已经稳住,二是居民购房杠杆得到有效控制,三是房地产长效机制已经显现。

    显然,这些条件目前都还不具备。

    首先从房价角度,目前除了少数城市房价出现一些回落以外,其余大部分城市,包括北京,房价上涨的压力仍然非常大;其次,房地产长效机制,必须要与短期的调控政策完成衔接,比如租赁事业,是长效机制重要组成部分之一,但目前刚刚起步,任重道远。

    最后,你们都想问的一个问题,现在是上车的机会吗?笔者也继续引用贝壳找房研究院的观点,总体上来说,今年5月份部分城市的市场升温不可持续,可能就是今年楼市的高点。

    来源:人民号