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房价仍亢奋上涨 京城楼市面对调控无反应?


2006年12月3日9:06

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图片说明:北京房价的上涨并不像人们想象的那么绝对,有不少项目实际上是明涨暗降  

  最近,让北京老百姓感到郁闷的事是,京城房价仍然亢奋上涨
。据北京市建委公布的最新统计数据显示,北京普通住宅期房预售成交均价为7825元/平方米,而城四区的普通住宅期房成交均价则超过1.2万元/平方米,与今年第一季度相比,每平方米房价上涨了近千元。而此前国家统计局公布的数据是,截止到10月份北京新建商品房价格以10.7%的同比涨幅位列全国70个大中城市房价涨幅之首。那么,为何自今年5月以来的旨在平抑房价的宏观调控,却令房价越调越涨呢?

  调控效应有待释放

  “楼市与股市的一个比较大的不同是,对政策变化的反应差别很大,”某证券公司的房地产行业分析师认为,“股市的资金可以‘光速’的速度划拨,无论是政策的利好还是利空,资本进出市场都极其迅捷,而房地产开发投资面对市场变化与政策变化,多少显得有些‘船大难掉头’之感。”

  其实,就今年北京市出台的一系列政策措施而言,政府呵护市场之心十分殷切:限制外资进入、调整土地供应结构、增加土地供应量、整肃开发商囤地囤房行为、严查开发商涉税案件、加大保障性住房的建设力度……但所有的政策措施并不会对市场起到立竿见影的成效,因为房地产投资开发周期比较长,所以调控的政策效应大约在明年的中下旬才会逐渐显露出来,届时北京市场的格局或许会有所改观,至少房价上涨势头会得到控制。

  记者注意到,备受房地产业界关注的广渠门路36号地竞拍日前揭晓。中标企业并不是出价最高的华润地产所得,而是出价排名靠后的北京城开集团与北京城建集团联合竞得。从这两家企业的背景看,业界猜测或有可能政府希望通过“有形之手”调控市场供应结构,进而达到平抑房价的目的。结合此前某财经媒体透露的消息:有关部门正在暗查北京30余家开发企业涉税情况以及土地获得方面是否存在违规、违法问题,由此看出政府整肃市场的决心不容小觑。

  市场定价非理性

  “其实北京房价的上涨并不像人们想象的那么绝对,有不少项目实际上是明涨暗降,”北京著名地产咨询机构《楼市》市场调查部的分析人士告诉记者,“例如,京北某别墅项目报价20000元/平方米,而北京房地产交易管理网上显示的成交价却为18934元/平方米,报价与实际成交价相差1000多元/平方米;三元桥附近某高档公寓三期的拟售价为15000元/平方米,实际成交价为13700元/平方米,实际价差近1300元/平方米;上京航线5、8、9号楼拟售价定为8100元/平方米,实际成交价为7800元/平方米左右,相差近300元/平方米……”。

  这一市况表明,不少新盘定价虽高,但其成交价未必能与定价相同。新推楼盘价格上涨而实际成交价却低于市场推出价,这多少让人感到有些困惑不解。“很明显,虽然今年的调控政策以及市场实际交易情况对开发商来说均不乐观,但他们依然试图力挺房价,”一位业内人士分析,“即使成交价降了,开发商也要把定价涨上去,给买房人一种‘房价还在继续涨,并且还将涨’的暗示,实际上这是一种心理战术。同时,房价‘高开’也逐渐演变成开发商的一种销售控制的策略。由于政策严禁开发商捂盘,并要求其公布销售情况,因此部分开发商故意提高楼盘售价,以捂好房源。”

  有开发商表示,周边楼盘价格都在上涨,自己的楼价只能参考市场水平,如果定价偏低,容易让人对楼盘的品质产生疑问。业界专家认为,正是购房人这种‘买涨不买跌’的心态让开发商不愿意降价,也不敢降价。一度‘低开高走’的房地产营销规则,逐渐向‘高开低走’的方式演化。那么,‘高开低走’真的能帮开发商打赢市场营销战吗?一位资深的售楼人士认为,楼盘高定价对开发商来说可能是好事,也可能是坏事。如果楼盘推出后,市场反映不如预期,开发商就只能给业主以‘优惠’、‘特别照顾’为借口,通过明涨价、暗降价的方式促销。如果购房人注意到楼盘实际成交价要低于定价,会产生很大疑虑,就不会购买。

  北京房地产市场的一些楼盘之所以出现“高开低走”的尴尬现象,主要在于部分开发商的非理性定价行为。事实上,诸多受到买房人追捧的楼盘正是以理性定价赢得市场的。例如,位于亚奥核心区的某楼盘,其定价就比业界预测的要低,推出后受到购房人的高度认可,成为北京市场今年最旺销的楼盘之一。

  二手房市场不乐观

  与新房市场“价升量缩”有相似之处的是,今年北京二手房市场交易量增长幅度也创下近年来的新低,并且二手房价格也在不断攀升。据北京二手房经纪机构我爱我家预测,即便年底前北京的二手房交易有所回暖,2006年全年北京二手房交易量也将在76000套左右,增长幅度约8%,创历史最低,无法达到年初预计的8千至1万套的交易规模。

  北京自1999年10月开放二手房市场以来,二手房交易量一直保持着很高的增长速度。从2000年的1100套,到2005年的70180套,短短6年间,增长了63倍。即便在市场交易基数较大后,2004年和2005年也分别保持了64%和23%的增长幅度。而2006年,在二手房市场首次被写进国家宏观调节文件的年份中(“国六条”中专门有一条谈到大力发展住房二级市场),北京二手房交易量增长幅度却创出了历史最低,原因何在呢?

  对此,我爱我家市场研究中心的专家认为:2006年,二手房交易环节的营业税征收从购房未满两年变成购房未满五年,以及开征二手房交易个人所得税和土地增值税是最主要的原因。因为在北京二手房市场房源严重供不应求的局面下,以上“三税”的征收一方面导致一部分业主因收益减少而“由出售转出租”,另一方面,使得大多数业主直接将税费“转嫁”给购房人,导致二手房的购房费用成本猛增,原本与一手房相比的价格优势弱化,甚至在某些区域出现了一手房与二手房屋价格倒挂的奇怪现象。“由售转租”和“成本转移”的直接后果就是交易量的增长放缓,并使得二手房的实际成交价格迅速走高。

  从今年政府出台的有关二手房流通环节征收“三税”的政策效果看,虽然意图在于抑制房产投机与投资,但同时也对一些中低收入者的住房需求产生了抑制作用。这对构建梯级消费的合理市场架构会有些负面影响,同时也间接推动了新房市场的价格上涨。根据国家有关部门对房地产市场税收政策的设计框架,未来税政改革的趋势是轻流转税而重保有税。因此,中低收入购房者有理由期待,政府新开征房地产流通环节税种或有可能是在“非常市况”下的权宜之策。

来源:中国证券报  选稿:王飞  作者:孟坚   
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