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"黑白合同"大行其道 "便宜房"交易陷阱丛生


2006年10月15日8:38

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  准备买房的陈先生近来似乎发现了省钱的捷径。他注意到北京的一些房地产中介公司门店外张贴着“半价售房”、“无佣金售房”的广告,甚至还有一些传单上印满了“千元每平方米买房”的诱人字眼。如今,在北京的五环路附近房价都已逼近八千元,若是能够低价买房,怎不让陈先生
怦然心动?但是,真有这种“天上掉馅饼”的好事吗?

  便宜房只是摆设

  陈先生的月收入不算低,5000元左右,但在每平方米动辄七八千元的商品房面前,他不得不望而却步,转而寻求价格较低的二手房。既然有途径可以买到便宜房,陈先生便抱着试一试的态度,在一家号称“低价售房”的中介公司登了记。

  业务员要求陈先生必须先付1000元的“看房费”,以表示购买的诚意。陈先生付款后不久,便相中了一套位于南四环和义西里,建筑面积为80平方米的房子。他对房子的朝向、布局等硬性条件很满意,中介报出的4200元的房价也比该区域5000元的均价低。

  但在陈先生表示购买意愿的一周之后,中介公司突然通知他,房东不愿意出售了,中介公司可以向他推荐正常价格的房源。陈先生感觉事情蹊跷,便要求退还押金。但对方表示,自己也承担了部分损失,并且也向陈先生推荐了其他房源。苦于证据难寻,以及律师费太高,陈先生最后也只能让那1000元打了水漂。

  业内人士坦言,“低价售房”只是中介公司的一个幌子,实际上是为了吸引购房者的眼球,并为自己积累客源,甚至骗取客户押金。北京信一天房地产经纪公司市场部经理罗煜告诉记者,除了“低价售房”以外,“无佣金售房”、“半价售房”也是一些中介公司惯用的伎俩。前者是“羊毛出在羊身上”,中介公司通过抬高房价来弥补佣金损失,而且每平米至少还能赚上500多元;后者则纯粹是一个噱头,与“低价售房”如出一辙。

  “黑白合同”大行其道

  经济适用房也是很多财力不足的买房人朝思暮想的对象。目前,违规交易经济适用房的行为普遍存在,其中潜伏着巨大风险。

  在北京一家IT技术公司上班的孙先生,原本打算委托中介公司买一套二手房,但与业务员的交流中得知,对方有办法买到经济适用房,条件是1万元的代理费和数万元的活动费。

  孙先生知道,经济适用房主要面向拆迁户,而且排号很困难,再加上购房心切,便答应付款。中介收到孙先生的4万元后,却以目前政府管得紧,经济适用房是定向销售等理由,让孙先生耐心等待。见购房无望,最终孙先生要回了1万元代理费,但那3万元却无法追回,没有足够证据的孙先生只能吃哑巴亏。

  在北京天通苑经济适用房项目附近,大大小小的中介公司星罗棋布,部分中介公司以1万元代理费,以及至少高出固定售价六七百元的价格为条件,代理购买经济适用房。有些人也确实因此而买到了房子,但至少多付了10万元。以天通苑的一套160平米的房子为例,其固定售价是2650元,购房者至少得以3400元付款,多付的12万在中介嘴里就是打通各种关系的活动费。一旦中介公司“翻脸不认人”,购房者极有可能血本无归。

  而所谓经济适用房再上市的违规交易更让人心悸。北京市规定经济适用房必须住满5年后方能交易,不满5年上市的,则要定向销售给中低收入的北京市民,且交易价格为购房原价。于是,“黑白合同”大行其道。把成交价为购房原价的“白合同”交给政府主管部门,背地里购房者与房主再签订一个真实交易价的“黑合同”。房龄不足5年的,还签了5年后办理过户的“君子协议”。业内专家称,这种私下交易风险极大,办理产权过户很困难;而且“黑白合同”不受法律保障,一旦发生纠纷很难裁定。

  目前,北京等一些城市拟推出政府回购经济适用房的举措,其目的也正在于打击不法交易,建立经济适用房的“内循环”机制,以更好地实现住房保障功能。

  便宜房何处寻觅

  经济适用房买卖风险四伏,“便宜房”在不少中介公司那里也变了味,是不是意味着在房价领涨全国的北京,价格相对便宜的房子就难寻踪影呢?

  北京市链家房地产经纪公司市场总监金育松告诉记者,在房地产市场正处于调整期的当下,急转房、拍卖房和楼盘尾房值得关注,但要买到这些便宜房并不那么容易。

  急转房,就是业主因某种原因需要在极短时间内出手的房子。据“链家地产”的调查,由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9%,特别是在当前房产市场环境趋紧的情况下,这一比例还在攀升。“如果能遇到这样的买房机会,购房人至少每平方米少花300元,但这样的机会实在是可遇而不可求。”一位房地产中介人士告诉记者。

  拍卖房的价格也相对比较便宜。金育松说,通过拍卖取得的二手房产价格都比市场价格低10%左右。时下,竞购拍卖房的风潮渐起,这不仅是因为拍卖房的房源比较充足,银行和资产管理公司有大量拟出售的抵债房产,法院也有一些没收的房产。更重要的是,拍卖房也可以实行按揭贷款。只要具备按揭条件的市民都可以申请该业务,从而大大降低了购买拍卖房的门槛和成本。

  业内人士透露,购买拍卖房并非易事。尽管按揭业务开始参与到拍卖房买卖领域中,但现金支付还是主流,要一次性拿出几十甚至上百万,对大多数购房者而言无疑是一大挑战。此外,不少拍卖行通常有自己相对固定的客户群,一般只在这个小圈子里发布拍卖公告,而屏蔽掉更多的竞拍者。有消息称,“温州炒房团”正成为北京、上海等城市拍卖房的大买家。一些温州老板把通过拍卖公司买便宜房当作投资房地产的新策略。

  相比之下,楼盘的尾房比较容易买到。大多数尾房存在着户型不方正、采光不好等缺点,再加上买尾房就是“拣人家剩下的”观念,大多数购房者都不愿意主动买个残次品。

  北京市我爱我家房地产经纪公司的一位专业人士说,尾房具有无期房风险、新房七折左右的价位、品质比周边二手房高等优势;只要购房者不是很挑剔,“淘”到符合自己需求的尾房应该不成问题。“链家地产”的统计显示,目前,北京四环以外的东部和西南部区域集中了65%左右的尾房容量,这些区域的尾房大多是朝向、户型均不错的大户型房产,而价格较同档次新房便宜10%至15%。

  此外,业内人士认为,“双限房”也值得期待,但还得看政府部门究竟出台怎样的管理政策。

  不少业内人士提醒,在购房者追寻便宜房的心理作用下,理性消费、合法消费颇为重要;同时更要规范房地产交易秩序,严惩不法中介的欺诈行为。

来源:中国证券报  选稿:王飞  作者:费杨生   
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