次级债危机源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。对于中国的炒房者来说，也要“盛市思危”，警惕房地产投机中蕴含的风险。

　　美国楼市开始衰退

　　美次级债危机成为近期全球投资者关注的焦点。次级债指的是次级住房抵押贷款支持的债券，也就是把一部分资信不佳的贷款人申请的住房抵押贷款，打包成债券卖给投资者。

　　次级抵押贷款

    所谓次级抵押贷款，是相对于优质抵押贷款而言的。美国房地产贷款系统里面分为了三类：优质贷款市场、次优级的贷款市场、次级贷款市场。目前出问题的就是美国的第三类市场。一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%，在美国次级贷款市场所占份额并不大。按照官方说法，次级房贷占美国整体房贷市场比重的7%到8%，但其利润是最高的，因为风险最大。据介绍，许多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，如罗杰斯所说，“人们能够无本买房”。

　　从９·１１以后，美国为了刺激经济增长，连续１３次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，炒房投资盛极一时。美国平均房价２００３年－２００６年四年涨幅超过５０％，１９９５年－２００６年房价翻了一番多。

　　受到利益驱动，一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率，降低了住房贷款门槛。即使借款人还不起贷款，也可以变卖其房屋，由于房价迅速上涨，炒房者和银行依然有利可图。就这样，次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。

　　但谁也没有料到，去年底美国房地产市场开始衰退，去年三季度至今房价又下跌超过１０％。房价下跌，炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，次级贷款风险开始暴露。

　　分析人士认为这与美国连续加息有关，２００４年开始美国连续１７次加息，贷款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。经济增长放缓也影响了房地产市场。

　　由于全球很多机构投资者持有美次级债券，因此这种债券出现问题波及全球股市，美国股市连续出现较大跌幅。