东方网11月23日消息：从今年1月到10月底，上海住宅新盘的上市总量比成交总量少了将近400万平方米。经历了去年一年住宅供大于求的局面后，上海住宅市场供求关系很快出现了逆转。

　　与过去几年不同的是，这种“供不应求”并不意味着上海市场的销售火爆，而是开发商的保守行为所致。

　　住宅供不应求？

　　据上海中原地产 监测上海房地产交易中心的住宅交易统计数据显示，今年1月-10月，上海住宅成交套数为153783套，成交面积为1749.0477万平方米。与此同时，上海新增住宅总量为1347.2659万平方米。两者相比较，上海住宅新盘供应量比成交总量整整相差23％，供应缺口达到400万平方米，差距巨大。

　　上海住宅供求关系的这种转变如此之快让人惊讶。2005年上海住宅新增供应面积为2579万平方米，销售面积为1995万平方米，供求比例为1∶0.77，这是上海自1999年以来第一次出现供大于求的局面。

　　按照今年7月份“上海房地产发展形势分析及对策研究”课题组发布的“促进上海房地产平稳健康发展的建议”研究报告，上海这种供大于求的局面将会至少维持3年，供求比例保持在1∶0.72左右。

　　对于如此巨大的供应缺口，沪上一些业内人士显得有些不以为然。房地产评论人士顾海波表示，目前的供应情况只是一个表面现象。

　　捂盘导致供应“下降”

　　实际上，真正上市量和达到预售标准楼盘之间存在着较大的差距。

　　从统计数据可以看出，从2006年1月至今，上海每个月获批的预售住宅总量明显少于申请的预售登记量。举例来说，今年1月份的预售登记量为154万平方米，而批准预售量为69.81万平方米。

　　这种现象几乎一直贯穿今年全年。业内人士表示，为了控制房地产上市节奏，地方政府对部分楼盘（尤其是高档楼盘）的上市预售审批明显严格，部分楼盘预售被推后。与此同时，开发商也有意识地放慢了推盘步伐。从统计数据可以看到，开发商新申请预售的量也比去年有所减少。

　　“开发商必须积累客户至少在半年才会真正开盘，以期达到相对理想的销售情况。”同策地产研展部副主任吴庭光表示。吴庭光透露，很多开发商虽然今年推出一些楼盘，但这类推盘都是试探性质的。

　　业内人士还表示，开发商目前对于推盘的热情不大，原因在于，一些大盘很难定价。换句话来说，上市量的减少并非是“无房可卖”，而是“有房不愿卖”。

　　据悉，目前每个区都有相当一部分已经竣工但尚未上市的存量住宅。业内人士估计，今年楼盘的竣工总量应该在2500万～3000万平方米，也就是说，其实际供应量远远超过住宅成交。

　　多数楼盘价格仍高于年初

　　到目前为止，上海一手住宅市场仍呈现出一种非常令人难以理解的矛盾状况：一方面是每一月的新盘上市量远远低于成交量；另一方面却是住宅成交均价的明显下降。此前，“供求关系”被众多业内人士当作解释房价起伏的最根本原因，而如今，这一理论似乎开始动摇。

　　10月份，上海一手住宅成交均价为7616元/平方米。中原地产的统计数据显示，今年1月－10月份，上海住宅交易均价为8120元/平方米，从这个数据来看，上海住宅的平均价格正呈现非常明显的下跌趋势。但是，在很多市民眼里，这种数据的下跌似乎无法从市场中找到依据。

　　在网上，有人罗列出一份楼盘今年1月份房价与现房价的对比表。这份根据上海权威的房地产交易周刊《上海楼市》的统计价格数据显示，上海大多数楼盘中，目前的房价明显高于今年年初，大部分楼盘的价格至少上涨10％～15％。

　　“这是因为上海房价在今年1月－4月份及其之后出现了一个转折。”一名开发商表示，“今年年初至4月份，上海房价上涨速度迅猛，涨幅一度超过20％，而随后的宏观调控的确使得房价有所回落，但是，其下降的幅度并没有达到当时上涨的幅度而已。”