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一手交钱一手交货 楼市进入现房时代


2006年10月27日6:19
  东方网10月27日消息:在如今的上海市场上,现房和准现房销售的模式开始扮演愈来愈重要的角色。在市场信息不对称,诚信机制尚未完全形成的楼市中,购买现房对于购房人而言无疑更具“诱惑力”,因为它能在最大程度上降低购房过程中存在的风险,从而最大限度地保证购房者的权益。翻开主流报纸、杂志,几乎随处可以看见打着现房旗号的广告宣传,现房正在成为一股推动楼市前进的力量。

 
 现房楼盘辉煌“金九银十”

  如今,现房二字渐渐成为保证楼盘销售的“金字招牌”。今年的“金九银十”没能出现往年盛景,就连一直被视为楼市“晴雨表”的黄金周房展会上也传出了开发商“今不如昔”的感慨。在不少预售项目旺季遭遇“滑铁卢”相比,许多现房楼盘则表现抢眼。以十一黄金周房展会为例,以现房或者准现房形式出现的楼盘比比皆是。上海本地参展会的现房、准现房楼盘就达到35个之多,占上海本地141个参展楼盘近四分之一左右。这些楼盘分布比较广泛,既有市中心区域的房源,如丝庐花语、中远两湾城等,也有不少位于浦东、松江、闵行、宝山等地,如欧风丽景、金沙丽晶苑、久阳文华府邸、证大家园等。

  现房展示不但阵容强大,人气也十分高涨。上海万宇房地产(集团)有限公司的销售副经理何磊介绍说,尽管宏观形势不如从前,欧风丽景在展会期间还是吸引了100多组客户到楼盘现场来看房。

  现房销售优势明显

  自从期房销售模式在房地产市场上出现后,各方面对这种销售模式的质疑就从来没有停止过。对于广大购房人而言,期房销售意味着一定的风险,并导致市场上买卖双方的“入住纠纷”不断。今年4月中旬,享有“南汇周浦镇第一大盘”之称的沈默荷兰园,因为欠债没还,被贷款银行申请“保全”,暂停办理交易手续,购房者无辜蒙受损失。该楼盘也成为上海近年来首次出现因不能如期归还银行贷款而被房地产交易中心停止交易的楼盘。

  本刊曾在3·15“红黑维权”活动中接到了许多房产方面的投诉,其中由期房引发的纠纷比例达到八成以上。对这些案例深入调查之后我们不难发现,相当一部分是因预售时承诺、约定的产品与最终交付的实物产品不相一致所引发的;还有些是由于虚假承诺以及广告、模型、楼书误导或规划变更等原因,致使消费者的心理预期与交房的实物不符而引发纠纷。擅改设计、面积缩水、质量问题、延期交房等种种弊端,都在交房入住时体现了出来。期房预售的不确定、未知性所导致的种种弊端成为人们逐渐冷落现房的根本原因。

  期房的这些弊端恰恰是现房的优势———“所见即所得”。购房者可以亲眼看到户型、配套设施、绿化等,从而减少购房纠纷,极大地降低了购房风险。购房者孙小姐说:“买现房可以说是眼见为实,实实在在摆在那里,肯定不会变了,心里踏实。”另一位购房者戴女士则认为现房可以短期内甚至立即入住是最大的优势。天地行常务副总经理宋捷表示,现在不少楼盘都准备现房销售,目的之一就是为了购房者更放心地买房,让购房者实实在在地看得见楼盘的优势和好处。

  眼见不一定为实

  尽管购房者普遍认为现房好处很多,但是现房也并非“百试百灵”的良药。“眼见为实”是不少人选择现房的原因,但购房者仍要慎重选择。看得见的户型、面积、绿化、配套是不会变了,但看不见的质量又如何保证?现房销售只能证明开发商能把房子“造完了”,但是否“造得好”就需要购房者在买房、验房、收房时慎重考察。

  除此以外,购房者对那些打出“准现房”旗号的楼盘也要仔细分辨。准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。在现在的市场状况下,准现房比促销更能激发购房者的消费欲望。但购房者要考察所谓准现房是工程进度自然而形成的结果,还是因为某种原因未能期房开盘,开发商被迫调整的销售策略。实际上,宏观调控之后,市场观望情绪浓厚,许多开发商不敢贸然开盘,随着工程进度的推进,期房自然也就被“逼熬”成了现房。这其中固然有质量上佳的楼盘,但也有一些开发商因为资金紧张而导致“质量缩水”。

  另外,还有种情况需要购房者格外注意。某些楼盘前期房源是期房,后期反而推出了一些现房房源。购房者要仔细了解这些房源确实是开发商保留的“经典房源”,还是由于朝向、楼层、通风、采光等都较差而在期房销售阶段卖不出去的“尾房”或“死房”。特别是新推现房房源并非整层整栋,而是零散分布在各处时,购房者就要更加仔细了。因此无论是买期房还是现房,详细考察、慎重选择的原则都是一样的。

  但是,业内人士建议消费者在购买尾盘期楼盘还须仔细分辨其尾盘期的形成原因。买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房,购房者应该仔细、客观判断开发实力、项目价值、未来居住环境及状况,从而可以有效避免购到“烂尾房”。空置房中有不少是因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置,人们在购买时只要照例查验开发商是否持有卖房所需的证件,是否真实有效,这样能有效避免损失。

  现房销售考验开发商

  据了解,现在不少期房开发商都采用“滚动开发”的模式,利用当期项目销售收入作为前期项目继续施工和后期项目继续开发的资金,一旦市场环境变化,销售速度减慢,资金回笼达不到预期目标,就会造成资金链断裂。

  “如果从另一个方面考虑,这也意味着如果要保证现房不出期房那样的问题,资金运转流畅是重要保障。”一位不愿透露姓名的知名开发商表示,“现房销售对企业综合实力要求很高,但这也是一种趋势,我们也不得不勇敢面对这种压力。”

  这位开发商分析,现房开发资金压力大,卖期房是用购房者的钱造房,卖现房是开发商掏钱造房,若资金实力差,一旦资金链断掉,肯定出问题;二是销售成本高。因为销售周期拉长,资金成本增高;三是购房者选择性增加,若是成品房不让消费者看中,就很难用更好的办法来吸引买房人买房。

  除了对资金提出更高的要求,开发商也必须在工程质量和房屋结构布局上下更多力气。期房销售时代注重销售速度而忽略品质在如今市场情况下已经行不通,准现房、现房所比拼的就是楼盘的品质,这对开发商的开发实力都是不小的考验。如果现房的规划、质量有问题,缺陷将是无法掩盖的。

  因此,敢于“现房销售”的项目必须是一个具有很高性价比的项目,它的开发商也应该是具有相当的资质、实力、融资和资本运作能力目前上海不少品牌企业开始推出现房项目,强大的综合实力成为旗下现房项目顺利开发的保证。

  “期房之痛”昭示现房时代到来

  在大多数人看来,“一手交钱,一手交货”本是天经地义的事情。可这个定律却在房产预售制度面前显得苍白无力。

  一位网友曾在帖子中发出这样的感慨:“不要说现钱”换“不来现房,连房子什么样子也不知道,许多人就挤破了头要将真金白银送上开发商的案头,真是看不明白。”

  旁观者清。一句“看不明白”道破了局外人眼中不可理喻、甚至有点扭曲的楼市现状。可那些破了“财”又遭了“灾”的购房者也未必糊涂。期房之痛,他们比谁看得都清楚。

  尽管存在种种弊端,期房预售制度却难以骤然退出楼市舞台。它在中国的施行,从一开始就带有浓厚的中国特色。毕竟,时至今日期房预售制度依然在发挥着为开发商融资、为购房者节资的积极作用。

  但是,期房预售制度在某一历史时期的意义并不能成为它在中国大行其道、却又劣迹斑斑的理由。现房销售作为国际惯例有着它充分合理的地方,种种优势也在“期房之痛”的对比下日渐显现。当中国房地产行业逐渐走向成熟,现房必将取代期房成为楼市主导营销形态。规避百姓购房风险、降低资金机会成本、约束开发商不良行为,更大的意义在于,现房销售无形中增强了作为弱势群体的购房者博弈市场的实力。一个巴掌拍不响,当现房时代全面来临,信息严重不对称的情况有望在一定程度上得到平衡,供求双方形成积极有效的良性互动,从而奏出中国楼市成熟、理性的和谐乐章。

来源:青年报  选稿:吴月霞  作者:张赫   
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