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供应量降1成 成交量增1成 9月上海楼市分析


2006年10月24日8:03

  东方网10月24日消息:9月,上海房地产市场并没有出现预期中的全面复苏,无论是市场成交量还是成交价格都只是在8月的基础上小幅增长。尽管传统的销售旺季风光不再,但是开发商的积极营销战略和市场刚性需求还是会让后市出现一定程度的反弹。
  
  9月份市场表现具体分析如下:
  
  商品房市场分析
  
  月度供求比为1∶0.89,呈供略大于求的态势。
  
  9月,上海房地产市场供求比开始止住下降的趋势,供求比由上月1∶0.71小幅上涨到本月1∶0.89。
  
  商品房供应量环比下降11.2%
  
  9月,全市商品房新增面积为269.6万平方米,环比上月下降了11.2%。与2005年9月同比减少了255.1万平方米,减幅为48.6%。
  
  成交量上涨11.7%
  
  9月,全市商品房成交量为239.4万平方米,环比上月上涨了11.7%,同比去年上涨了57.7%。
  
  受“金九银十”传统销售旺季的影响,本月商品房总成交量有所增加。除办公类物业外,其他物业成交也都出现不同程度的增加,住宅、商业和其他物业成交量环比增长幅度分别为11.5%、48.5%和23.0%。
  
  成交均价小幅上涨5.7%
  
  9月,全市商品房成交均价为8349元/平方米,较上月小幅上涨5.7%。
  
  本月商品房成交均价小幅上涨的主要原因是:从环线看,中高价房集中的内环内在全市成交比重增加3个百分点;而成交均价相对低的外郊环在全市的成交比重下降6个百分点;另外,如中海瀛台、大华锦绣华城、海上海新城和虹临嘉园等中高档楼盘大量成交;部分商办类物业也成交良好,如长寿商业广场C楼商场、玫瑰购物广场和科技绿洲一期高科技楼等。
  
  住宅市场分析
  
  供求比较8月大幅上升,与7月基本一致
  
  9月,住宅市场供求比为1∶0.93,比8月大幅上升,但与7月份基本一致。本月供求比的大幅走高主要是动迁配套房新增供应量大幅萎缩导致住宅供应量下降,而住宅成交量上升所致。
  
  住宅新增供应量下降,商品住宅供应量大幅攀升
  
  本月全市住宅市场新增供应量为209.7万平方米,比8月份减少了16.5%;而商品住宅本月新增供应量却出现了大幅的增长,达到179.9万平方米,较上月增长了31.2%。
  
  为迎接“金九银十”传统销售旺季,开发商纷纷开盘或推出后续促销手段,使得本月商品住宅的供应量大增;而动迁配套供应的大幅减少导致本月住宅供应量走低。
  
  成交量增长幅度小,“金九”成色不足
  
  本月住宅成交量为195.24万平方米,比上月增长10.17%;商品住宅成交量为150.1万平方米,增长了23.44%。本月商品住宅成交量虽然也出现较大幅度的增长,但与市场预期仍有较大的差别,与往年40%左右的增幅相比也逊色很多。
  
  万元以上高价楼盘成交活跃,8个楼盘销售过百套。
  
  9月市场一个突出的特点是高价楼盘成交较为活跃,无论是从环线成交情况,还是从住宅成交百套楼盘排行榜均能说明。
  
  这些楼盘既有近两个月刚开盘的新盘,如中海瀛台、海上海新城、古北二期A块等项目,也有保持着旺销势头的热点楼盘,如瑞虹新城、绿洲雅宾利花园、士林华苑、虹临嘉园等项目,均以卓越的品质和相对合理的定价赢得了有实力的购房者的青睐。
  
  住宅、商品住宅均价双双走高
  
  9月,住宅成交均价为7920元/平方米,环比上月增长9.7%;商品住宅成交均价为9259元/平方米,环比上月增长2.8%,增长幅度较小。
  
  住宅均价出现一定幅度的上涨,主要源于9月动迁配套房成交比重的减少。另外,商品住宅成交均价上涨也是引起住宅价格上调的主要因素。而高档商品住宅成交比重明显上升导致商品住宅成交均价的走高。
  
  总结
  
  9月,住宅、商品住宅的成交量和成交价格均有不同程度的上涨,但是上涨幅度低于预期水平。由于一系列的宏观调控政策使市场仍笼罩在观望的氛围中,整个9月,市场并没有表现出强势复苏。根据近期的市场表现和黄金周房展会情况,预计10月市场成交情况将基本与9月持平,且未来几周市场价格将有所松动,部分项目将会出现降价。
  
  一方面,随着市场价格的松动,消费者观望情绪被逐步消除,再加上拆迁、结婚等刚性需求的释放,相信11月份市场成交量可能在10月份的基础上有所增长,预计今年真正的成交高峰会在年底出现。
  

来源:房地产时报  选稿:吴月霞    
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