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十月楼市交易量下降 梯级购房原则更显重要


2006年10月25日10:12
  东方网10月25日消息:现在,一系列的调控政策出台后,本是“银十”的市场交易量出现了不小的降幅,本就犹豫的购房者更加摇摆起来。于是即使面对房产商的促销,一些人也冷静地自己先算起账来。
  
  差价投资已无利润空间
  
  当政策把营业税的征收时限从原来的2年延长到了5年时,那些希望获取房屋差价的投资者不仅要算账了。在以前征收时
限为两年的情况下,不少投资者还可能屏过这段时间。而现在时限被延长到了5年,投资者只有两种选择,或者延长持有时间,或者就只能接受交易成本的提高。在这种情况下,无疑大大压缩了房产投资的利润空间,所谓就是“无利可图”。

  其实投资房产要从三个方面考虑其成本,一是投入,二是支出,还有一个方面就是机会成本。在目前的情况下,由于此前房价的不断高涨,一套房产的初期资金投入可以说已经相当大了。而从支出的情况来看,营业税的征收大大提高了楼市的交易成本,而且持有房产也要支出像物业管理费等费用,再加上契税、交易佣金、贷款利息等等,如果再考虑投入资金机会成本的话,一套房子要上涨20%才能保证我们的赢利空间。

  换句话说,如果你现在买入一套房产准备将来卖出获利的话,其实在你购入的那一刻就已经付出了相当大的资金成本,而从目前房地产市场的情况来看,寄希望于房价短期上升20%再获利显然不太现实。为此,投资房产资金的“安全系数”是要先算清楚的。
  
  购房时要注重自我保全
  
  购房,投资者还要注意个盘的风险,即避免踏入“烂尾楼”的陷阱。

  从推出的这些政策看,首先是市场的需求将会受到抑制,政策面的变化使不少购房者暂时观望。而在开发商层面,相关措施的出台却使他们的资金面临着巨大的压力。而从市场面的情况来看,在当前供大于求的情况下,不少楼盘都出现了“零成交”的局面,这些楼盘开发商的资金链显然面临着断裂的风险。经历过上一波楼市调整的人都知道,在开发商资金比较紧张的情况下,“供大于求”导致的最大风险就是“烂尾楼”,对此广大购房者切不可掉以轻心。

  而更为直接的,在目前的情况下大家可以更多地关注现房,购买现房比期房少了很多风险,它是实实在在的。试想如果购房者按揭贷款购买了房子,最后开发商资金链断裂发生“烂尾”,这时候购房者就会陷入进退两难的境地。
  
  套型面积将逐步趋小
  
  90平方米小面积住宅的概念出台,代表了未来的一个方向,由此也不得不引起购房者的重视。

  长期以来,房地产在建设过程中有户型越来越大的趋势,但在实际使用中,不少购房者发现其并不一定实用。而最关键的是,现在房价越来越高,在降低单价一时较为困难的情况下,把房屋的总价降下来就是一个颇为行之有效的方法。从我国香港的情况来看,虽然那里房屋的单价也是比较高的,但由于套型面积较小,所以从总价上看与上海房价的距离就比较小了。

  从长远来看,房型面积趋小将会成为一种趋势,它将会更多地融入到开发商的设计理念中去,因为这对于他们的营销同样也是有利的。而对于购房者来说,就要逐渐接受这一理念,并在此基础上确定自己的购房策略。当然对于那些喜欢大面积的购房者来说也不是没有机会,比如可以购买相邻的两套小面积住房合起来使用等,其中就需要有一些新的思路。
  
  梯级购房原则更显重要
  
  所谓梯级购房,就是在一个房地产市场中,购房者先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家养老的购房理念。

  其中特别要留意的是,由于未来市场还存在着较多的变数,所以对于那些经济实力一般的购房者来说,先租房过渡就是一个规避风险的好方法。一般来说,是租房还是买房,首先是要对其当前的状况有个判断,这主要可关注房产的售租价之比,也就是说如果房产的售价不高,而租赁的价格比较高,那就不能说处在一个租房的好时段。

  反过来,如果房产的价格不断高涨,但另一方面租赁价格却没有上升甚至出现下跌,售租价之比不断扩大,这对租房就比较有利了。接着我们还要对楼市的未来有个预期,如果现在房产价格较低未来上升空间大,那买房应该说是个不错的选择。但如果楼市价格已到高位后市风险加大或者说走向不明,租房就给了你进一步观察市场的充足时间,而目前上海房地产市场发生的种种变化,就使租房者有了更多的理由。
来源:申江服务导报  选稿:实习生 王强  作者:黄罗   
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