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房地产优惠政策将到期 楼市可能上演最后疯狂

2009年10月30日 07:13

来源:东方网 作者:张艳红 王芳洁 唐文祺 选稿:方翔

  东方网10月30日消息:据第一财经日报,正当业界认为今年的“金九银十”已彻底无望时,10月下旬,来自各大城市一、二手房的成交数据均显示,成交量在经历了夏天的短暂收缩之后,又出乎市场意料地恢复到6月份的高峰水平,就仿佛楼市睡了个午觉后重新苏醒一般。

  可事实却没有那么乐观。来自各方的消息均显示,岁末临近,市场各方对各项优惠政策即将退出的担忧正在升级,市场正因此处于“找不到方向的十字路口”。正是对此忧心忡忡的购房者希望追赶“末班车”的行动,在某种程度上促成了楼市成交量在现阶段的“繁荣”。

  事实上,当2008年岁末许多地方政府将楼市优惠政策的有效期锁定为一年时,就注定了一年之后的楼市将陷入“迷茫”。

  去年10月22日,财政部等多个中央机构同时推出房地产救市政策。国务院办公厅随后出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(即“131号文件”),将优惠政策的有效期明确界定至2009年12月31日截止。此后,数十个大中城市出台系列救市政策,其中在“131号文件”基础上出台的相关二手房交易税费的减免等条款,大都明确了“暂定执行至2009年12月31日”。

  于是,在离12月31日还有两个月有余时,关于这些优惠政策是否会取消的讨论已经充斥于各大媒体的版面。但有消息人士告诉CBN记者,到目前为止,房地产部际联席会议上,尚没有人提出优惠政策的续期问题,更没有讨论。

  优惠政策年底“到期”

  如果没有新的延长政策出台,那么许多地方关于楼市的“优惠”即将到期,而这对于购房者而言,最直接的影响便是可能会为房子支付更高的成本。

  根据各地在去年年底公布的政策统计,刺激楼市消费的政策主要集中在“降低契税”、“享受优惠贷款利率”、“公积金支持购房”等方面,例如北京、上海、广东、成都、杭州等的优惠政策中,都涵盖了上述条款。而西安、南京等城市,还对购房提供特别的财政补贴。

  虽然外围早已经热闹地炸开了锅,而地方政府则是按兵不动,到目前为止,多数地方政府都没有对政策到期后的走向发表指向性的评论。唯有南京市政府,于10月10日宣布进行公积金政策调整,其中便包括了第二套购房贷款额度的提升。一时间,市场对于这一调整措施普遍解读为“政策变化的风向标”。

  “优惠政策全部终止的可能性不大,只是可能会减弱。”上海市公积金管理中心副研究员丛诚表示。在刺激楼市成交增量的各项优惠措施中,上海公积金政策的“闸门松动”自去年10月至今年年初,公积金的放贷尺度已惠及第二套普通住房。

  此外,日前银监会关于“加强个人贷款监管”的征集意见稿,更透露个人贷款会进一步收紧的信号。各地银监局也都陆续强调严格执行二套房贷的政策,房贷收紧之风已越刮越紧。

  “赶末班车”现象再次上演

  鉴于近年来关于楼市政策多变,国内的购房者看起来已经对此变得异常敏感。这一次,赶乘“末班车”的现象再次上演。

  就在“银十”基本被认定为褪色之时,上海新房市场的成交量在临近月末时扬出了一个小峰值。数据统计显示,10月19日至10月25日间,新房一周成交3884套,成交面积环比上升了35.9%至56.97万平方米。

  来自北京房地产交易管理网的数据显示,上周商品房住宅整体销售套数4315套,与前一周环比上升46.57%,商品房住宅销售面积477608平方米,环比上升36.9%,其中总期房商品住宅销售套数3600套,环比上升50.94%,而现房销售套数715套,环比上升27.91%。据了解,这已经是北京连续两周出现40%以上的增长。

  无独有偶,南方的两大楼市重镇广州与深圳,也在国庆过后出现成交的快速回升,尤其以深圳最为明显。世联地产的统计显示,10月以来,深圳一手住房的每周成交量较8、9月明显增加近1倍,从此前的每周600套左右上升至目前的1200套上下。10月中旬的一个星期甚至以单周签约1800套形成小高潮。

  二手市场上的变化同样显著,来自各个城市的数据均显示,二手房源增加较为明显,从而导致交易量也小幅回升。例如有数据显示,北京10月中旬与9月同期相比,存量住宅成交量上升了23.66%,二手房成交量持续上升,甚至今年首现交易量超过一手房。

  有中介人士宣称,出于对契税等优惠政策取消的担忧,近期二手房卖家放盘明显积极。不过,买家的观望情绪,却因此有所增加。虽然预期政策取消后有可能会增加购房成本,但也有买家希冀市场因此陷入调整,价格有所回落。

  事实上,10月的楼市并没有因成交量短暂回升而呈现“全面繁荣”。深圳上个星期的交易量就环比回落了30%以上,而上海也有数据显示房价出现回落,短期内上海全市新建商品房成交均价环比下降了12.9%,这是自今年以来市场成交均价出现的首度下探。

  在脆弱的买卖关系上,有关部分开发商“酝酿降价”的声音就被市场快速放大。日前,万科北方区负责人毛大庆的一句关于“价格可能下降”的言论,随即在全国引发轩然大波,市场的“敏感度”可见一斑。

  等待明确的政策走向

  显然,各方都在等待一个明确的政策走向。有人认为,政策戛然而止才会让目前一线城市已经高企的价格得到修复,但也有人存有侥幸心理,觉得宏观经济政策在今年年底不会轻言退出。

  根据上述消息人士的介绍,至少到目前,住房和城乡建设部并没有“延期”的主张,因为主张延期,需要理由,然后将这个理由上报到国务院,再由国务院批准,然后由各职能部门配合发文执行。当然,最能形成理由的是,“最后两个月楼市的两个关键指标表现如何。一是固定资产投资总额以及连带的开复工面积,一是成交量,如果这两个指标出现下滑,住建部便有理由主张继续(施行)优惠政策,温暖楼市”。

  不过,10月份的成交量激增,令明年优惠政策续期的可能性进一步减小。事实上,即便优惠政策取消,经过了2008年和2009年底大落大起后,业界对于楼市坚挺的信心更加牢固。日前,在万科文化季的第一场活动中,北京师范大学金融研究所主任钟伟表示,明年楼市增长尽管会小于今年,但仍然会进一步向好。

  对于开发商而言,目前并没有过分关注这些优惠政策是否延期,因为目前将要到期的政策中,对开发商的直接冲击不如对购房者明显。记者查阅各大城市的优惠政策发现,各项政策措施中,唯独针对开发商的一些“延期支付地价款”、“延期支付土地增值税”等,均是未明确执行期限的,这意味着,如果国家没有进一步的收紧政策,这些有利于开发商的宽松政策仍有可能在明年继续执行。

  于是,各大开发商近期在土地拍卖市场上毫无收敛的意思。昨日,广州开发区一宗地块拍卖会上,万科、碧桂园、中信、雅居乐等巨头奋力厮杀,各自报价都超过20亿。而此前的一天,中海以38亿元巨资,从万科手中抢走了佛山“地王”。