加息减税能否成为楼市"退烧药"[组图]-楼市-东方财经-东方网

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加息减税能否成为楼市"退烧药"[组图]

2007年7月22日11:29

来源:新华网作者:徐寿松选稿:王飞

　　东方网7月22日消息：自7月21日起，金融机构人民币存贷款基准利率开始年内第三次上调，同时住房公积金贷款利率也相应提高。加息可能成为当前楼市的“退烧药”吗？多数业内人士认为，加息、减税短期内难改房地产市场升温格局。对于当下的楼市而言，降温还要问源头。

　　加息意味着温和增加负担

　　银行贷款基准利率上调0．27个百分点和个人住

房公积金贷款利率上调0．09个百分点，对房地产市场的影响将体现在两方面：对于购房人而言，加息意味着温和增加负担。以50万元20年期房贷为例，加息前，按实际最优惠利率6．12％计算，利息总额为368045．35元，月还款3616．86元。加息后，最优惠利率调整为6．2730％，利息总额为378723．29元，增加约10678元；月还款3661．35元，实际月供增加约45元。

　　尽管单独看一次加息增加的还款额不算大，尽管5年以上长期贷款利率调整幅度相对较小，凸显了央行尽量减少加息给购房人群带来还贷负担的一片苦心，但联系到最近7个月内3次加息、33个月内（自2004年10月以来）7次加息，购房人因此累积的房贷负担已不小，以50万元20年期贷款计算，还款额增幅超过了10％。这对于普通工薪阶层还是有压力的。

　　经济学家易宪荣据此认为，高利率势必会抑制房产投资者的需求，会大大改变买房人对未来的预期，扎堆购房的现象也会减少。但前6次加息后的楼市走势证明，这种“通过影响房产需求方来影响供给方从而让房价降下来”的美好愿望从未实现过。

　　事实上，房地产的需求在城市化进程以及居民收入提升的大趋势下，难以抑制。在供求偏紧的情况下，自主需求混杂着投资、投机需求一起释放，“该买的还是买”。对于开发商，加息理论上会带来开发成本提升。摩根大通中国证券市场部董事总经理李晶说，因为借钱要付的利息高了，房地产业高负债经营的行业特性决定了加息将提升开发商的财务费用。但渤海证券的地产分析师秦洪认为，开发商在房地产业景气高昂的大背景下，会通过提价等方式轻松地化解这一成本。的确，相对于房价高涨带来的收入，加息对开发商而言不过是“毛毛雨”。譬如地产龙头万科日前公布的6月份销售数据显示，火热的行情为其带来了每平方米销售收入增加1000多元。

　　房价飞涨原因何在？

　　中共中央党校研究室副主任周天勇教授判断，单独的加息不会对房市有太大的影响。而近来关于房价的新闻总让人心惊肉跳：“6个月上涨50％”“一个楼盘的市值可以买下整个伊利集团”“新拍出的楼面地价接近在售房价”……3年了，楼市调控旷日持久，房价还未低头却又抬头，原因何在？

　　从供求关系看，有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求导致房价上涨。国家发展和改革委员会公布的数据显示，1至4月，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积2倍多，且销售面积增幅高于竣工面积增幅6．7个百分点。

　　从成本构成看，地价上涨过快，导致房价成本大增，继而急剧拉升房价。地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力。以长三角一些城市为例，近来住宅楼面地价频频越过万元／平方米的关口。6月21日，上海杨浦区的新江湾城Ｄ1地块竞拍成交的楼面地价就已高达12509元／平方米，接近其周边在售新房的成交价。这不过是近来房地产市场逆调控异动的缩影。房地产研究者顾海波指出，土地成本最终会打入房价，高地价客观上推高房价毋庸置疑。

　　从交易秩序看，“炒风”乘势而起，非正常因素助推房价节节高。中原地产分析师杨洪旭指出，人为因素推涨房价主要体现在两方面：一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价，也屡见不鲜。这进一步烘托、放大了供求紧张，为房价上涨火上加油。

　　从资金面分析，行业外资金，特别是部分股市资金开始流入楼市，助推房价上涨；境外资本大量涌入，加剧了楼市格局改变，在相当程度上强化了房价看涨预期。

　　降温还要问源头

　　究竟啥是楼市降温的“及时雨”呢？其一，供求决定价格，增加供给是降温的必要条件。当前楼市问题的主要矛盾是有效供给不足，自主、投资需求强烈释放，在卖方市场格局之下，房价节节攀升，买方恐慌性入市追涨。要楼价趋稳、甚至下调，最有效的方法莫如增加供应。

　　“通过增加供给来抑制房价的快速上升，这已形成了一个共识。”巴黎百富勤公司分析师秦红雨认为。调控楼市，当务之急是强力推进冲击型的有效供给，而不是用控制需求的方式来堵。眼下，开发商之所以有“谁捂（盘）到最后，谁受益最多”的共同预期，就是因为他们瞅准了有效供给不足的“软肋”。要改变后市看涨预期，合乎市场规律的做法就是得强力推进中小户型普通住房新增量的有效供给，同时辅以廉租房等住房保障措施的协同推进。

　　其二，打击坐庄，整顿交易秩序，扫除囤积居奇。楼市在打击囤地、囤房方面，得动真格。囤地在本质上跟坐庄没什么两样。都是凭借资金、信息优势，垄断资源，囤而不动，待价而沽，只不过达成目的所使用的手段各自不同罢了。可喜的是，国土资源部门今年加大了土地供应。1－5月份，住宅用地的土地供应量比去年同期增长35．5％，普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76．3％，经济适用房的土地供应总量更是比去年增加了166％。

　　这当然是个好消息，问题是，供出的土地能及时形成有效供给吗？要新增土地形成有效供给，至少得做到两点：一是批出的土地不能闲置，而是要进入生产领域，形成房屋；二是要所形成的产品必须是主流购买力所中意的房屋，交通便捷、低总价、配套全。前者要求严格执行“土地闲置”回收政策，打击囤地；后者要求推进“90／70”项目，形成冲击性供给。

　　央行加息的消息传出，很多人自然地联想到对购买住房会产生什么影响？记者采访了部分业内人士，“对于满足自住需求的购房者来说，加息会增加成本；但由于购房需求是刚性的，所以影响不大。”金融服务机构伟嘉安捷总经理康胜这样认为。

　　康胜表示，国家统计局前日发布的数据显示，今年上半年全国房地产开发投资增幅超过了28.5％，明显过热。由于房地产开发贷款周期一般在一年左右。央行今年以来持续提高贷款利率，必然会增大开发商的开发成本，对那些拥有项目多、体量大的开发商来说更是如此，从而能够抑制房地产投资过热。可以预计，本轮加息后，能够为购房者节省利息支出的固定利率贷款、双周供等贷款品种将更为受到购房者的关注。中原地产华北区总经理李文杰则认为，对于开发商来说，加息会促使其融资模式更加多样化，减低了对银行信贷的依赖:开发商或启动上市计划利用资本市场融资，或对外资出让股份，获取资金支持。另外，虽然加息提高了贷款资金成本，但目前房地产市场利润的增加速度仍高于贷款成本的上涨速度。因此，对房地产投资的控制不是一蹴而就的。

　　国务院20日宣布，决定自8月15日起将储蓄存款利息税由现行的20％调减为5％。与此同时，中国人民银行也宣布自7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。这两个政策同时宣布出台，有助于促进中国经济又好又快发展，当前更有利于维护物价稳定。

　　今年以来，猪肉、鲜蛋等食品价格涨幅过高，是物价上升的主要原因，这引起社会各方的高度关注。国家统计局数据显示，6月猪肉价格同比上涨59．8％，鲜蛋价格同比上涨37．9％。

　　食品价格上涨影响了普通百姓生活，增大了通胀压力。对此次加息，央行称，这有利于引导货币信贷和投资的合理增长；有利于调节和稳定通货膨胀预期，维护物价总水平基本稳定。