加息诱发房地产深陷漫漫危机
东方网11月9日消息：2004年以来，房价持续上涨，国家统计局数字显示：前三季度我国房地产价格比去年同期上涨了13.4%，其中住宅价格上涨11.5%。随着房地产行业在国民经济中的地位日益重要，房价上涨引起各方关注，关于房地产“泡沫”的争论又起。央行此次加息，抑制房地产泡沫应该是其重要考虑。加息将从地产商、购房者、房价等三方面影响房地产行业。加息对地产商的影响体现在以下几方面：
第一，加息抬高了房地产企业的融资成本。从央行“121”号文件以来，银行对房地产企业贷款审批非常严格，一般都是按照浮动利率的上限发放贷款。此次央行加息0.27个百分点，同时规定贷款利率原则上不再设定上限，此举不仅抬高了地产商银行融资的门槛，同时也使地产商通过其它渠道融资成本水涨船高。
第二，加速房地产行业融资多元化进程。一直以来，房地产开发资金中60%左右来自于银行，这也成为地产行业饱受指责的重要原因。地产行业也一直在摸索：利用外资规模不大，但是从来没有停止过；2003年以来房地产信托盛行；真正的房地产产业基金也在酝酿之中；对于上市地产商更是孜孜不倦……地产公司何尝不想融资多元化。未来相当长的一段时间，房地产开发对银行的依赖不可能从根本上改变，但是融资多元化的进程无疑会被推动。
第三，加息及其预期抑制房地产投资。按照宏观经济学的一般原理，利率提升会对投资的增长产生抑制。0.27个百分点的加息虽然不能显著地提高投资的成本，但是央行9年来首次加息预示着中国进入利率上升周期，这显然会抑制对利率极其敏感的房地产投资。同时，投资的减少，也预示着未来房地产供给的下降。
第四，加息抬高了房地产行业的准入门槛，加速行业内“洗牌”。虽然跑马圈地、空手套白狼的时代早已终结，宏观调控、土地新政等等把一批钟情于地产者拒之门外，但是地产行业的财富效应依然吸引着各路的投资者。加息带来的系列效应减弱了地产行业以小博大的杠杆效应，资金实力和开发能力要求的提高抬高了房地产行业的准入门槛。而行业内弱小的地产企业很难适应与之俱来的产业生态环境，将在洗牌中加速其消亡的过程。
双刃说的几种观点：
整合说：由于房地产行业是资金密集型行业,对资本的成本十分敏感,加之近一年来房价上涨较快,调控房价已经成为央行加息的一大原因,因此普遍认为房地产行业在利率上调的情况下会受到很大影响。首先,贷款利率的上升会使资金成本增加。房地产业对资金的需求量大,在当前融资渠道匮乏的情况下,很大一部分资金来自于银行贷款。因此贷款利率的上调会直接增加企业的资金成本,使得开发成本相应上升。同时对企业中长期贷款利率的较大幅提升(5年以上加息0.36%)将会进一步降低房地产投资增长率,并提高房地产业的准入门槛,将一部分竞争力弱的小开发商挤出房地产业。因此具有竞争力的公司在本次加息周期中还会面临竞争对手减少,和通过收购兼并进行低成本扩张的机遇。银行此次加息将会间接促进房地产业的整合速度，房地产业８５％以上的资金来自银行，房地产业需要有雄厚的资金才能持续发展，加息使得资金的来源变得紧张，从而形成一个自动淘汰机制，小型的经营业绩不行的房地产公司将会被吸收，房产公司的整合速度便会相应提高。而且，利率的增加使房地产企业开发成本增加，使银行更加注重放贷风险，有助于进一步"清场"，这对提高行业的集中度是大有帮助的。现在的房地产行业处于变局之中，政府掌控房地产贷款，并实施土地招拍挂，等于宣布了新的市场游戏规则。原来在银行贷款环节和土地转让环节寻租的"同行"纷纷出局，专业化大公司重新划分市场空间。从而加快房地产业的整合。
良性说：加息有利于减少房地产行业的系统性风险、有利步入良性竞争。加息理论上会使房价降低、财务成本提高。而且，当加息使需求降低，则财务成本无法通过提高房价转嫁出去。简单看，房地产行业的单位利润空间将因加息而被缩小。但是，实际效果要复杂得多。假设利息加高到足以使房价显著降低、成本明显提高，那么专业化大企业的比较优势恰恰在于通过产品本身创造价值和通过规模化降低成本两个环节。这应更有利于市场占有率的增加。何况目前，优势企业规模均在快速增长，那么只要这个增长速度快于单位利润率递减的水平，企业的利润就有所增加。由于房地产市场非常独特，土地不可复制且限量供应，住宅不仅是普通商品，而且是家庭的必须、是幸福的载体，还是家庭的金融资产。这一切使房地产行业远离产量激增、价格速降的中国式竞争。但是中国的房地产业也长期陷于非公平的低级市场竞争环境中，本轮的调控恰恰使房地产业逐渐步入一个良性的竞争环境中，所谓瑞雪正逢时。不应孤立地看待本次加息，仅就一次加息对公司产生的直接影响作出评价是危险的，至少应评估在两年内加息到５％的情况下对行业及公司的影响。
抑制说：客观地说，中国房地产的高速增长主要是受积极基本面因素的推动。不可否认，投机因素也扮演了一定角色。杭州这几年房价疯涨，老百姓都说买不起房，但杭州各家房产公司的售楼部却几乎无房可买。知情者说，从温州和台州等地来的投资客是拉高房价的“罪魁祸首”，二手房基本上都是现房买卖，投资回报很快。北京CBD的某些楼盘，据说一多半都被国际热钱买去了。上海去年二手房交易量达到22万套，这并不意味着有22万套房子进入了二级市场交易，而是很多房子在一年之间被倒手多次，可见房产投资之火热。今年全国房价涨幅超过往年，一个重要原因是需求旺盛，导致供应相对不足。宏观调控政策下，需求增长的回落速度慢于供应的回落，于是出现卖方市场。去年的121号文件和后来的宏观调控提高了房地产开发商的融资成本，拉紧了房地产市场的供应链条，导致房价攀升；加息的作用则更多体现为控制购房者的需求，尤其是把非理性的需求打压下去。本次加息，五年以上的长期个人房贷利率增幅较大，那些原本打算购置第二套、第三套房子的人们很可能改变意愿，持币观望。而那些已经购买房产的投资者，可能出于对今后继续加息的预期，会急于在二级市场转手卖房，甚至低价抛售。这样一来，供不应求的情况得到缓解，房价可能回落，撇去一部分泡沫。
选稿:蒋佳佳 来源:人民网
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