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前景仍看好 调控对地产股影响或弱于往年


2007年1月20日8:51

  本周最受市场关注的莫过于地产股的地震。周三土地增值税清算令主要地产股全线跌停,万科A、B股、中华企业、陆家嘴、金地、保利、华侨城均未能幸免。不过,H股和A股市场的龙头地产股并未因此受到严重影响。A股地产龙头股万科本周涨幅为6.77%,H股龙头股地产股中国海外全周接近平盘报收。当然,部分毛利率较高的地产股如华侨城受到的影响较为显著,全周下跌10.71%。笔者认为,征收增值税可能引
发地产股阶段性结构调整。而作为龙头板块,地产股的结构调整或将引发市场整体的阶段性结构调整。不过,考虑到市场主要蓝筹股并未高估,此次调整将构成2007年一次重大投资机会。

  调控对地产股影响或弱于往年

  随着周末地产股的逐渐走稳,是否增值税对于地产股的影响就此结束呢?笔者认为尚不可轻易下出结论。因为,一方面征收增值税的实施细节有待进一步明确,方可确定其对于地产股过往业绩和未来业绩的确定性影响;另一方面,征收土地增值税是否会作为2007年宏观调控的第一枪,会否有第二枪、力度有多大?目前各方分析见仁见智,但关键的问题是,调控已经开始,预期已经产生,这必然引发价格的波动。

  对于进一步的调控,笔者认为可以从以下方面考虑:第一,调控的必要性,房价是否应该进一步调控?2006年全国房价上涨大体在5%到6%左右,显著低于GDP的增长水平,大体和实际的通胀水平相当。从这个结果来看,去年一系列的调控政策对于稳定房价还是起了很大的作用。

  第二,今年调控政策将显著少于去年,关键在于落实。近年的调控地产政策经过了多轮;前期主要用了控制土地和控制信贷两个办法,结果发现房价继续走高;而后,政府通过行政手段调控房价,通过“70、90”政策加大小户型的供应,在土地拍卖过程中实施房价控制。这些政策,对于房价的过快上涨起到了有效的抑止作用。可以认为,原有的调控政策已经发生作用,2007年很有可能是继续落实原有调控政策的年份。

  第三,调控政策的选择及对地产公司的影响。2006年大户型房屋的大幅上涨,对部分地区的房价上涨起到显著推动作用。2007年的地产调控政策可能会对这一状况进行调整。预期中可能对地产公司影响最大的调控政策将是,征收物业税的启动以及提高购房的首付比例。但即便推出这些政策,对于优质地产公司业务的影响并不大,反而有利于这些公司进一步提高市场占有率。从这个意义上理解,我们认为,今年的调控政策对优质地产股的影响或弱于往年。

  长期前景仍然看好,地产股结构调整是机会

  在当前市场,除宏观调控政策之外,更令各方人士广为关注的还是A、H股价的差异问题。周二收盘价显示,中国人寿、中国石化、中国银行、中国国航和中兴通讯的A股较H股溢价分别达到76.32%、50.23%、21.08%、35.23%和25.28%。两个临近市场,股价差异接近一倍,这无论如何也难以长期维持下去。有境外机构认为,A、H股差价的弥合应在三到五年内实现。笔者预期这一时间会来得更早一些。事实上周末报道称,香港证监会主席方正称香港证监会已经关注到该问题,并打算与内地监管当局商讨问题的解决途径。考虑到A、H股的显著差价、宏观调控和年报带来的价值重估因素等,并不能排除市场在近期出现整理的可能。

  当然,这并不构成投资者看淡中国证券市场的理由。我们坚持认为,中国经济正在实现伟大的跨越,而重新整顿后的中国证券市场必将反映此种跨越,而且由于证券市场的前瞻性特征,这种反映很可能提前和适度夸大。由于未来数年上市公司收益复合增长在20%左右,其隐含的股市合理市盈率会在25倍以上。基于这一观点,沪深300指数21倍左右基于2007年收益的预期市盈率并未高估,反而是低估了。所以笔者认为,结构调整带来的是一个重大的投资机会,优质的地产、银行和航空等股票仍然是中长期的首选品种。

来源:上海证券报  选稿:王飞  作者:徐辉   
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