亚洲房地产市场降价潮蔓延

2011年12月16日 09:15 来源:华尔街日报 选稿:杨倩

  随着政府抑制高企房价的举措初见成效,加之全球经济逐渐放缓开始冲击出口型经济体,亚洲很多地方的房价纷纷开始下跌。

  经济减速结束了亚洲房价连续数年的上涨局面。自2009年初以来,亚洲最火爆的市场上房价已经涨了70%或更多,其中,强劲的经济增长和大量投资者的涌入为房价飙升提供了助力。这些投资者当中很多是外国人,他们认为亚洲房地产市场相对来说几乎不受全球金融动荡的影响,是理想的投资之地。

  中国、香港、新加坡和澳大利亚等市场的房价全都出现了明显下滑,不过韩国的房价持平。在泰国和马来西亚等较小的市场上,房价持平。在日本,土地价格连续第20年走低。

  几乎没人认为亚洲楼市会像美国那样崩盘,不过房地产开发商的日子可能并不好过,因为销售量下滑令他们无法偿还贷款。以中国为例,据中国国家统计局数据显示,中国住宅房屋销量继10月份同比下滑11.6%之后,11月同比下滑3.3%。

  在中国等很多房地产市场上,强劲的需求一般都会对价格起到支撑作用。但新加坡却是个例外,一些分析人士认为,新加坡的房价未来三年内可能会大幅下跌30%。

  渣打银行(Standard Chartered)分析师表示,预计在未来三年内,新加坡将有10多万套新民宅落成完工。这股盖房热潮是在过去五年新加坡房价飙升70%的情况下刮起的。当时,由于房价大涨,政府采取措施,对外国人买房或本国人买多套房进行征税。在新加坡买房的外国人大多来自中国、印尼、马来西亚和印度。今年到目前为止,新加坡新建房屋有36%是卖给了外国人。

  大和资本市场(Daiwa Capital Markets)分析师David Lum在最近一份报告中说,我们认为从2012年晚些时候开始,新加坡房地产市场的结构性问题(由于房屋发售计划密集以及房屋竣工数量庞大导致存量房不断增多)将继续让租金和资本市场不景气。

  虽然新加坡官方发布的政府住宅房地产市场指标显示,上季度房价较前一季度略有上涨,但房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)说,新加坡第三季度豪宅均价较第二季度下跌了近2%。新加坡市区重建局(Urban Redevelopment Authority)数据显示,空置房屋数量正在攀升。

  房价下跌很多时候是政府行为造成的。因为高房价让普通百姓望而却步,政府为了平息民愤便设法为急速上升的房地产市场降温。

  尽管新加坡的一些开发商和投资者正抱持着政府可能会取消降温措施的希望,但其他人却说,出于对房地产泡沫的担忧,政府将继续实施限制措施。瑞信(Credit Suisse)分析师杜劲松说,目前,在中国和新加坡等国政府看来,与房价大幅下跌相比,资产泡沫带来的风险更大。

  在中国,政府一直在打击炒房行为。10月份,中国70个城市的平均房价首次出现月度下滑。

  香港富豪李嘉诚(Li Ka-shing)名下的旗舰房地产公司长江实业(Cheung Kong Holdings Ltd.)执行董事赵国雄(Justin Chiu)说,我们认为,中国在中长期内对住宅开发项目的需求依然强劲,因为人们总是希望改善住房条件,提高生活水平。近年来,该公司扩大了在中国内地的业务。

  自2009年初起来,香港房价已经飙升了近75%。7月份,香港房价三年来首次出现下滑。从7月到10月,房价跌了4%。据香港土地注册处(Land Registry)的数据,11月份,香港住宅房地产交易量同比下滑64%。

  经纪公司里昂证券(亚洲) (CLSA)地区房地产研究负责人王艳(Nicole Wong)说,中国内地和香港房价的下滑幅度较小,一定程度上是因为交易量不大;在楼市行情不好的时候,房主坚持持有,拒绝低价卖出。

  香港特区行政长官曾荫权(Donald Tsang)上周五说,政府将继续采取打击投机行为的措施,包括对买房两年内转手的房主征收更多的税。

  澳大利亚房价今年一直稳步下滑,结束了数十年来的涨势。据RP Data-Rismark的数据,目前可得的最新统计数据显示,剔除季节性因素之后,10月份房价较9月份降了0.5%。房价下降的情绪在遭受洪灾的布里斯班(Brisbane)和新兴矿业城市珀斯(Perth)则更加严重。

  在东南亚,预计马来西亚吉隆坡的房价将在新加坡之后走低,而市场已经低迷的泰国曼谷又受到该国50年来最严重的洪灾的打击。最健康的两个市场似乎是印尼的雅加达和菲律宾的马尼拉。雅加达的房价受到了当地需求的提振,而马尼拉则受到海外强劲需求的推动。

  今年1至11月,韩国首尔都会区的房价仅涨了0.6%,而从2010年二季度到今年三季度,建设相关投资有所减少。

  POLLY HUI / ERIC BELLMAN

  (更新完成)

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