东方网12月21日消息：自从“政府部门将出台禁止期房转让的政策”的消息传出后，市场上一时沸沸扬扬，有说投资者开始大量抛售手中期房的，也有说中介公司开始拒收二手期房的，还有人据此判断房价要跌了……种种传闻、猜测让购房者和投资者无所适从。

期房禁转到底会对上海房地产市场产生何种影响？是继续繁荣，稳步发展，还是从此走上下坡路？带着众多疑问，本刊记者走访了本市部分中介公司和专家后发现：期房禁转对房产市场和房价的影响并不大，房产市场理行平稳运行。

大量抛售不具代表性

前一段时间，市场上传闻，投资者开始大量抛售手中期房，而记者调查后发现，这只是个别现象，并不能代表上海楼市的整体情况。记者在多家沪上知名房产中介公司了解到，近期市场上的抛盘不增反减，市场观望气氛浓厚。

这几家中介公司在本市都有较多门店。其中一家较有影响的房屋置换公司告诉记者：“限制期房的转让政策，会对我们有一定的影响，但影响不大。因为我们主要做中低价位的现房，这是我们的主营业务。”

而本市另一家知名房产中介公司的初步信息显示：总体看来，这些天来市场上的放盘不仅没有增加反而减少。有相当一部分长期投资客户担心，万一交易停办，那么将存在交易风险，因此他们并不急着卖，想等等看。不过炒筹的放盘相对增加。所谓炒筹，是指在开发商那里预定了，但没有付钱的房子。从买盘的情况来看，最近客户也呈减少状态。据该公司业务资深人士分析，买盘的减少存在有两方面原因。一是因为年底历来就是房产销售的淡季，二是因为许多买家选择观望。从区域来看，集中在市中心，以中高档楼盘为主的门店，其期房交易的比例本来就不高，因此受影响不大。而分布在外围的门店，因为存在一部分次新房的交易而受到了一些影响。

记者走访了一些小型的房产中介后发现，大多数小型房产中介门庭冷落，有的甚至挂出了房产特卖的牌子，所售房产除了期房还有部分现房。业内人士分析：这是由于业务规模小及过多涉足房屋炒作及因为抗风险能力差而产生的焦虑情绪所致，但这并非市场主流。

影响是有限的

记者在采访中发现：由于目前市场上关于期房禁转的信息有不同版本，很多人都在猜测，很多中介苦于无法在正式的渠道上得到一个满意的答复，市场观望气氛浓厚。尽管如此，大多数人仍认为，即使正式政策出台，期房果真不能转让，其对市场的影响是相当有限的。

某房产中介公司坦言：期房只是房产业务的一小部分而已，不会构成威胁。其实，该政策对稳定房价，限制某些投机炒楼行为有很大的作用，有利于公司的长期稳定的发展。

另一中介公司资深人士认为，只要对期房的买家的组成成分来个具体分析，就不难得出影响有限的结论。目前期房的买家主要由三部分人组成，用户、长期投资者和短期投资者。其中短期投资者就是有投机倾向的人，这些人通常没有充足的资金，一旦期房不能交易，他们就必须追加资金，如果没有自有资金则会转而向银行贷款，增加银行的风险。如果，发展商同意回购问题则不大，但不是所有开发商都会这么做，因此最受影响的是这部分投机者。对楼市的影响要看供需，期房禁转将会使市场暂时减少一半的供应量。而从需求来看，短期投资者毕竟还是少数，而这少部分人会因为投资空间不大，价格高，新旧程度影响大等原因淡出市场，但是还有大量的买家和长期投资者在等待观望，“期房禁转”不足以使他们改变自用或长期投资的方向。因此，买方市场依然巨大。

对此，房地产专家们的看法也大抵相同。上海市房产经济学会副会长财经大学房地产经济研究中心主任印坤华教授指出，期房禁转对房产市场的不会有太大的影响，他仍然看好上海房产市场。他强调，从政策层面来看，持续繁荣，温和调控将是主基调。

房价上下微调

印教授认为，期房禁转政策，对投资者而言并没有太大影响。因为，房产不同于股票等其他投资产品，它是一种生活资料，有其自身的价值，投资者不会轻易选择抛售。

说到房价，印教授认为，房价只会出现微调。一些中不溜秋的房子（每平方米1万元左右）将会回调，不过这部分房子并不多，只有不到5％。对于房价，要考虑其地产的增值收入。今后地产将作为财富的象征，标志财富的积累，拥有者并不在乎其增值与否。事实上，在国外，越是高级的房子越是不出租的。上海的房产市场将会进一部细化。将会出现真正高端的房产，这些区位好质量好的作品，价格还会涨，现在是每平方米2－3万元，涨到每平方米四五万元都有可能。因为其目标客户是特定的，他们有着社会声望价值，对他们来说，价格的弹性不是问题关键所在。希望老百姓对高端房不要太多计较，毕竟其是特定的少数的。

此外，印教授还指出，应该鼓励投资者买房出租而不是短期获利。一个健康的房产市场中，房产投资是以出租为主要形式的。目前流通过程中，租赁税收过高。如机构买房出租要收取5％税、10％交易税和33％的营业税，对个人除了收取5％的税外还要收取12％个调税，这不利于鼓励投资者出租的热情。投资出租的人多了，租金自然下降，对老百姓来说是有利的。媒体不要老叫人买房。应提倡租售并举，居住改善。

两个错误

印教授特别提醒市民要正确分析市场上流传的两种不实说法。

一是说上海房产市场上投资客比例超过20％这一国际警戒线。事实上，现在的投资客并不像很多人说的这么高，有关部门统计仅为16％。短期套利的比例还不大，以每个楼盘10套来计算，最多是16％中的12％。所谓30％－40％是不准确的，可能只是某一特定区域某一楼盘存在这种现象。

二是谣传400亿浙资撤离。印教授质疑道：以每平方米1万元计算，400亿资金买下的就是400万平方米的房子，而上海一年才造2000万平方米的房子，这可能吗？