朱先生在普陀区某中介公司的几个连锁店内连续买了6套二手房，并通过出租来还银行贷款，他的想法是：“如今二手房市场比较混乱，短线投资已经越来越乏力，目前变短线为长线，沿用传统的以租养房法来进行投资比较保险。”据悉，随着高端商品房市场连续几个月的房源抛盘量增加，致使短期炒家人心惶惶，部分炒家纷纷调整战略“变短为长”。

目前，高端商品房抛盘量增，引发了租赁市场的“变脸”。根据“我爱我家”房产公司第三季度市场研究报告统计，上海高端二手房交易中，房源的挂牌量比一二季度大幅度增加，而高价房的客户数量却没有明显增加。

从9、10两个月统计数据显示，以往热门的高端租赁区域如今都出现了供大于求的局面，徐汇区的租赁房源挂牌量增长35.85%，而客户仅有5.26%；静安区房源挂牌量增长24.34%，客户持平；黄浦区房源挂牌量增长36.81%，客户增长7.4%；浦东新区房源挂牌量增长37.09%，客户却只有6.12%；而虹口区更是出现了负增长，房源量增加了5..56%，客户却下降了9.1%。

据了解，高档商品房租金继去年11月份开始下跌以来一直就没有停止过，2月份—10月份高档房租赁价格已缩水45%-58%。据上海史丹福公司市场负责人介绍，单价7000元以上的高档商品房在租赁市场上已明显供大于求，租赁房源过剩使价格连续走低，有些租房投资者已开始出售手上原本用于投资的高档房。浦东新区是本市高档商品房比较集中的地区之一，同时也是租赁交易比较活跃的地区之一，伴随着上海租赁市场将近一年的盘整后，浦东地区的二手房也降到三年以来最低点，菊园、仁恒滨江园、江临天下等高档楼盘两房去年的租价在7500-9000元，而目前市场上同样大小的商品房租价已降至4400-5000元，世茂滨江花园两房的租价也从2500美元降至1500美元。卢湾区的高价出租房价格也在下降，区内三房一厅的租价降了500-1000元，两室一厅的租价降了400-750元，尤其是下半年这个三四个月的光景，价格缩水非常厉害。

高端物业投资市场从去年11月份至今连连受挫，据分析，有两个原因促使租价下跌：其一，高档房的很多租客有大企业、大集团的住房津贴，在租价连续上升后，他们发现租房不如买房，于是他们开始寻找租房小区内的房源，这样的客源占了总客源的两成以上。其二，高档房的业主中很多是投资客，随着高档楼盘上市量的增加，供应市场的可租房源越来越多。此消彼长的结果便是租价下跌。

可是自下半年以来的高端商品房交易市场的高位震荡，让部分投资者又看到了租赁市场的曙光。上海置盟房地产经纪事务所中高端物业部总监吴先生认为，上海中高价房需求者的购买目的并非全部用于居住，投资的比例很高。而目前市场投资回报率已经趋于较低水平，不少投资客的战略已经从短期炒作获取暴利向长期投资获取稳定回报转变。这同时也表明长期投资客最怕就是出现持续的房地产租赁低迷期，一旦长时间陷入低迷，就会降低投资回报率，而投资回报率，又正是投资客最敏感的问题。

中高档物业：整体下降低端物业：平中微升长宁区一套两室一厅的房子，去年租赁价格在5000元/月左右，而今年则降至3500-4000元/月；浦东陆家嘴某高档物业去年的租金为2000美元/月左右，如今为1500-1800美元/月。以某大型房地产中介公司为例，去年公司全年租赁成交套数中，低档物业平均租金为1200元/月，而今年前10个月，虽然成交套数有所下降，但租赁价格则上升为平均1250元/月。业内人士分析说，目前中高档物业呈现整体下降的态势，而低档物业租赁行情基本保持平衡。

据金丰易居上房置换资料显示，上海房地产租赁市场截至今年10月份，与去年相比，低档物业租赁行情基本保持平衡。而中高档物业中，虽然少数物业租赁价格保持不变或略有上升，但整个市场的租赁行情呈总体下降的趋势，其中，单价在7000元以上的商品房在租赁市场上的租金下降幅度在10％左右。

面对眼下房屋租赁市场呈现出的不同走势，业内人士分析，主要有以下几个原因：

首先，在近几年本市整个房地产销售价格不断上升的刺激下，大批新的商品房不断进入销售市场，而在整个购房群体中，不乏置业投资者，这就造成许多商品房直接进入租赁市场。而这些商品房又基本上是中高档物业，所以中高档物业的供应量急剧上升。相反，今年的中高档物业的承租客户群却没有扩大，甚至由于部分原有承租客户改租为购，客户群体由此反而有所下降。因此这就造成中高档物业呈现租赁行情呈整体下降的趋势。

其次，部分往年承租中高档物业的年轻白领，现在开始转而承租环境较好，交通方便的低档物业，这无疑对已呈下降趋势的中高档物业租赁市场是雪上加霜，但同时却对低档物业的租赁市场起到了一定的推动作用。

第三，物业的雷同性、开发商的一哄而上，使得可供选择的物业数量上升，加上物业的可替换性，从而造成租赁市场竞争加剧，对物业租金形成打压。相反一些有特色的物业，租金不降反升，甚至供不应求。

此外，随着本市内外销商品住房并轨等一系列政策的出台，使得那些承租高档物业的境外人士，都陆续变租为买。他们认为，与其支付高额的租金租用别人的房子，不如按月还贷，拥有自己的不动产。