短期内房价下跌

是必然

　　上海楼价在搭乘了一段“高速电梯”后，回调是在情理之中。但人们普遍的担忧和疑虑是，楼价是否会像股市一样出现暴跌，下跌将持续多长时间？

　　目前左右申城楼价主要有以下四个因素：市场供求关系、银行货币政策的紧缩、人民币对美元升值、政府的反囤地和住房保障政策。作为一个开放的特大型城市，外来人口的大量涌入，使得上海对住宅的刚性需求始终处于高位；人民币对美元的持续升值，对内呈现人民币购买力贬值的趋势，投资房产被认为是对冲通货膨胀风险的最有效手段。上述两点是推动或力挺楼价的主要原因。

　　从去年下半年开始，政府开始了宏观调控措施，紧缩了银行对房地产开发企业的信贷。作为资金密集型产业，房地产开发企业的资金周转对市场的依赖度大大增加。国内龙头企业万科尚且需要通过降价促销回笼资金，由此可见，房价在短期内的下跌是必然的。

　　此外，政府强调闲置两年的土地坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费；廉租屋和经济适用房用地必须占到总用地的70％，商品房用地占30％，前所未有的反囤地和住房保障政策压缩了开发商人为炒作房价的空间。

　　申城楼价短期将出现震荡，但长期走高的趋势不可逆转。

　　市中心房价依然坚挺

　　在此次“上海之春”房展会上，和“打折风”盛行相对的是一批内环以内楼盘呈现“皇帝女儿不愁嫁”的趋势。东外滩的圣骊河滨苑、上海体育场边的电影华苑等均价都突破每平方米两万元，而且这些楼盘无论是地段还是品质，还只是内环以内的中档楼盘。传统意义上市中心的优质楼盘，更是没有下跌的可能和空间。

　　由于可供开发的土地越来越少，内环内的土地寸土寸金已是众所皆知。特别是市中心如静安、黄浦、古北等区域，单价3、4万元的楼盘更是没有下降的趋势。

　　近几年，上海楼市供不应求的现象依旧存在，内环内的楼市价格非但不会出现拐点。相关数据显示，2006年和2007年内环内的供求比分别为0.87∶1和0.53∶1，另一方面，内环内的成交均价却由2006年1季度的17995元/平方米提升到2007年第4季度25813元/平方米，涨幅高达43%。

　　中外环房价面临考验

　　目前市场上投入销售的楼盘，主要集中在中外环附近，出现促销、价格下挫的也正是这些楼盘。降价的原因除了有部分因为前期涨得较为厉害，现在降价调整以外，还有些楼盘则是希望甩掉“尾盘”即卖剩下的几套或几十套房源希望通过打折的方式甩卖掉。

　　而事实上这部分楼盘价格下跌还有更深层次的原因。据统计，在2006年至2008年的三年里，以宝山、闵行、嘉定为代表的近郊所占的比例从最低时的25％升到了35％，量大价跌是市场规律。

　　此外，今年要开建400万平方米的经济适用房，这一规模在上海每年约3300万平方米的新建商品房销售面积里占有不小的比例。

　　图为在市展览中心举行的“上海之春”房展会，吸引了众多的市民前往观展，但观望者仍居多数。□记者吴良荣摄影

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　　1-2月上海房产投资同比增13.2%

　　记者昨天从上海市统计局获悉，1—2月，本市全社会固定资产投资499.19亿元，比去年同期增长9.5%。其中，房地产开发投资额比去年同期增长13.2%，但商品住宅投资额同比下降了2%。

　　1-2月，本市房地产开发投资198.91亿元，比去年同期增长13.2%。其中，商品住宅投资122.58亿元，下降2%。不过，办公楼投资25.88亿元，增长43.3%。商业营业用房投资22.86亿元，增长39.1%。上海市统计局表示，从经济类型分析，股份制企业仍为房地产开发投资的主力军，共完成投资76.31亿元，占房地产开发投资总量的38.4%。其次为私营企业和港澳台外商投资企业，分别完成投资56.9亿元和51.43亿元，占28.6%和25.9%。

　　此外，1-2月，本市工业投资131.08亿元，比去年同期增长24.6%，增幅高出全市平均水平15.1个百分点。本市工业六大重点发展行业完成投资73.55亿元，增长20.7%，占全部工业投资的56.1%。其中，精品钢材制造业投资规模最大，石油化工及精细化工制造业投资增幅最高。

　　不过，受电力和交通运输类城市基础设施投资下降影响，1-2月，本市城市基础设施投资149.16亿元，比去年同期增长7.9%，增幅低于全市平均水平1.6个百分点。