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单价下跌近2000元 沪内环公寓价格"意外"拉低


2006年10月21日9:09

  东方网10月21日消息:“已开盘的价格很难有所下跌,只有新盘才可能在价格上有所让步。内环内9月份成交均价下跌2000元/平方米与购房者的理性购房心态相关。但是目前,这些低价入市的楼盘都是小幅推盘,很显然是在以低价格试探市场,暂时还不能以此来判断整个市场走势。”该人士表示针对9月份“量增价跌”的市场反应,易居(中国)的分析师郑翎昀指出,新增供应量中5000~8000元/平方米价位
的住宅产品是近期主力品种,各楼盘价格几乎都有不同程度的下跌。比如,万科开发的闵行楼盘“万科假日风景5期”9月17日推出的毛坯房,从高峰期的9500元/平方米下调到8500元/平方米。

  降价直接促进了销售

  虽然之前发布的数据都显示,上海楼市在9月份已经回暖,价格也在走高。但是业内依然有人士认为:不考虑别墅与配套商品房,9月份上海住宅公寓市场的表现并不尽如人意。成交量较8月份微涨,成交均价却在低走。9月份内环住宅公寓价格被“意外”拉低2000元/平方米。10月份已过半,更是在成交量与价格方面都鲜有起色。业内认为接下来市场形势也不容乐观。

    成交量上升 住宅价格下跌
  
  中房上海指数办公室日前发布调查显示,在刚刚过去的9月,中房各类物业指数达到近5个月以来新高。根据对网上房地产截止到9月末的1330个已售楼盘的统计,9月份全市实际平均成交单价为每平方米8201元,比8月上涨了8.28%。
  
  同期,上海荒岛房产工作室研展部的调查显示,近两个月上海房价加速度上涨。根据对网上房地产截止到9月末的1330个已售楼盘的统计,9月份全市实际平均成交单价为每平方米8201元,比8月上涨了8.28%。9月商品房平均成交价格为每平方米7526元,比上月上涨了4.08%,而8月的累计涨幅为2.92%。
  
  但是有专业调查人员对《第一财经日报》表示:如果剔除别墅以及配套商品房,仅就住宅公寓市场来看,今年“金九”的成色不足,而“银十”也有些不容乐观。
  
  “内环线内的情况是,9月成交近1800套,相比8月份995套公寓的成交数据,市场成交量上涨一倍。但是同期,成交价格从17000元/平方米下跌到15000元/平方米。”
  
  根据该业内人士的调查,中外环间的公寓成交情况也同样在成交量翻番的同时,价格微跌;中内环间则成交了1800套,均价微涨的同时交易量持平。
  
  “相比于之前几个月,中内环一度出现月成交3400套的成绩,1800套的成交并不算是好成绩。”该人士称。
  
  “7、8月份的需求量累积到9月份释放,但是很显然9月份上海外环以内公寓共成交了7000多套,相比于4月份曾经成交9500套,‘金九’和3、4月份相比,并没有出现预想中的成交最高峰。”该人士评点说。
  
  这种不尽如人意的成交情况在10月上旬体现得更加明显。根据上海房地产的交易记录,上旬内环内共成交了100套,加之内中外和中外环的成交,半个月成交量不足600套。
  
  “按照目前的成交情况,10月份的公寓成交量肯定会有所下降。”该人士预测说。
  
  房产之窗的相关统计也显示同样的结果。长假过后的第一周,上海新楼市场各项统计指标明显回落。上周,上海新楼市场新开盘房源面积约10.7万平方米,周供应量仅为节前的20%左右。在成交量方面,商品房成交总量减少19%,成交均价下降5%,公寓类商品房成交量下降尤其明显。上周,公寓类商品住宅成交套数2487套,成交量27.6万平方米,成交均价8459元,成交量下降21%,成交均价下降11%。

    市场仍处胶着试探之中

  对于9月份内环住宅公寓价格被“意外”拉低2000元/平方米的状况,该专业调查人员认为,这是因为中心城区,包括虹口、杨浦以及闸北区在内的一些楼盘用拥有竞争力的价格开盘,从而拉低了价格。  

  地处卢湾区的永业公寓二期9月份以一个低价位进入了市场。早在2004年上半年,大摩房地产基金和另一家知名基金公司美国雷曼兄弟就各入股25%投资永业公寓二期项目,此次,该楼盘以22000元/平方米的价格入市,虽然推盘量不足百套,但是依然一举拉低了周边的价格。
  
  记者了解到,周边石门二路、吴江路地段静安四季苑31000元/平方米;同一板块的淡水湾花园叫价25600元/平方米(毛坯),26800元/平方米(全装修)。
  
  同样低价入市的还有静安泰府名邸开盘,均价22800元/平方米。与该盘有一条街之隔的远中风华城宝均价29000元/平方米。5月份,该区域的价格曾经达到34000元/平方米。
  
  “已开盘的价格很难有所下跌,只有新盘才可能在价格上有所让步。内环内9月份成交均价下跌2000元/平方米与购房者的理性购房心态相关。但是目前,这些低价入市的楼盘都是小幅推盘,很显然是在以低价格试探市场,暂时还不能以此来判断整个市场走势。”该人士表示。
  
  针对9月份“量增价跌”的市场反应,易居(中国)的分析师郑翎昀指出,新增供应量中5000~8000元/平方米价位的住宅产品是近期主力品种,各楼盘价格几乎都有不同程度的下跌。比如,万科开发的闵行楼盘“万科假日风景5期”9月17日推出的毛坯房,从高峰期的9500元/平方米下调到8500元/平方米。降价直接促进了销售。
  
  “近期,开发商纷纷加快上市步伐,推出的房源都有不同程度的价格下跌,很少出现高价推盘的案例。可见,目前开发商的心态已有所改变,加快出货、回笼资金成为主要目的。”房产之窗的分析师对本报记者坦言。
  
  根据搜房网同期举行的对国庆房展的调查,71%的受访者认为上海房价将持续下跌,观望氛围浓厚。对于曾经寄希望于“金九银十”扭转销售颓势的沪上房地产开发商而言,“金九银十”能否成为一剂良药还未可知。

来源:第一财经日报  选稿:方翔    
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