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10月1日物权法实施 专家评说"房权"五热点


2007年4月4日8:03
来源:人民日报 作者:杜文娟 选稿:方翔

  3月16日,十届全国人大五次会议闭幕会。雷鸣般的掌声响彻人民大会堂,历经8次审议、集纳各方智慧,物权法以“2799票赞成”高票通过。

  物权法5编247条中,大量条款涉及房屋物权。从不动产登记、到车库车位归属,再到房屋拆迁,彰显对物权的尊重和捍卫。

  全国人大法律委委员、中国政法大学校长徐显明参与了物权法立法过程。且听他一一点评物权法出台后的房屋产权。

  不动产置于阳光下

  物权法明确规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

  徐显明点评:不动产登记制度体现了现代意义的中国特色的物权制度,物权法关于不动产的条款,明确了物的归属,减少侵害的可能性,有助于定纷止争和对物权的保护。同时,法律明确规定不动产登记,将不动产置于阳光之下,对遏制腐败具有促进和推动意义。

  物权法出台后,应该尽快制定物权登记管理办法等,回应社会关注的登记是否收费、不登记怎么办等问题。

  业主有权更换物业

  业主和物业间的纠纷不时见诸报端。物权法规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人,业主依法有权更换。

  点评:业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人,这是业主的权利之一。物业只是为业主提供服务,业主有权选择服务。

  车库首先满足业主

  2005年6月,宁波市一住宅小区的19名业主状告房产商,称房产公司销售房子时,表示小区内有公共停车位。但在房屋交付后,房产公司却把楼前约2000平方米的公共用地挪作他用,业主的车无处停放。

  物权法规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路,或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  徐显明点评:尽可能协调各方意见、兼顾各方利益,正是制定物权法过程中的鲜明特点。关于车库车位归属的规定,正是考虑到开发商和业主利益的平衡。若只顾业主利益,开发商可能不再开发车库车位;若只顾开发商利益,又不符合规划中关于公共空间的约定。

  法律规定“首先满足业主的需要”。“首先”不同于“优先”,后者指在同等条件下业主优先获得;“首先”则不区分条件,更有助于保障业主利益。

  不得妨碍采光权

  一些居民住宅被拔地而起的高楼大厦遮挡,终日不见阳光。物权法对此做出规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

  法律还规定,不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物,弃置固体废物,施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

  徐显明点评:采光权、通风权等属于相邻权,物权法把相邻权作为一类权利固定下来,有助于化解纠纷和矛盾,促进邻里和谐,构建和谐社会。

  拆迁须为公共利益

  最近,重庆“最牛钉子户”成为人们关注焦点。物权法规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,法律还明确规定,“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”

  徐显明点评:法律规定了严格的补偿机制,保护公共利益和公民个人利益。

  物权法实施后,“钉子户”是否可以强拆,关键是看拆迁后将建设什么项目。如果是商业项目就没有理由征收。

  物权法规定,国家、集体、私人的物权平等保护。在我看来,社会应该更好地保护公民的物权,他们处于弱势。国家相关部门应尽快完善配套的其他法律法规,比如侵权法等。

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