一号新品置换式房贷：变相抵押贷款30年

　　推出银行：农业银行

　　适合人群：一次性付清房款后缺钱人群

　　[举例]

　　以一套价值100万元、已全额付款的房子为例，房主急需资金，把它拿到银行去抵押贷款，最高可贷60万元，年利率为6.48%；若改成置换式住房贷款，期限可超过5年，最长30年，贷款金额可达70万元，利率可享受按揭优惠，如5年期，8.5折优惠后，年利率只有5.508%。可以更大程度缓解房主资金压力。

　　农行近期推出的“置换式住房贷款”业务开通后，一次性付清房款（包括新房和二手房）却又感觉手头紧张的个人，可再度向农行申请贷款。

　　置换式住房贷款是指对全额付款购买商品住房，取得房屋所有权证书不超过2年的自然人客户，因需清偿购房所负债务而发放的贷款。如果申请人购买的是一手房，则贷款总量以办房产证时的原始契税票据为准，如果是二手房的，则参考交易价和评估价，取两者的最低价为准。一般情况下，最高的贷款成数是七成，最长贷款年限为30年，贷款利率与普通个人住房贷款执行相同标准。

　　与房屋抵押贷款相比，置换式个人房贷显著的优势在于贷款年限较长、成数较高。银行抵押贷款，最长可贷5年，且比例一般不超过6成，不享受房贷利率可优惠的政策。

　　二号新品随借随还：借还随心还省利息

　　推出银行：招商银行

　　适合人群：收入和支出不固定的贷款人

　　[举例]

　　购房者买100万元的房子，从银行贷款70万元，还了40万元后又急需用钱，便能从银行再借出已还的40万元，甚至还欠着的30万元房贷也可当存款一般支取来用。不必办理其他手续。

　　有钱时可随时还贷；需用钱时，通过网上银行或电话银行，不用预约即可再借，这是招商银行近日在全国范围推出的房贷“随借随还”业务，据记者了解，上海地区开展该业务预计在今年年底前。

　　“可以最大限度地节约房贷利息”是招行“随借随还”的最大卖点。据招行有关人士介绍，由于房贷期限一般在10年以上，按现行利率水平，5年以上的贷款利率为6.84%。“随还”可实现当天还款，当日结息，次日即按剩余本金计息。提前还款后，在月供不变的基础上，自动缩短了房贷期限，贷款的利息总额相应减少。而还款后即便临时需用钱，一般也是短期贷款，按现行6个月到一年期的贷款利率6.12%计息，与长期贷款的息差达0.72个百分点。

　　“随还”不限还款次数，无须任何费用，每次还款金额多于1000元即可。这比招行目前的提前还贷政策要优惠许多。招行规定：借贷一年内提前还贷，招行将按还款时的执行利率以及提前还款额，收取不低于3个月的罚息；一年之后提前还贷同样收取罚息，标准为不低于1个月的罚息。

　　相比之下，银行如今的贷款政策更实用，通过产品设计为客户节省利息，达到了与提前还贷差不多的效果。不过，想要开通招行“随借随还”功能，借款人必须先向招行申请个人住房循环授信，而该授信一般没有利率折扣。

　　三号新品万能还款：本金等额可增可减

　　推出银行：浦东发展银行

　　适合人群：预知各阶段还款能力不同的人群

　　[举例]

　　租住在上海陆家嘴附近的王先生最近购置了一套近80万元的房产。和大多数购房者一样，他同时面临着多种难题。虽月收入超万元，但仍面临着巨大的压力：房子要一年后交付，现租房的月租金1000元，之后的装修和结婚筹备还需要大笔费用。

　　目前王先生最大月供承受能力为4000元，他申请贷款50万元，期限20年。为此，他选择了浦发银行的理财顾问为其设计了如下还款方案：第一阶段（3年）固定本金1000元/月；第二阶段（8年）固定本金4000元/月；第三阶段（9年）固定本金740.74/月，本金还款随贷款期限的增加而逐渐减少。

　　浦发银行最近推出了房贷新品———万能还款方式。相对比传统的还款方式，万能还款方式新增了本金等额递增和本金等额递减还款方式。同时，客户在进行组合还款时，可以结合当前的经济实力、还款能力，将整个还款期间分为最多8个还款段，并自主确定贷款金额、贷款期限和还款方式。

　　浦发银行个人房贷部有关人士介绍：“传统的还款方式中只涵盖了等额本息、等额本金、分期付息以及一次还本付息方式，大多是基于对还款周期的改变，并没有触动到本金的收益，浦发对还款方式的调整，已触动本金的支付，从而利息的收取也发生了变动。”

　　浦发客户经理告诉记者，客户可以在办理房贷时，与客户经理沟通选择何种还款方式，之后是否要变更。这也意味着客户经理的职责重大，不仅要做产品推介，还要根据客户人生不同阶段的收入支出、利息支出等方方面面，制定最为合适的还款组合。此外，上述新的还款方式目前已应用到个人购房贷款、个人商业用房抵押贷款、个人消费贷款等多个领域。