尽管“热钱正退出上海”、“上海楼市拐点将现”等等言论并未得到权威部门的认可，但种种迹象显示，上海官方未雨绸缪，采取措施对付可能到来的地产动荡。有消息显示，当地有关部门正在制订关于期房不得转让的相关政策，以控制房产市场过度的投资性需求。而上海市市长韩正日前也在公开场合表示，眼下上海正努力调控房价上涨过快的趋势，调整优化房市结构，增加中低价商品房供应总量，强化法制管理。

房价涨得让人心惊肉跳

２００３年是上海房市继１９９９年走出谷底后连续上涨的第四个年头，而在这一年，房价却涨得让人多少有些心惊肉跳。

据戴德梁行统计数据，２００３年６月底，上海全市商品房均价已达每平方米５８３０元，比去年同期增长２３．７６％，全市商品住宅均价为每平方米５７８４元，比去年同期增长２４．３６％，比２０００年同期相比增长了５３．６７％。位于中心城区的静安区，均价全市各区最高，也是首个均价过万元的区，每平方米达到１０１９２元，而去年同期只有６６０１元，增幅为５３．４４％；其次徐汇区，均价为每平方米９７８７元，去年同期为６４３９元，增幅为５１．９９％。郊区房价也毫不逊色，浦东为每平方米６１８４元，去年同期为４６９２元，增幅为３１．７９％。闵行区为每平方米５４３８元，去年同期３９９３元，增幅为３６．４３％。

与此同时，搜房报告称，上海高中低价房一路提升，低价房由一年前的每平方米近４０００元以下提升到现在近５０００元以下，中价房由４０００—６０００元提升到５０００—７０００元，高价房则由６０００元提升到７０００元以上。而现在７０００元以下的中低价房，较普遍的现象是许多楼盘未开盘已被预订一空，一开盘便销售一空。

上海中房指数的最新报告显示，今年６月中房上海综合指数为１００２点，较去年末上涨１１１点，升幅为１２．５％；较去年同期上涨１７９点，升幅为２１．７％。今年上海有可能完成２０００万平方米的房地产项目，从１９９９—２００２年房地产销售增长占上海年ＧＤＰ增长的３４％。去年上海房地产销售总额达到了８１０亿元人民币，相当于上海ＧＤＰ的１５％，有专家认为今年这个比例很有可能达到１６％，房地产业已是上海经济发展的关键性行业。

但就在房价高企之际，不合谐的一幕也缓缓而现。来自上海市企业景气调查显示，第三季度上海市商品房销售价格的背离走势明显。该季度商品房销售价格景气指数比上一季度上升１．２个百分点，但商品房预售情况景气指数却比上季度下降了２．７个百分点。据世邦魏理仕今年早些时候的调查统计，上海住宅市场公寓平均租金报价每月每平方米１６．２美元（以建筑面积计算，扣除管理费），比上季下跌１．０％。

什么在支撑高价位

说起上海房价高位运行的理由，毫无疑问，在于其良好的宏观经济环境以及国际化大都市定位。但同时，没有人会否认上海房地产业的发展主要依赖于外来资本的流入，市场的主要动力来自于非本地居民购买上海地产。

首先，自前两年开始，温州人成立购房团到上海购房的可谓一批接一批，他们到了上海后，有的看中房子就买，而且一买就是几套甚至一个楼面。

其次，长三角地区与珠三角相比是更为便宜的出口基地，台湾电子厂商从３年前就开始大规模地涌入该地区，台湾人把上海作为了安居之地，现有５０万台湾人居住在上海。成为浙江购房群体的主要竞争对象。

上海作为国际化都市，其房地产必然会得到大量外来资金包括国际和外地资本的追捧。据估计，上海一度有约数百亿的“热钱”活跃于楼市，仅香港金融管理局发布的按揭贷款每月统计调查显示，９月份一个月用于购买中国内地物业的贷款总额即已增至２．６３亿港元。现在对有舆论所称热钱正退出上海有不同的声音，但是大量游资的存在总是一个极不稳定的因素。

热钱引发无穷后患

首先，这部分投资引发对高档住宅的需求热，高档楼盘大量上市，上海楼市结构性矛盾突出。不少开发商纷纷进入高档住宅开发，既有市区高档观景住宅，也有郊区豪华别墅，而且销售状况良好。位于黄浦江边的世茂滨江花园，去年创下１１．８９亿人民币的年销售额。郊区一些几百万甚至上千万的豪宅也有不少人问津。这些购房者大多数来自境外和全国各地的客户，上海的客户仅为３０％左右。随着市区新一轮旧区改造和浦江两岸开发，未来市中心高档住宅供应将在短期内急剧增加，而且每套房价总价一般至少在１００万元以上，有购房能力的绝大部分是处在金字塔尖的人。而中低价位的住宅越来越少。专家指出，如果一味将高档住宅购房对象寄希望于境外人士或者外地购房者，那么高档住宅需求的基础是不扎实的，很有可能出现供大于求的局面。

其次，资金的不断流入导致了上海房地产市场价格不断走高，出现了房地产价格与本地居民收入脱节的现象。例如，上海出租汽车司机的月收入约为２０００元人民币，大学毕业生的收入为２５００—３０００元人民币，更好一点的有４０００元左右，但本地楼市的均价在４０００—５０００元／平方米，本地大部分居民大多数难以承受现在的房价。

有专家以香港作比，１９９７年的时候，香港的房价是上海的２０倍，现在只有３倍，但香港的人均财富却是上海的１０倍多。”

第三，非本地居民购房大部分是一种投机行为，这给上海的房地产市场留下了隐患。台湾人是最大的投机群体，浙江的企业家是第二大购房群体。

今年初，上海楼市曾出现了需求超过供给１７％份额的状况，但这一状况如今出现了逆转，上海市１０月份首次出现新建商品房竣工面积略大于市场销售面积的供求逆差情况。业内人士警告说，上海投资性购房已经接近警戒线。据上海市统计局抽样调查，上海的投资性购房比例已经达到１６％（以套为单位）。单价７０００元以上的房屋，投资性购房比例已占３９％。专家指出，从海外经验看，一般认为，当投资性购房比例超过２０％时，房市会孕育一定的风险。因为投资客一旦过多，市场供求关系将发生变化，这些投资客的资金链将出现问题，有可能给整个市场带来冲击。

有专家这样称，上海的需求结构在外来需求上是良性的，在本地需求结构上是恶化的，上海本地人的购买力在高房价障碍下在逐年萎缩，而外来的购买力在持续的强化。在上海楼市，需求４０％是来自境外和市外，剩下的６０％里又包括来自外地的但具有上海户籍的年轻人，他们占到其中的４０％。这样，本地上海人的购买力在整个购买力中占３６％，其中很大部分是来自旧城改造的拆迁户。所以外部需求对上海房地产市场日益重要，这与全国房地产市场有很大不同，一般区域市场是满足区域需求，而上海是开放的，需求日益补充和强化的市场。现在上海中低价房都在很远的地方，老上海人购房需求受到极大抑止。这些都可能制约上海房地产市场的发展，毕竟一个城市本地人需求旺盛才是市场发展的根本。

政府调控至关重要

近日，有专家就上海、南京、苏州等地的房地产热潮发出警示说，现在这些地区的房产市场，与一年前的北京房市极为相似。２００２年，北京市场吸引了大批外来房产商，包括来势汹汹的广东军团。他们把北京楼市抬到一个很高价位的同时，大量炒房手也在北京囤积房屋。这些炒家一出手就是上千套房屋，然后再寻找下家出售。这种只重炒作过程套取利润，不考虑终端市场的炒作现象，使得北京房市泡沫严重。甚至出现了一个楼盘所有的房子都卖出手，却没有人来住的现象。结果，今年下半年北京房市就跌了一个跟头，楼价出现了一定幅度下跌。

对温州炒家退出一事，上海当地房产界人士表示，部分投机客的撤离对于上海房地产业具有一定的积极意义，至少可以挤掉一些泡沫。但也有人表示忧虑，目前上海的房价不可否认是由炒家炒起来的，表现出明显的虚高，如果温州资金撤离，确实会对上海楼市带来很大影响。房价越炒越高，价格严重背离价值，这时候支撑市场的投资者却因利润减少而撤市。他们走了，却留下一个价格虚高的市场，价格总要回归，房价下降，用于投资的房子卖不出去，就会导致大量空置。目前已经有迹象说明温州炒房团正进入其他有潜力的城市，这不见得是件好事，应引起有关部门的注意。

但众多专家都表示，由于经济的不断发展，上海大都市效应日益显现，一些国外的房产商正在试图进入。在未来二十年内，这一地区的房产市场都会处在黄金期。虽然可能“跌跟头”，但总体态势依然良好。关键在于政府应加强宏观调控力度，出台有力的二手房交易政策，以尽量压制炒作现象。

对此，上海社会科学院的专家建议，上海应建立房地产市场综合预警系统，其中要将土地供应和开发投资列为最主要的指标。专家建议，要对每年土地供应量进行严控，所有土地进入市场都必须招标；建立土地二级市场，土地二次转让必须通过二级市场进行，有关部门应对整个土地市场的供求关系有一个全面了解和监控；对房地产投资必须有所控制，不能任期无限制发展。

面对开发商一窝蜂进军高档住宅市场的态势，专家指出，政府应引导市场重视中低档住宅的开发，满足上海普通市民改善居住条件的愿望。上海作为未来国际大都市，将会出现一大批高档住宅区，这是一种必然趋势，但对上海中低收入居民的居住条件改善亦要关注。政府每年在供地时，应考虑中低住宅的开发，向市场提供一定数量的中低价位的商品住宅。

为了规避投资购房暗藏的风险，专家提出，可试行多套购房抵押贷款抵减制度。必须对“空手套白狼”的做法加以限制，可以采取的办法是，对购房者第一次购房应满足其贷款要求，第二次购房时应基本满足，而当第三套以上住宅时，可是试行抵押贷款抵减制度，如仅提供５０％或３０％的贷款。