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楼市又逢黄金周 购房算盘如何拨?


2006年10月2日10:56

  进入10月,一年一度的国庆假日楼市催动着上海市民的购房热情。从最近的成交情况来看,新盘成交量比前期有明显抬升,而二手房成交量近期也出现一定回升。今年以来,随着楼市新政的出台以及沪上各大轨道交通的全面开建,上海买房“规律”也随之发生一定变化,由于楼市“全面开花”,购房者的判断力受到了更大考验。
  
  一手房投资买大房自住等小房
  
  在上海楼市,大房型并不一定受到市场欢迎。在过去几年里,小户型楼盘总是受到购房者更多的追捧。
  
  比如,黄浦区早前推出的一个楼盘,房型面积为小二房80平方米、大二房90平方米、小三房105平方米、大三房120平方米,少量180平方米的复式。房型设计紧凑,主卧开间3.6米以上、客厅开间3.9米以上,起居和餐厅面积在35平方米以上,一经推出就产生了排队购房的场面,也是上海售楼较早出现排队的楼盘。
  
  而位于宝山区的一个小户型楼盘也是在一推出就基本销售完毕。
  
  土地出让对于户型的限定使得上海小户型住宅比例将会大大提升,70%建筑面积意味着如果以套数计算,上海未来新盘中90平方米以下的房源将会占到整个楼盘的80%甚至更多。对于期望购买小户型房的购房者来说,如果并不着急,可以耐心等待改规划后的新盘上市,依照现在的施工进度,小户型楼盘最快在一年以后应该就可以在市场上看到。
  
  由于小房型将成为未来主力,开发商在设计上花费的心思将更多。在此可以借鉴深圳房产开发的经验,当地房产商能做到二房二厅控制在75~85平方米,三房二厅80~100平方米,四房二厅二卫125平方米以下,在满足基本功能分区的前提下,做到了“小而全”。在功能分区的基础上,再精心进行房型布局与面积配比,从居家细节设身处地为住户考虑,充分利用每一寸空间。
  
  当然,如果买房主要还是看重投资,那么大房型高端楼盘还是主要选择对象。由于限外政策影响,近期一些原来以境外人士为销售对象的高档楼盘,下半年纷纷调转“枪头”,将销售对象锁定到国内高收入者。
  
  另外,限小政策也逐步使得大户型开始变成一种稀缺商品,一种观点认为,上海高端人群依然会选择更为舒适的居住环境,而这部分人的价格敏感度也较低,这使得高端楼盘具有更加强的抗跌能力和增值潜力。
  
  注意点:新上市楼盘交房时产生的纠纷日渐增加,自住型购房者买房时需要格外注意房产建筑质量,尽量认准品牌开发商,一些赔偿条款需要在合同中注明,以免日后发生纠纷时处于被动境地。

  淘轨交房眼光放远些
  
  过去轨道交通房大多集中在轨道交通一、二号线沿线,但由于大体量建房,莘庄附近楼盘的集中已经使得高峰时间轨道交通运力不够的情况出现,而沿线房价也基本远远高于上海同区域楼盘。
  
  而随着地铁建设速度加快,青睐轨道交通楼盘的购房者可以把很多楼盘纳入考虑范围内。比如浦东的三林、外金桥、张江板块,浦西的春申、万里等板块,随着轨道交通线修建完成,交通情况将会改善,未来随着轨交9号线的到达,该地区以及与之唇齿相依的九亭板块很快也会发展起来。而这些地区基本配套已经发展成熟,目前房价不高,是很好的考虑对象。
  
  当然购房者在考虑轨道交通的同时,也需要注意到本市一些地区是市政府未来将重点发展的产业区域。未来上海将发展12个现代服务业聚居区,6大产业基地,其中包括浦东张江园区、世纪公园、三林世博园区、五角场新江湾城区、宝山西城区、长风现代园区和安亭板块等。这些产业规划区必定会吸引大量人流及交通线路进入,买房时不要忽略这种增长潜力因素影响。
  
  注意点:以人民广场为圆心画圆,可以发现同样半径范围内房产价格还是存在较大差距,可以将眼光投向价格低谷地区。

  冷眼看促销大战
  
  开发商促销大战提前打响,9月初,浦东南汇区周康板块的一楼盘近日推出面积约90平方米的两房,总价控制在50万元,买房还送价值3万元的QQ车。这种促销方式是以往的惯用形式,除送车以外,还有送黄金、送钻石、送旅游等。一个开发商表示,无论送什么东西,不过是一个形式而已,最终还是羊毛出在羊身上。开发商送的东西基本只占到整个房产价值的一小部分,所以购房者完全没有必要将促销中承诺的“礼物”作为买房主要依据。
  
  当然对于一些直接打折的楼盘可以留意一下,近段时间通过降价促销的楼盘一般都取得了比较好的销售成绩。比如慧芝湖花园新推9、10号景观楼,均价仅11000元/平方米左右,加之景观系数高,区内位置好,134套房源迅速热销;上海康城推出的4843~5300元/平方米特价房,两房总价50~54万元、三房62~65万元,促销引来大批买家排队购买。沪上西南板块的某大盘,6月四期开盘以来均价5400~5600元/平方米,也取得不错成绩。需要提醒购房者的是,买房前需要仔细比对打折幅度是否真实,比如某楼盘促销广告写到“原价8000元/平方米,折后6800元/平方米”,但这一楼盘从来没有卖到过8000元/平方米的价格,所谓原价被解释为“这期楼盘原计划的定价”,这种文字游戏往往容易混淆视听。购房者还需要仔细比对周边同类型楼盘价格再做决定。
  
  注意点:看清促销水分,购房者必须仔细考量楼盘性价比,从自身实际需要出发,决不把促销当成买房主要依据。
  
  乘机淘尾盘
  
  从数据分析可以发现,上海近几个月新盘上市速度低于消化速度,很多楼盘延续销售至今开始进入现房销售,一些楼盘进入尾盘销售。
  
  尾盘的优点在于,房屋已经建成,没有晚交楼和烂尾的风险,并且这样的交易一般通过经纪公司来进行代理,在产权、交易资金安全上都有了基本的保障,对于置业投资者来说可规避风险。与此同时,房子拿到手就可以入住,大大缩短了按揭空白期,相当实惠。
  
  此外,清盘房价格基本回落到了实处,开盘售楼前期因炒作而造成的价格虚高现象并不存在,在价格泡沫被挤掉后购买,价格能够享受到较大优惠。况且,有一些清盘房所处地段比较优越,将来无论出租还是出售都不成问题。比如轨道交通宝山路站旁一个尾盘,留下的部分房源均价在5300元/平方米左右,远远低于统一地区其他房源。
  
  当然尾盘给人的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”,这种情况确实存在,部分房源可能有朝向或是房型等问题。这就需要购房者耐心区分,多看盘多做比较,“十一”假日正好是一个比较好的时机。只要肯花工夫,购房者还是很可能利用假期寻找到比较好的剩余尾盘。
  
  注意点:多问多想多比较,尽量找出楼盘可能存在的问题,但如果觉得问题可以承受,及早判断。

  二手房

  高端楼盘成交比例较高
  
  购房者的观望并没有促使业主降价。尤其是高端物业集中的地区,成交价格不但不跌,反而有所上调。中心城区如黄浦、卢湾、徐汇、长宁、浦东等区的均价都出现了小幅上调,这些区域中高档公寓成交比例较高。
  
  中原地产浦东新区区域副总监叶厚彪告诉记者,高档物业集中的地区,大部分物业持有者都会把税收价格加到房价上,这使得这些地区无论是挂牌还是成交价格都被抬升,而高端物业的消费者对价格的敏感度普遍低于中低端购房者,这使得价格抬升一定程度上被接受。实际上,在结束8月份的观望后,这个月至今,楼盘成交量已经开始提升,大宗买卖也逐渐出现。
  
  过去一年多的宏观调控淘汰了一批房地产投资者后,目前的投资者一般实力比较雄厚,抗风险能力也较强,这使得投资性板块价格反而能够保持坚挺。
  
  因此,购买这类楼盘不能心急,还是要以淘为主,选择房源较多的中介并随时和自己的中介业务员保持联系。
  
  注意点:按偿付能力购买,如有降价抛盘的不要犹豫。

  市中心小户型趋热

  
  近期市中心小户型越来越成为抗跌且回报高的典型。由于新建商品房的供应绝大部分集中在郊区,且城区小户型房产租务市场在城区商业中心的支撑下必将长期活跃,这就保障了房产的投资回报。因此,投资城区低总价房应该是一个较好的选择,因为其具备极强的抗跌性,而且又便于投资出租。
  
  开发商为了追求利益最大化,新开盘市中心楼盘大多以大户型豪宅为主,所以目前小户型房源主要集中于二手市场。记者从中介市场上了解到,目前内环边缘地区的小户型二手房价格普遍在11000元/平方米以上,房龄较短的则更高,而静安、卢湾等中心城区的一些老公房价格则更高,地段好的甚至接近2万元/平方米。这类房源价格几乎都建立在地段上,主要由于这些楼盘很容易出租而且租金回报率较高。10多平方米的小房间就可以开出上千元的租金,租金回报8%~10%,远远高于大户型新房。
  
  从往日趋势来看,二手小户型房源几乎只升不降,因此如果看的楼盘条件合适的话就可以考虑出手,可以和房主商量价格,但等待大幅降价基本不太可能。
  
  注意点:同样区域房屋均价基本相同,因此房龄成为重要选择要素,挑房龄越短越好。

  另类视角

  境外楼盘起蓬头
  
  来自温州的林女士的第一次出国经历并不是单纯的旅游,而是去澳大利亚看房子。今年春节过后不久,她的一次澳洲之行使她拥有了两处境外住宅。
  
  171号文件严格规定了外国人对于投资中国楼盘的限制,但是中国人投资境外物业却没有限制,在国内房产市场不景气的情况下,很多中国人开始把眼光投向境外。
  
  正在此时,境外楼盘也开始在上海揽客,包括澳大利亚、新西兰、西班牙、泰国、马来西亚等国家和地区的楼盘或通过房展,或通过组织活动推介纷纷出现在人们视线范围内。
  
  业内人士分析,在国内买家尚未形成海外买房观念的前提下,这些楼盘正是将目标锁定了原来准备投资中国市场、现正持币观望的海外投资者。
  
  发展成熟的境外房地产市场的优点在于:
  
  1.市场环境成熟,发达国家的房地产市场已经经历了多个房地产周期,很多市场楼盘空置率明显低于国内,投机行为发生概率大大降低,投资安全性较高。
  
  2.法律健全,二级市场发展完善,房屋无论是转手还是出租都能够得到非常好的服务。
  
  3.土地终身产权,大部分境外房地产市场上,一旦购买房产就可以拥有房产的终身产权,而不是像国内有年限限制的“使用权”,使楼盘成为真正能够“传代”的物业。
  
  对于上海市民来说,如果有兴趣投资境外房地产,那么利用难得的“十一”长假进行国外看盘可谓旅游看楼两不误。一般来说,开发商会承诺免费看房(如果买房的话,将旅程费用直接承认为房价的一部分)。
  
  从实际情况来,境外房地产投资首先付诸行动的很大部分还是中国最具有冒险精神的温州投资者。据悉,他们往往通过组团的形式,已经考察了多个国家的楼盘,有些已经落单。而谨慎的上海市民则还是看热闹的比较多。
  
  当然,异地投资的风险也不小。需要指出的是,除非移民,大部分楼盘只是具备了投资功能,实用价值不大,而且距离遥远不能自主管理,存在一定的风险。与此同时,人民币正在不断升值已经成为不争的事实,购买某些国家房产很可能产生损失。值得注意的是,房地产周期每个国家都存在,买房前需要清楚了解当地房地产的真实情形,推介时的一些回报可能是当地楼市高峰时期的数据,并不具有代表性;而一些地区更可能正处在楼市下滑阶段,比如澳洲房产价格过去两年里一直下跌,而北美房产则涨到了历史高位,也被认为存在比较大的房地产泡沫。
  

来源:东方早报  选稿:包晶晶    
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