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旺季不旺 上海楼市将成"秋后蚂蚱"?


2006年10月15日9:25

  尽管承载了开发商们太多的期望,但“金九银十”并没有在上海楼市展现出传统销售旺季应有的风采。九月的惨淡开局,十一假日楼市的冷清收场,持续低迷的成交量正验证着此前诸多业内人士的判断:随着宏观调控政策的持续深入和市场规律的作用,上海楼市已经处在一个下降通道中,一次深层次的调整正在展开。而一位专家更是以“秋后蚂蚱”来形容“金九银十”后上海楼市的走势,认为新一轮的降价风潮随后会再次产生。

  价涨难掩颓势

  如果只看上海楼市近几个月的一些统计数据,或许给人一种上海楼市已经回暖的感觉。官方统计数据显示,在经历了6、7月份的成交量连续下挫后,从8月份开始,上海楼市的成交量开始逐步恢复,8月份商品住宅成交面积比7月份环比增加了14.3%,9月份商品住宅成交面积又比8月份环比增加了10.32%。值得注意的是,在成交量逐步恢复的同时,上海楼市的成交均价并没有如消费者期盼的那样下跌,反而出现微涨,房地产之窗网楼市监测系统显示,9月份,上海楼市普通商品住宅的均价比8月份环比上涨5.1%,部分区域涨幅惊人:虹口区、闸北区、徐汇区、卢湾区9月份均价环比涨幅分别达到41.6%、24%、22.2%、20.6%。

  从这些数据看,上海楼市似乎已经告别低迷期。事实果真如此吗?“在分析这些数据的时候,必须要注意其产生环境,这样才能正确地认识上海楼市的趋势。”一位专家表示,“上海8、9月份成交量的增加并不是在楼市回暖的前提下产生的,而是在开发商结束观望,集中推出大量新楼盘,一定程度上带动了市场消费形成的。如果刨除这个因素,我们会发现,8、9月份的成交仍然处在低迷状态,而且,由于8、9月份供应量大增,会给后面的销售造成更大的压力。事实上,在这次传统销售旺季中,成交量环比增幅仅有百分之十几已经是比较失败了,更何况普通住宅的成交量并没有多大改观。因此,这些数据根本不能说明上海楼市的趋势已经发生变化。如果进一步分析,就可以发现,9月份住宅均价的抬升是由于内环高价新盘推出加速、低价配套商品房供应锐减,使得成交结构比重发生变化所致,这并不代表上海的总体价格水平仍有上涨空间。而部分区域的惊人涨幅主要是由于内环地区部分高价楼盘销售所致,对于整个上海楼市并不具有代表性。目前决定上海楼市未来走势的不是内环,而是内环以外,尤其是外郊环楼盘扎堆的地方,这里是供应和需求的集中地。”

  实际上,因为资金链和竞争激烈等原因,上海外郊环地区的楼盘价格战早已开打。继上海康城等大盘降价销售后,许多楼盘也在开盘后实行打折降价的策略,送车、送家电、送装修等种种促销手法不一而足。但这些措施并没能挽救市场的颓势,9月份统计显示,目前主要刚性需求集中的外郊环地区,尽管楼盘众多,价格战不断,但成交量却是一路下滑,在总成交量环比增加的情况下,9月份该地区成交量环比减少3.37%,在总成交量中所占比重由8月份的62.60%下滑到9月份的54.83%,减少了7.77个百分点。而二手房方面同样不容乐观。在观望情绪加浓和新盘频推分流客户等因素影响下,9月份上海楼市二手房交易量大幅下滑,环比下降幅度竟达到了50%以上。

  信义不动产研究中心李振宇指出,目前二手房交易量的萎缩还将长期持续,低迷时间肯定要长于一手房,至少在年底前,二手房交易量不会有大幅度的反弹。

  反腐影响深远

  如果说宏观调控政策的出台让上海开发商们坐立不安的话,那么中央近期对上海社保基金案表现出的反腐决心则让部分开发商们寝食难安了。随着前上海市委书记陈良宇被中央立案检查以及多名上海腐败高官的落网,上海房地产业的诸多违法违规问题也悄然浮出水面。某业内人士告诉记者,2003年起,中央就注意到房地产市场过热的问题,并采取了一定的调控措施,例如提高房地产开发信贷门槛等,这使得上海部分开发商的资金出现紧张。而就在此时,包括社保基金等政府掌控的资金“雪中送炭”,通过投资和委托贷款等方式给包括一些上海国有大型房地产企业在内的开发商提供资金支持,不仅使他们安然渡过难关,而且助长了上海2004年房价的疯狂炒作。

  随着中央对社保基金案的深入调查,一些开发商开始受到波及。上海房地产业内最近流传着一个被中央检查组带走调查的开发商名单,其中包括上海目前风头最劲的几家房地产企业。“不过这些都是传闻,目前还很难确认,不过这些老总们的确都有一段时间联系不上,估计这些传闻不是空穴来风,”这位业内人士向记者表示。就上海反腐对楼市的影响而言,上海易居房地产研究院研究员杨红旭认为,这对上海楼市而言绝对是一个利空。陈良宇等高官的落马,会促使上海市政府加大执行宏观调控政策力度,在信贷支持、土地政策等方面都会严格很多,这对于上海楼市的规范运行有好处,将会导致上海楼市进一步向合理价值回归。

  某网站的调查显示,超过90%的被调查者认为,上海一系列的反腐行动会使上海房价下降,理由是地方政府托市行为将因此而减少,宏观调控政策的落实也会大大加强,这些都会导致上海房价下降。一位专家则指出,就短期来看,上海反腐对楼市的影响主要是开发商资金链问题,社保资金的追回以及失去后续稳定的资金支持,都有可能导致开发商资金链断裂,逼迫开发商加快销售回笼资金,这或许会促使房价下行;但就长期来看,上海反腐的警示是,地方政府不要在房地产业中陷入太深,让房地产业逐步摆脱政府行政操控的色彩,逐步走向规范化的发展道路。

  一次深层次的调整

  尽管价格是目前上海楼市最关注的话题,但上海楼市面临的问题并不是简单降价就可以解决的。专家指出,上海楼市所面临的这次调整是多方面的,除了价格回归价值外,结构性调整、行业性洗牌等都会在这次调整中出现,这是一次深层次的调整。“我认为,房地产业这一轮行情其实是改革开放以来房地产第一次真正市场化运作的行情,尽管步伐大了一点,但这是必须要经历的过程,世界上许多国家和地区成熟的房地产市场都经历过这个过程。因此,这次调整并不会让房地产业就此一蹶不振,而是在为将来更好更大的发展夯实基础。”一位开发商老总向记者表示,“在这个调整过程中,要完成一个行业整合的任务,有实力的开发商和有潜力的开发商都可以通过这次调整实现壮大自己的目的,而那些实力较弱的就会被无情的淘汰,市场的秩序会重新建立起来,这也许就是房地产业的一次‘进化’吧。”

  中国指数研究院(华东)副院长陈晟则认为,上海楼市的此次调整在所难免,但调整不会是简单的涨跌,而是一次结构性的调整。上海楼市会在这次调整中,通过市场的力量逐步建立起明确合理的区域板块价格,不同区域板块的调整方式不一样,有的会跌,而有些凭借区域优势反而会涨。虽然上海楼市从总体上来看,10月份出现放量下跌的可能性很大,但如果具体到区域,仍然会有不同的表现。在陈晟看来,上海的内环地区由于地段的稀缺性,区内可售的楼盘并不是很多,在未来价格上仍将会保持坚挺;但作为上海刚性需求聚焦的中外环地区,未来价格可能会呈现一个反复探底的过程,价格会有一定幅度的下调;而大量楼盘聚集的外郊环和郊环以外的地区,将会呈现阶梯式的下跌,价格逐步走低。陈晟判断上海楼市未来趋势,主要看中外环地区未来的走势,因为这里是刚性需求最多的地区,这里能否恢复足够的有效需求对上海楼市未来能否走好至关重要。

来源:中国证券报  选稿:王飞  作者:李良   
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