从12月1日起，北京开始正式执行9月底颁布的《北京市城市房地产转让管理办法》以下简称《办法》，凡拿到预售许可证的商品住宅项目，在销售时都必须按照套内建筑面积计算。据业内人士透露，这一政策的出台，开发商是明确反对的，但绝大多数消费者表示欢迎。《办法》的出台主要是响应了广大消费者的呼声，并以此约束开发商、规范房地产市场。此前，广东、重庆、深圳、海南和杭州等省市相继出台和实施了以套内建筑面积作为计价依据的相关规定，上海曾经也有过按套内建筑面积计算的案例。此政策的出台，虽然发生在北京及其他省市，但仍然受到许多上海市民的关注。上海是否也会出台按套内面积计算的规定呢？记者采访了消费者和部分相关人士。

《办法》出台背景

一般来说，建筑面积包括套内建筑面积和按规定业主应分摊的公用建筑面积两部分，其中套内建筑面积由房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积组成，公用建筑面积由楼梯、公共过道、地下室和物业管理用房等组成。套内建筑面积与套（单元）建筑面积的比例就是我们通常所说的得房率，多层的得房率为75－80％、高层的为70－75％，这是比较普遍的。商品房究竟能提供多少有效的净使用面积，这是购房者极为关注的一个问题。北京之所以出台这项政策，一个主要的原因就是近几年北京预售商品房面积方面的投诉居高不下，且有愈演愈烈之势。据中消协统计，在北京针对销售面积问题的投诉，三年来分别以13%、25%、33%的速度增加。投诉量的不断增长，引起了北京有关管理部门的高度重视，需要采取一定的措施来规范市场。而销售商品房时“按套内面积计算”，无疑会增加销售的透明度。因为套内面积相对比较简单，具备一定测量常识的购房者可以自己测量，如果开发商弄虚作假很容易被发现，这样就可以防止开发商多算公摊面积来获得非法利益，避免一些公共面积分摊不合理的纠纷。所以，“按套内面积计算”对购房者来说是非常有利的，能更好地维护处于弱势地位的购房者的权利。

上海出台《办法》可能性不大

“按套内面积计算”，其实从购房者的角度来说是有利的，透明度更高。那么，上海会不会也出台“按套内面积计算”的相关规定呢？“不会，至少暂时不会”，一位有关部门的房产专业人士透露，“从专业的角度看，无论是按套（单元）建筑面积还是按套内建筑面积计算，都没有什么区别，只要开发商讲诚信。‘按套内面积计算’主要是对部分开发商不诚信的行为进行规范，而上海这方面做得比较好。”据上海市消费者协会投诉部范主任提供的信息，面积纠纷方面的投诉是少之又少，有关房产的投诉大多数是业主反映小区规划、合同、开发商承诺与事实不符合等方面的，所以是否实行“按套内面积计算”都不是很重要。而上海社科院房产研究所的顾主任认为，上海在房地产市场规范方面要比北京做得好，上海的楼盘竣工后套内实测面积与预测面积发生误差时，按合同约定的方式处理；合同未约定或者约定不明的，实测面积超过预测面积3％的部分，费用由开发商承担。另外，有关部门的房产专业人士还指出，如果实测面积比预测面积减少3％以上的，开发商要对购房者为减少3％以上的部分进行双倍赔偿。这些措施，对开发商来说是一个非常有效的约束，而北京以前并没有这方面的规定，开发商在房屋面积方面有太多的“发挥”空间。所以，面积方面的纠纷和投诉也远远比上海多得多。

房产开发商和代理销售商方面，对“按套内面积计算”显得很平静。金地集团上海公司的总经理助理何先生认为，对开发商来说无论是按套（单元）建筑面积计算还是按套内建筑面积计算都是一样的，只是对购房者来说更加透明一点。当记者问到，金地在上海的楼盘今后是否会按套内面积进行销售时，何先生认为目前还没有这样的销售计划。同样，上海天启企业策划有限公司和上海开启房地产投资咨询有限公司房产第一事业部的总经理王先生也认为，在上海如果由按套（单元）建筑面积计算改为按套内建筑面积计算，其实并没有多大意义，相应地开发商也会把公摊面积的费用加到套内建筑面积上去的。当记者问到，如果今后上海的楼盘按套内面积进行销售，开发商会恶意缩小公摊面积的建设吗？王总表示，公共面积的建设是有规定的，开发商必须按规定建造，再说现在市场竞争也越发激烈，开发商更加看重自己的声誉和品牌。

对于广大的消费者，他们可能会更加关心买房时按套内建筑面积计算，这毕竟更加简单、更加透明，如果购房者对套内建筑面积有所怀疑，自己也可以测一测。记者在一售楼处采访了几位购房者，他们大多希望按套内面积计算，因为他们觉得这样简单，不用再去看那些得房率之类的，搞来搞去的头都会晕。不过，从各方面反应和上海房地产市场的状况来看，上海目前在商品房销售时基本上不会“按套内面积计算”，毕竟上海房地产市场还是比较规范和成熟的。

按《办法》算灵吗

毫无疑问，“按套内面积计算”对购房者来说计算更加简单、透明度更高了，对开发商来说约束力也更强了，这有利于对房产市场的规范和健康发展。据上海社科院房产研究中心的顾主任说，套内面积还是比较容易测算的，但公摊面积别说是一般的购房者，就是专业人士进行测算也要费一番力气，所以有些开发商出于经济利益的驱动就会进行暗箱操作。但“按套内面积计算”，这种暗箱操作的空间明显小多了。

不过，也有许多人对实行“按套内面积计算”表示担忧。当然最关注的还是价格，“按套内面积计算”会不会引起房价的大幅上涨？业内人士认为，这种担心是多余的，房价总的来说还是不会改变的。举例来说，某楼盘按建筑面积销售单价是6000元/平方米，得房率为80％，现在改按套内面积进行销售，则单价也相应提高到7500元/平方米，总价还是一样的。

其次，在采访中有部分购房者比较担心按套内面积购房后，会失去公摊面积的所有权，以后和开发商产生纠纷。再次，就是实行按套内面积售房以后，开发商会不会同样出于利益的驱动，大幅缩小对公摊使用面积和公共配套设施的建设。对此，顾主任表示，现在房地产行业的竞争越来越激烈，开发商要赢得购房者的亲睐，除了打造高品质的楼盘外，小区的公共设施和配套服务的完善、环境的优美也是吸引购房者的重要因素。

所以，开发商必须维护自己的品牌和形象，不会轻易降低开发楼盘的质量，否则就有可能被市场淘汰。