东方网7月14日消息：流动人口日益增加，房产价格年年高涨……怎样在包括上海在内的大中城市实现“居者有其屋”？今天上午的第13届亚洲房地产学会年会上，多位专家针对上海及国内一些大中城市现阶段存在的房产问题进行总结和反思，并提出了建议和设想。

　　让廉租房和适用房政策更公平

　　城市“双困”户居住环境恶劣，旧式老公房设施落后

；都市新白领租房难，人均居住面积小；中等收入家庭买房难，还款压力大；外来人口自建棚户区，形成新“贫民窟”……同济大学经济与管理学院的钱瑛瑛和杨颖两位专家针对这些问题，建议提高目前的廉租房和经济适用房配置的公平和效率。

　　钱瑛瑛副教授建议，首先可逐步将非户籍人口纳入住房保障系统，这对于新白领和外来务工人员还可以采用不同措施，前者通过税收优惠政策激励企业给予各种补贴，提高公积金缴存比例，提供首次购房贷款优惠等等；后者则通过制定最低居住标准，强制企业执行，并由政府、企业和开发商共同合建职工宿舍等。

　　对代际间的住房保障差异进行补偿。对年轻人来说，没有赶上福利分房，无法享受与上代同等的住房福利；同时，他们一方面不符合廉租房、经济适用房的准入标准，一方面又承受不起市场的房价，从而成为房产市场的“夹心层”，造成代际之间的不公。钱瑛瑛副教授建议，可以对年轻一代的住房福利损失给予一次性货币补贴，并开发公积金的代际互助功能，将年长者积累公积金的余额适当向年轻一代倾斜。

　　钱瑛瑛还建议停止将公积金增值收益用于廉租房建设，并对住房弱势群体进行分类保障，最大限度对现有经济适用房和廉租房的保障漏洞进行填补。

　　推行“双轨”实现“居者有其屋”

　　即使在新房、二手房滞销的眼下，本市房价仍不断高涨。上海财大的专家张学文认为，包括上海在内的我国大中城市可以尝试“双轨制”方法，应对这一现实问题。

　　张学文解释，“双轨制”是将房屋需求者分为两类：低收入者和高收入者，再用不同方法来解决他们的需求。如新加坡曾推行政府投资建造房屋并低价出售给居民的福利政策，其两大支柱是公积金制度和“居者有其屋”计划，现在87.6%的居民居住在由政府提供的房屋，其余12.4%的人住在私人购买的公寓或别墅。

　　具体来说，首先应确立“居者有其屋”的原则，给居者区别对待，像在新加坡连续工作13个月的人，就可以等同新加坡国民而购买廉价房；其次要区分居住需求和投资需求，对这两者实现“双轨”，根据居民现有收入情况和拥有住房情况差别对待，对于收入低者供应廉租房、廉价房，但廉价房房主在出售廉价房时，必须出售给政府指定的部门，并由社会中介计提折旧后估算房价；对于高收入者则放入“市场化”序列。

　　鼓励老年人尝试“倒按揭贷款”

　　在上海，“倒按揭贷款”并非新概念，上海财经大学的应望江和吕庆两位专家针对这一话题的探讨则表明，推行这一政策并非异想天开，完全具有可行性。他们认为，倒按揭可以通过以房养老一定程度解决老人看病和养老问题。

　　两位专家设计了三种贷款方式，一是一次性支付，这比较适合因疾病等紧急需求而需要大笔费用，又不想失去房产流离失所的老人；以及为保障一定收益而贷款，自己进行投资的老人。二是终身年金支付，即金融机构定期支付固定数目贷款，直到房产主去世的支付方式，这种方式在国外最为流行。三是一定的信用额度，即根据需要向金融机构随时支取，只要本息总额不超过信用额度的评估上限即可。

　　“推行倒按揭首先就要改变中国老年人根深蒂固的房产由子孙继承的观念。”两位专家指出，目前空巢家庭增高，住房已不是子女因居住而需要的继承品，因此改变这种观念的主要任务就在于，简单、准确地介绍倒按揭可以多大幅度提高老年人的生活质量。