楼市：多空皆在理判断靠自己

投资价值：★★☆☆☆（长期看★★★★☆）刚刚过去的2003年可谓申城楼市的加速上涨年，全年房价上涨超过25％，部分区域和部分楼盘的房价甚至上涨了50％。早一步购房的先知先觉者自然心中窃喜，但持币待购或想进一步投资房产的人士不禁疑惑，2004年的楼市到底会怎样？

说实话，要准确预测2004年的地产走势是一件十分困难的事，原因是政策和信息最终对市场造成的影响难以预计，正可谓“多空拉锯战”。从多方看，上海的宏观经济依然向好，特别是上海的经济地位受到整个世界的关注。同时，市中心“双增双减”政策的实施，将使内环线内住宅容积率控制在2.5以内，商办楼容积率控制在4.0以内，“控高”政策将进一步推高上海的房价，而土地招投标政策的普遍推行在增强土地一级市场透明度的同时，也再次推高了土地开发成本。中心城区拆迁成本的增加，拆迁速度的适当放缓等进一步提高了房地产开发成本。所有这一切表明，上海房价很可能由过去一轮“需求推动型”，转向“成本推动型”。

从空方看，近期可能推出的一系列政策分明是在为上海的楼市“降温”。央行的121号文件虽没有正式实施，但就像悬在空中的剑。眼下，对楼市的投资者而言，最具威慑力的，恐怕还属正在讨论之中的“期房不得转让”政策。虽然该政策尚未出台，何时出台也并不明确，但其对楼市的影响，对期房投资和交易都起到了制约作用，近期的期房抛盘量大增可谓明证。同时，从市场规律看，没有永远上涨的价格，上海房价从1999年走出低谷，已经连续走出了4年的上升通道，特别是2003年更是加速上扬，是否会面临调整，尚难以判断。

多空双方均对自己的论断有足够的理由，要作出准确的判断只能靠自己。当然，笔者认为，不管2004年的走势如何，从长计议，上海楼市的长期向好应无疑问。

商铺：市场出现分化长期价值看好

投资价值：★★★★☆

据上海房产交易中心有关人士提供的2003年的1－9月统计数据表明，上海商铺的交易量比同期增幅23％；二手商铺的交易量也比同期增幅31％；而环路内商铺施工面积由2002年的65％下降为45％，已经形成了比较健康的成熟市场。

对2003年上海商铺市场投资特点的分析，上海上房商铺服务网络公司项敏总经理认为：第一，商铺市场并不缺资金，投资人的付款方式大多为一次性付款，贷款的比例不到50％。其次，投资人的心态比较稳健，大多数都不炒作期铺；在期铺期内要求转让的不足3％。一项调查显示，55％的上海人是为了出租而购买商铺的，出于自营目的购买商铺的人为35％；第三，随着通缩淡出视线，商铺投资人和商铺经营者的价值背离正逐步缩小，商铺经营者的盈利将增加。

据上房商铺专家对2004年的预测，上海商铺市场将继续稳中有升，但市场会出现分化：

———投资价值高的商铺，其价格继续坚挺，且依然是市场的紧俏货；过度炒作的概念商铺将会逐渐失去光环，其中一些招商不力的商场和店中店商铺，将会出现投资价值下降的趋势；———特许经营进入国内的步伐加快，社区型商铺将依然热销，投资价值依然不减。一些超前介入规划设计的具有排气烟道、污水处理池的商铺，如适宜经营餐饮业，将更加紧俏；———从国内经营业态发展来看，社区商铺的面积并非越小越好，原来热衷于投资100平方米以下的情况肯定会发生变化，300－500平方米的社区商铺将成为市场销售的主流。

———另一方面，相关期房转让的政策对商铺投资人不会产生什么影响。

一个成熟的住宅区商铺，一般需3－5年的培育期。上海商铺投资专家姜新国认为，商铺的暴利时代已经过去，投资回报将由不平衡性走向平衡，投资商铺应注重前市效应。他分析说，商铺的魅力就在于兼具房地产的土地稳定性和商业投资的高成长性，投资回报周期一般在6－8年。商铺的投资回报可分为前期投资回报和后期投资回报。人们通常所说的，商铺投资回报率达到8－10％，实际上是指商铺的后期投资回报。相比住宅、办公楼和工业用房投资，商铺投资一般会有更高的回报，利润通常是前者投资的2－4倍，因此房产界有“住宅有价，商铺无价”的说法。

黄金：投机没指望保值应无碍

投资价值：★★☆☆☆

2004年投资黄金机会如何？从基本面来看，美国经济的不确定性以及中东地区的混乱局势，仍将驱使投资人青睐黄金；从技术面来看，金价在1999年和2002年的255美元处构筑了一个大的双底形态，而400美元区域则是重要的颈线位置，目前已经形成突破。因此，2004年有望挑战440－450美元。

当然，虽然2003年的金价走势起伏较大，但比起股票、外汇市场来说，黄金的价格不可能大幅波动。相对来讲，每克1.5元的买卖费用确实高了一点，频繁买卖的获利空间并不大。所以，投资黄金还是应更注重投资组合，作为自身资产的一个组成部分，从稳健理财的角度出发，发挥黄金“保值”和“避险”的作用，做好中长期投资的打算。