评论:房产税能让房价降下来吗?

2011年5月10日 15:05 来源:国土资源部网站 作者:熊志强 选稿:吴逸敏

  自今年1月底房产税试点启动以来,上海市对第二套及以上住宅确定了两档税率,分别是0.4%和0.6%;重庆市对第二套及以上住宅确定了三档税率,分别是0.5%、1.0%和1.2%。应当说,两地所确定的税负水平是比较合理的,房产税政策的实施对抑制过高的房价有着积极而重要的意义。但从国家统计局公布的住宅销售价格指数来看,房产税试点推行百日以来,包括上海、重庆在内的70个大中城市房价依然坚挺甚至缓慢上升。这使得先前对房产税抱有很高期望的人们不禁心存怀疑——房产税真的能让房价降下来吗?

  这个问题与“灭火器是否能灭火”颇有相似之处。灭火器能灭火是常理,但是灭火的时效要看火势大小和灭火器的多少,倘遇到森林大火,则仅有灭火器是不够的,还需要采取建立防火带等多种配套措施。

  笔者想说的是,房产税政策是一个很好的“灭火器”,它可以增加住房保有环节的成本,运用得当可以遏制投机性购房、大大减少空置率、增加有效供给,从而使过高的房价降下来。

  然而,如果将目前的楼市价格比作一场森林大火,那么,控制和熄灭这场大火固然离不开灭火器,但是仅仅靠灭火器也是不够的,仍须采取一系列配套措施。目前国家已经出台的重要相关配套措施有:保障性住房建设、差别化的住房信贷政策、限购令等,但是还不够,笔者认为还需要增加以下配套措施。

  首先,落实不动产统一登记制度,健全住房信息系统。早在1998年,国务院文件就提出“要对城镇职工家庭住房状况进行认真普查,建立个人住房档案”;《物权法》更是明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”。这些要求和规定都需要认真落实。实行不动产实名登记是房产税发挥作用的前提和基础,也是社会发展绕不过去的门槛,越早迈过去,社会成本就越低。

  其次,应尽快在全国推行房产税改革。房产税在我国已有上千年历史,在古今中外都是一个很成熟稳定的税种;与流转税和所得税相比,房产税还是一个操作相对简单的税种。更为重要的是,资本是流动的,房地产的投机和投资是全国性的,仅在两个城市征收是远远不够的,应尽快在全国推行。

  再其次,完善房屋交易增值环节的相关税收。房产税在房屋保有环节征税,按照试点的做法,每年的实际税负最高也就是房屋价值的1%左右,如果炒房有暴利,何惧这区区1%?因此必须对房屋特别是第二套及以上住宅的交易增值环节加强税收调节,重点要用好所得税工具。国家必须发出明确信号——不鼓励炒房致富。

  最后,严格税收征管。据有关媒体披露:房产税开征以来,上海、重庆各收取了约20笔个人住房房产税。我们一方面期待着上海、重庆税务机关发布权威信息;另一方面也有权利敦促税务机关要做到应收尽收,不要让老实人吃亏。再好的政策也得靠人来执行,税收征管必须严格公正,要主动上门服务、主动公开信息,不能守株待兔,也不能回避公众视线。

  只要这些配套措施得以落实,不合理的高房价自然会失去市场。当前,对楼市的调控正处在相持阶段,房产税作为一个十分重要的政策工具终于出台了,从一定意义上讲,房产税政策制定和执行的好坏是一场事关国民福祉的重大博弈,中央政府、地方政府、纳税人都有各自的考量,只有依靠民主和法治才能较好地平衡各方利益。

  他山之石,可以攻玉。2007年笔者访问美国加州一小镇时得知,不久前该镇拥有房产的全体居民为了改善本地的公共环境,通过投票表决,自发多缴房产税。我想,只要我们在房产税改革中遵循民主法制原则,充分尊重民意,收得科学合理,支得公开透明,市民自愿主动缴纳房产税的场面一定会出现,届时也一定是房价和房地产业回归理性之时