万科、绿地引发新盘价格波动

　　“来就送，送

送送，送不停”———这是上海绿地(集团)有限公司旗下知名大盘———绿地21城孝贤坊推出“新春好礼三重送”的活动口号。活动期间，客户至案场即赠送礼品一份(共3万份)，同时还可参加“限时送送送”和“大礼送不停”等现场抽奖活动，一周为一个抽奖周期，每周可赢取最高价值8888元大奖、健康海岛游、和美团圆宴等丰富礼品。

　　另据了解，绿地集团部分楼盘近期也在进行促销活动，部分总价55万元的住宅，最高可以优惠6万元。

　　元宵节当日，地产龙头万科以特卖会的形式，开始沪上今年第一次降价之旅。此次降价促销包括了万科旗下的白马花园、四季花城、假日风景商铺等十个项目，共240套房源，所有万科会员在活动当天成功认购，即可享受所认购房屋公开房价9.5折的优惠。金卡会员还可优惠0.1折，一次性付款再优惠0.2折，这样最多可打9.2折。活动当日，累计成交房源170余套，占全部推出房源的70%以上，当日销售..57亿元，完全达到万科的预期目标。同时，继上海之后，万科可能会在长三角其他城市也推出此类“客户回馈”活动。

　　中国指数研究院（华东）院长陈晟认为，此次万科大规模促销，实际上是一种价格上的“暗降”。是万科针对9个城市统一预期，并调整其销售策略的结果。他认为，一些本地中小开发商会跟风，在春节后进行一系列的优惠促销。但是从整体来说，目前的上海楼市前景依然不明朗，交易还处在“冻结”状态。

　　中原地产有关分析人士则表示，目前上海楼市处于比较敏感的时期，如果大型开发商推出一定幅度的降价举措，那么一些区域很可能出现较大规模的降价潮。一些开发商已放慢了开盘的节奏，希望看清市场走势后确定开盘策略

　　无论怎样，万科、绿地降价促销的影响已经逐步释放，一些春节后上市的楼盘也开始重新确定营销方案。目前不少准备开盘的楼盘，都出现了价格松动并打算附带一定的促销优惠。

　　新盘促销风影响二手房

　　近期上海各大房产开发商争相促销降价，美联物业研究部分析认为，作为行业“领袖”的万科做出降价后，一定会使其他开发商感到压力，沪上楼市有望在一片打折声中引来一个销售的热潮。同时一手楼盘的降价已经引起部分区域二手房价格的松动，二手房价格未来走向似乎增添了下行的可能性。

　　记者近日在对房地产中介、业主、买家进行一系列调查后发现，一些二手房业主已经敏感地发现房地产市场的变化，手上持有多套房源的投资者以及想要改善住房的置换型购房者开始主动降价套现。

　　美联物业北外滩分行高级经理于燕虹介绍，北外滩板块代表楼盘白金府邸、耀江国际广场等的价格开始松动，有诚意的房东将总价下调了近3%。更有甚者，新外滩花园某房主将原本心理价位在450万元的房子主动降价至385万元，低于市场价抛出，降幅达8%。即使这样，看房子的人虽然多起来了，但是看房人的态度依然都比较犹豫。

　　在长寿板块，价格松动也屡见不鲜。美联物业普陀区区域经理张磊介绍，该板块内不少楼盘的房东均为同时有两套以上住房的投资者，贷款利率连续上调使这部分购房者还贷压力增加许多，不少房东决定卖掉手中的一套或两套住房，以缓解还贷压力。眼下沪上新房降价促销后，该区域愿意下调房价的房东环比上升了20%，很多房东表示交易价格还有商议空间。他举例说，中远两湾城一套130平方米左右的房子，原来最高的时候单价在20000元/平方米左右，现在房主愿意18000元/平方米的单价出售，整套房子总价算下来相差25万元左右。

　　中原地产普陀区曹杨分行经理敖婷说，近期降价成交的房子几乎都是置换性的业主。“很多来挂牌的业主告诉我们，第二套房贷款政策出台以后，即使看好楼市前景，想再持有房产等待升值也不可能了。”她告诉记者，去年连续六次的加息在今年初“总爆发”，给很多月供业主带来很大压力。且不论第二套贷款的首付更高、利息更高，即使与第一套房执行一样的政策，同时支付两套房的利息也让大部分人吃不消。

　　据介绍，一套133平方米的世纪同乐房源，未满5年需要交纳营业税。由于房东是同时买进另一套房源，所以此套房源急售。挂牌价为285万元到手，最后房东以全包价285万元成交。相当于价格下降25万元，幅度为8%。

　　美联物业上海区总经理冯泓睿认为，不可避免的，一手房与二手房的房价具有相互的指导性，之前新盘的降价效应导致了二手房市场已经开始了松动，并且二手市场挂牌房源也明显增多，比较明显的信号是一些优质房源的出现，而此前这些房源由于位置佳、租赁行情好，很少现身市场。

　　租赁市场意外红火

　　近期的上海楼市呈现出“冰火两重天”的局面。买卖冷清的背后是租赁市场的活跃，大批二手房转售为租，而“刚性需求者”则借租房过渡，租赁成交量环比上涨3成。

　　来自信义房产各门店的统计数据显示，近期租赁市场的挂牌量和求租量明显上升，成交量涨幅2到3成，而价格并没有明显变化。美联物业下属门店亦反馈，节后客户上门及租赁带看量明显增加，总体环比上升3成以上，整体的租赁市场成交量也较1月有较大放量，各类档次物业租赁成交走势都很活跃。

　　中原地产分析人士表示，近期租赁市场极其火爆。以静安区为例，在成交总量中，约有70%-80%的成交量来源于租赁。

　　美联物业普陀区域经理张磊认为，春节过后是很多人更换住处的高峰时间，这主要是由于年前的工作调动，或者跳槽离职，为新上班地点的方便更换住处，还有另外一部分人是春节之后来到上海的新人，这一批人对于租赁的房源也有很大的需求，但是这部分人相对而言对房屋的质量要求不高，出价偏低。这两部分人都是促进租赁市场价格上涨的原因。

　　“比如说江宁路上1室户的全装修全配的房源，春节前的挂牌价为1900元/月，春节后房主却要求挂到2500元/月。”

　　除了传统季节性因素外，不少境外客户由于购房政策的限制，也开始转向租赁市场。另外，在经过了一系列政策的调控后，部分房东又重拾惜售心态，导致市场出现大批转售为租的房源，从而带动了高档房租赁小高峰的形成。

　　中原地产的成交数据显示，长假期间，租赁市场十分活跃，整体成交涨幅在2成左右。由于相当一部分房东看好后市，将房源转售为租，部分区域租赁房源挂牌量涨幅在15%左右。合富置业的统计显示，春节期间，上海租赁市场一片大好，整体成交涨幅在三成左右，租赁房源的挂牌量较1月涨幅约10％左右，房价涨幅维持在5％左右。

　　上海房屋租赁指数办公室分析认为，市场开始逐渐消化淡季影响，加上部分区域租赁市场表现较为活跃，使得1月份上海房屋租金整体水平呈小幅上升态势。2008年1月，高档商品房租金较去年12月环比上涨0.6%。其中，两室租金上涨0.5%，三室租金上涨0.6%。时届岁末年初，尤其是西方新年假期已经结束，新一年开始，大批新租客入市，老租客又有了换租的打算。

　　上海房屋租赁指数办公室统计数据显示，陆家嘴、新天地和新华路控制点租金领涨全市，涨幅分别为3.0%、2.4%和2.3%。走势较弱的区域为古北板块和南京西路板块，分别下降2.7%和1.8%。其他控制点区域基本持平。陆家嘴板块、新天地板块内新开楼盘较少，房源紧缺，导致租金一直小幅上升。年末西方长假结束，部分外籍人士重返市场，使得上述租赁市场区域需求有一定量回升。