●风险一

　　精装修房不合格

　　【案例】

　　张女士，外籍人士，与某开发商开发项目购买一处高档精装修公寓样板间，价格高于一般出售商品房，合同约定交

房后不到半年，房间内装修就出现严重问题。张女士与开发商交涉未果，咨询律师后，张女士聘请了专业装饰装修检验检测机构，对市内装饰装修进行了检测，检测结论发现八项主要指标不合格，另外空气质量严重超标，张女士随即提出赔偿要求，经过法院调解，开发商承担修复责任并赔偿张女士20万元。

　　【律师点评】

　　此案例是目前精装修商品房出售的普遍问题，消费者在购房时应注意自身的以下权利：

　　1、依法有权利要求开发商提供装饰装修检测合格报告及空气质量检测合格报告；

　　2、出现问题后，要及时对现场进行取证，检测、评估；

　　3、掌握充分的证据后可以采取调解、诉讼等方式保护自身的合法权利。

　　●风险二

　　物业管理混乱

　　【案例】

　　刘先生家住某花园住宅小区，入住后，物业管理公司经营管理混乱，小区内经常发生被盗现象，环境管理差，包括刘先生在内的很多业主以拒交物业费的方式表示不满。物业公司起诉了大部分业主物业费交纳违约并得到了法院支持，业主们不理解，后经过咨询律师，采取业主委员会代表全体业主起诉物业公司违约赔偿并解除合同方式，从根本上解决了大家的问题。

　　【律师点评】

　　1、物业管理费用的交纳与物业管理公司的违约行为存在一定的关联性，大家应当通过合法途径维护自身的合法权益，在本案中，鉴于物业管理合同中并未约定物业公司管理不达标准，业主可以迟延会拒绝交纳物业管理费，因此，业主的拒交物业管理费的行为没有合法法律依据支持；而在业主另案起诉物业公司的案件中，由于具备充分的证据能够证明物业公司严重违反物业管理合同约定义务，因此构成约定解除合同条件；

　　2、律师提醒业主委员会在重新聘任物业管理公司时，应当注意约定物业公司职责范围、合同解除等条件，这样才能更好地维护自己及大家的合法权益。

　　●风险三

　　定金被“黑”

　　【案例】

　　2007年7月23日晚，一直在看房的陈女士接到了某大型中介浦东联洋店一位业务员的电话。她被告知：现有一套仁恒河滨的二手房，超低单价（约2.1万，市场价约2.8万），速来签约。签约前她想看一眼房子，却被拒绝。业务员称：今晚不交定金，明天早上就没了。于是陈女士交了定金。中介随后声称：卖家要求“跳价”2万，陈女士也答应了。据协议，10日内签订正式买卖合同。过两天看了房子，陈女士觉得有诸多不如意之处，于是她联系中介，希望跟卖家协商中止合同。中介表示：找不到接手的买家；卖家拒绝中止合同。于是陈女士按照约定时间（8月3日），下班后带着首付款到了中介的门店。到9点，买卖双方终于见面。一番协商之后，陈女士表示：签买卖合同吧。此时中介却说：房地产交易中心已下班，系统关闭，打不出合同了。陈女士同意第二天补签。之后众人撇下陈女士，出门商议。

　　回来之后，中介的工作人员提出：现在22点多了，银行取钱（首付）来不及了。陈女士表示：可以刷卡；卖家又反过来跟她协商中止合同，但只退一万元；陈女士当即拒绝，要求履行合约。令她没想到的是，卖家居然扬长而去。此时业务员对她说：对不起，21点以后正式合同（需通过房地局网站调出）无法签约。现在没法签约了，责任算你的。第二天上午，业务员发来短信，建议“如果你还想买的话，我约房东今天签约”；陈女士回复要买；下午，她收到来自门店的最后一条短信：“卖家说是你违约，晚上不要来了”。2万块定金就这么被“拗”掉了。

　　【律师点评】

　　在当今沪上二手房市场，类似陈女士这样的“定金纠纷”有明显上升趋势。去年三、四月份以来，沪上一、二手房市场价格全面飙升。尤其在二手楼市，卖家频繁跳价、中介成交艰难，更有少数无良中介动起“堤内损失堤外补”的念头，吃差价、跳单、联手布局等导致房地产投诉直线上升。

　　针对陈女士的案例，律师提醒：买家需要加强自我保护。

　　“关于违约责任、定金问题，不能把双方沟通不畅作为买方违约的理由。当前卖方作难、一心违约的现象普遍，如果把最终合约未及时签订的责任全部推到买方身上，买方权益、市场交易公正性无疑受到损害。”广盛律师事务所的李礼建议，“在签约等关键时间点，买卖双方都可以带上无利害关系的第三方证人，或者录音取证，防止中介、对方出尔反尔。”

　　买家一般不愿采取费时费力的诉讼，如此心态也给人空子可钻。事实上，除了向中介高层投诉和法律诉讼之外，买家还可以向房地产交易中心等有关部门投诉。

　　●专家提醒

　　二手中介机构作为二手市场买卖的主要服务性单位，对于二手市场交易上出现的一些问题比较明晰。美联物业交易管理部高级经理王磊告诉记者，通常二手交易中购房者需要注意的有六大部分。

　　第一是产权的调查，分清房屋的权利人，尤其是弄清该房屋是显名共有还是隐名共有。特别要注意的是如果房产作为婚后财产登记一人姓名，交易中心不做核查，但如另一方表示异议，则将会出现问题。产权调查的另一部分就是房屋的抵押状况和权利限制包括房屋贷款还清，是否有查封等。当然还要注意承租人有优先购买权的问题。

　　第二是房屋的基本状况，这主要包括房屋的一些物理属性和房屋质量缺陷等，主要需要注意的是包括建筑结构、装修的缺陷和附送的家具等。

　　第三则是购买条件，需要注意的是物业维修基金，水电煤等设备的安装费用是否包含在房款以内。近期尤其要主要的是房屋内的一些采暖炉、地暖附属设施归属。

　　第四是签署合同，在合同中要把之前了解的情况和谈妥的条件约定明确，并需要确定对方当事人身份权限，以免出现风险。

　　第五是房款支付，王经理建议最好是采用转账形式，不要现金。

　　第六是交房，交房时要签署房屋交接书，清点物品，查看房屋状况。