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银行房贷新品知多少 三种产品各有特点


2006年10月23日6:14
  近来,不少银行在房贷上动足脑筋,从借贷方式、还款金额等方面让贷款人得到更多方便和实惠。在挑选这些房贷新品前,市民有必要先了解它们各自的特点和适合人群。

  一号新品置换式房贷:变相抵押贷款30年

  推出银行:农业银行

  适合人群:一次性付清房款后缺钱人群

  [举例]

  以一套价值100万元、已全额付款的房子为例,房主急需资金,把它拿到银行去抵押贷款,最高可贷60万元,年利率为6.48%;若改成置换式住房贷款,期限可超过5年,最长30年,贷款金额可达70万元,利率可享受按揭优惠,如5年期,8.5折优惠后,年利率只有5.508%。可以更大程度缓解房主资金压力。

  农行近期推出的“置换式住房贷款”业务开通后,一次性付清房款(包括新房和二手房)却又感觉手头紧张的个人,可再度向农行申请贷款。

  置换式住房贷款是指对全额付款购买商品住房,取得房屋所有权证书不超过2年的自然人客户,因需清偿购房所负债务而发放的贷款。如果申请人购买的是一手房,则贷款总量以办房产证时的原始契税票据为准,如果是二手房的,则参考交易价和评估价,取两者的最低价为准。一般情况下,最高的贷款成数是七成,最长贷款年限为30年,贷款利率与普通个人住房贷款执行相同标准。

  与房屋抵押贷款相比,置换式个人房贷显著的优势在于贷款年限较长、成数较高。银行抵押贷款,最长可贷5年,且比例一般不超过6成,不享受房贷利率可优惠的政策。

  二号新品随借随还:借还随心还省利息

  推出银行:招商银行

  适合人群:收入和支出不固定的贷款人

  [举例]

  购房者买100万元的房子,从银行贷款70万元,还了40万元后又急需用钱,便能从银行再借出已还的40万元,甚至还欠着的30万元房贷也可当存款一般支取来用。不必办理其他手续。

  有钱时可随时还贷;需用钱时,通过网上银行或电话银行,不用预约即可再借,这是招商银行近日在全国范围推出的房贷“随借随还”业务,据记者了解,上海地区开展该业务预计在今年年底前。

  “可以最大限度地节约房贷利息”是招行“随借随还”的最大卖点。据招行有关人士介绍,由于房贷期限一般在10年以上,按现行利率水平,5年以上的贷款利率为6.84%。“随还”可实现当天还款,当日结息,次日即按剩余本金计息。提前还款后,在月供不变的基础上,自动缩短了房贷期限,贷款的利息总额相应减少。而还款后即便临时需用钱,一般也是短期贷款,按现行6个月到一年期的贷款利率6.12%计息,与长期贷款的息差达0.72个百分点。

  “随还”不限还款次数,无须任何费用,每次还款金额多于1000元即可。这比招行目前的提前还贷政策要优惠许多。招行规定:借贷一年内提前还贷,招行将按还款时的执行利率以及提前还款额,收取不低于3个月的罚息;一年之后提前还贷同样收取罚息,标准为不低于1个月的罚息。

  相比之下,银行如今的贷款政策更实用,通过产品设计为客户节省利息,达到了与提前还贷差不多的效果。不过,想要开通招行“随借随还”功能,借款人必须先向招行申请个人住房循环授信,而该授信一般没有利率折扣。

  三号新品万能还款:本金等额可增可减

  推出银行:浦东发展银行

  适合人群:预知各阶段还款能力不同的人群

  [举例]

  租住在上海陆家嘴附近的王先生最近购置了一套近80万元的房产。和大多数购房者一样,他同时面临着多种难题。虽月收入超万元,但仍面临着巨大的压力:房子要一年后交付,现租房的月租金1000元,之后的装修和结婚筹备还需要大笔费用。

  目前王先生最大月供承受能力为4000元,他申请贷款50万元,期限20年。为此,他选择了浦发银行的理财顾问为其设计了如下还款方案:第一阶段(3年)固定本金1000元/月;第二阶段(8年)固定本金4000元/月;第三阶段(9年)固定本金740.74/月,本金还款随贷款期限的增加而逐渐减少。

  浦发银行最近推出了房贷新品———万能还款方式。相对比传统的还款方式,万能还款方式新增了本金等额递增和本金等额递减还款方式。同时,客户在进行组合还款时,可以结合当前的经济实力、还款能力,将整个还款期间分为最多8个还款段,并自主确定贷款金额、贷款期限和还款方式。

  浦发银行个人房贷部有关人士介绍:“传统的还款方式中只涵盖了等额本息、等额本金、分期付息以及一次还本付息方式,大多是基于对还款周期的改变,并没有触动到本金的收益,浦发对还款方式的调整,已触动本金的支付,从而利息的收取也发生了变动。”

  浦发客户经理告诉记者,客户可以在办理房贷时,与客户经理沟通选择何种还款方式,之后是否要变更。这也意味着客户经理的职责重大,不仅要做产品推介,还要根据客户人生不同阶段的收入支出、利息支出等方方面面,制定最为合适的还款组合。此外,上述新的还款方式目前已应用到个人购房贷款、个人商业用房抵押贷款、个人消费贷款等多个领域。

来源:劳动报  选稿:吴月霞    
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