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2006年最可能影响上海楼市的十大关注点


2006年3月13日7:43

  2006年是“十一五”开局之年,国民经济增长看好的一个具有特殊意义的年份,对于正进一步接受宏观调控洗礼的上海房地产市场来说,2006年的“大势”将如何?是否是楼市“筑底”转轨的一年?本刊今天发表的“2006年最可能影响上海楼市的十大关注点”一文,将提出一些积极的思考。
  
  2006年,房地产市场将积极调整住房供应结构,迎来“自住消费”的时代。一方面,从行业政策
层面来看,2006年的房地产行业新政策的调控会表现为由“调控”向“调整”的转变,调控力度将更加关注中长期效果。另一方面,从住宅市场发展层面来看,上海将继续鼓励“以居住为主,以市民消费为主,以普通商品住房为主”的住房消费政策,向中低价、中小户型及廉租房倾斜,以消除房地产业局部过热现象,促进房地产业行业平稳发展。
  
  关注一:今年的供求风险究竟有多大?
  
  关注度:★★★★★★

  
  2005年上海市房价过快上涨的势头得到了抑制,房地产开发投资增幅稳步回落。上海市统计局发布的数据显示,2005年全年上海市房地产开发投资1246.86亿元,其中商品住宅投资920.84亿元,增长2.2%。
  
  宏观调控使得2005年的供应在节奏和结构上都发生了明显的变化。上海商品房成交量跌至近7年来最低水平,整体供求比仅为1:0.72。市房地产交易中心的数据显示,2005年上海的商品房批准预售量为3021万平方米,但全市的商品房成交量仅为2200万平方米。其中住宅的供应量仍处于高位,达到2580.2万平方米,而成交面积仅为1794万平方米。
  
  另外,值得关注的是,调控后的上海楼市的空置房面积大幅攀升,早在2005年10月底,上海社科院房地产研究中心主任张泓铭直言指出,2005年上海可能出现近600万平方米的空置面积,加上2004年年底的395万平方米,总空置量近1000万平方米,接近1996年、1997年空置房顶峰时的数量。
  
  无独有偶,易居(中国)房地产研究院最新发布的预测显示,今年供求形势比较严峻。一方面供求将会有所加大,主要是2005年土地供应量非常大,达4029万平方米,部分开工较快的土地面临上市;另一方面现阶段市场形势依旧严峻,消费者心理预期依然看跌。不过,二三季度将会有理性缓和,随着刚性的自住需求、动拆迁需求和外省及境外需求等的正常释放,楼市的供求关系将趋于平衡。
  
  专家点评:2006年的上海房地产市场将可能在“调整中走向稳定”。面对供求可能存在的风险,开发商对此应该采取积极的措施,以客户需求为导向,进行项目的差异化定位,提升产品性价比。
  
  关注二:房地产发展能适应“大上海”布局吗?
  
  关注度:★★★★★★

  
  上海“十一五”规划中十分引人注目的亮点--“1966”城镇体系规划目标,今年完成60个左右新市镇规划编制,落实600个左右中心村布点。规划中“大上海”概念,突破了660平方公里中心城区,扩大至整个上海6340平方公里的郊区。本市房地产发展也将适应“大上海”这一最新布局。
  
  建设一批与上海国际大都市发展水平相适应的新城、新市镇,这是上海提出的城镇化发展战略——从本世纪初的“一城九镇”试点,到“1966”四级城镇体系规划浮出水面,是从人口、产业、环境、资源、基础设施等诸多要素出发,对市域范围进行的一次更全面更综合的重新整合布局,形成带动区域发展的规模化城市地区,形成规模效益和聚集效益。
  
  “1966”四级城镇体系具体规划是:1个中心城(“特大城市”概念):上海市外环线以内的600平方公里左右区域内;9个新城(“大城市”概念):宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、奉贤南桥、金山、临港新城、崇明城桥,规划总人口540万左右,其中松江、嘉定和临港新城3个发展势头强劲的新城,人口规模按照80至100万规划,总人口在270万左右;60个左右新市镇(“小城市”概念):集中建设、相对独立、各具特色、人口在5万人左右的新市镇,对于资源条件好、发展潜力足的新市镇,人口规模按照10到15万规划;600个左右中心村:对目前上海郊区的5万多个分散的自然村适度归并,合理配置公共设施。中心村将是农村基本居住单元,先行推行试点5%左右。
  
  专家点评:“1966”四星级城镇体系规划目标的重要目的在于,梯级分布的新体系将消除城乡二元结构,打破郊区发展与中心城区对立的概念。
  
  关注三:贷款政策今年会更加宽松吗?
  
  关注度:★★★★★

  
  从2005年初开始,受宏观调控影响,商业银行普遍“惜贷”,全年贷款增速降至12.8%。房地产开发贷款增幅不断下降,个人按揭贷款也相应减少,提前还贷现象屡见不鲜。然而,进入2006年以来,沪上各大商业银行发放个人房贷以及房地产开发贷款气氛比去年略为宽松,且纷纷推出房贷新业务,争取客户的竞争非常激烈。
  
  2006年年初,沪上大多银行均已宣布,在2005年3月17日前办理贷款的老客户,只要在2005年底之前没有逾期还款行为,各行均在央行公布的基准利率基础上,执行下限优惠利率,通过这样的措施可以挽留一部分老客户。此外,部分银行还推出了“固定利率房贷”、“接力房贷”等新业务来吸引个人房贷客户。
  
  另一方面,在发放房地产开发贷款方面,各大银行将会积极争取客户,特别是争夺那些实力雄厚、信誉良好的品牌开发商;在开发项目的选择上,部分银行2006年的信贷投放将主要集中在中档住宅项目。据了解,不少商业银行总行下发的2006年房地产信贷任务额都普遍提高了,部分银行将从考核指标等方面,引导房贷业务在2006年有较大增长。
  
  专家点评:为了促进业务量的增长,2006年不少商业银行纷纷出台优惠政策,并开发品种多样的个人房贷和开发贷款的业务,积极争夺新老优质客户。但是,目前房地产市场尚没有调整到位,整体上看,仍然会延续去年的调控政策,商业银行应关注其中的风险。
  
  关注四:重提购房“实名制”生存价值几何?
  
  关注度:★★★★★

  
  对房地产的调控去年已经显现效应,但供求双方对未来楼市的判断和决策仍不明朗。今年2月10日,建设部公布了《建设部2006年工作要点》,这其中,“落实商品房预(销)售合同联机备案和购房实名制”一条相当引人关注。作为国八条和七部委新政等一系列宏观调控政策的细化措施之一,重提购房实名制,显示了政府稳定房价的决心,不时给投机者打预防针,引导一下供求双方的心理预期,这也是进一步稳定房价的一个重要手段。尽管各地对“实名制”内容争议尚存,但通过去年在广州、山东、南京等地陆续试行后,购房“实名制”最终在上海等地浮出水面看起来已经没有问题。
  
  所谓购房“实名制”,就是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名。其主要目的是在商品供求关系出现平衡和信息不对称的情况下,遏制房屋预售阶段的内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。这种方式增加了炒房者的转让难度和成本。
  
  专家点评:“购房实名制”不仅是对去年房地产行业相关政策的补充,更是对将要推出的物业税起到投石问路的作用。而对真正有实际需求的个人自住购房者来说,影响并不大。看来,通过宏观政策调控,挤压投机炒房者的生存空间,营造一个良性的交易环境将是上海楼市持续的主旋律。
  
  关注五:“弹性定价”是否为“资金链”所累?
  
  关注度:★★★★★

  
  按惯例,一个楼盘的第二期售价高于第一期,第三期再调高,但目前的上海楼市一些大盘,第二、三期售价与一期定价持平现象十分常见。闵行区某楼盘甚至酝酿一期交房完成后,对后期再推新房源定价进行一次调整。
  
  从去年下半年上海楼市“卖不动”的情况开始持续起,一些企业的资金马上趋于紧张,开发商在销售上表现的“弹性”,正是“资金链”比较紧张的一种表现。事实上,“资金链”紧张几乎是开发商的行业特征,多数开发商在一年内要同时开发2、3个项目,有些甚至在全国拓展,很早对资金的使用预先进行了安排,因此,几个月的销售不顺,之前很少开发商能够预计到,新开楼盘定价都比较平,比较低,这实际上已经是价格的下调。
  
  专家点评:自去年起,上海房地产企业就面对着“定金和预收款”和“银行贷款”两大资金源头流量下滑的状态。据上海房地产行业协会的问卷调查,在上海的开发商资金方面存在困难的已经占到45.5%。业内认为,在未来一、两年里,上海房地产企业的“资金链”仍将倍受考验。除了“弹性”定价策略,房产企业业应该积极开辟信托等新的渠道,尽管信托产品的发行难度业明显增加。
  
  关注六:市民购房依然首选轨道交通沿线吗?
  
  关注度:★★★★★★

  
  上海“十一五”规划纲要发展亮点之一-——到2010年建成11条线运营网络400公里,到2012年建成13条线运营网络510公里。
  
  今年轨道交通将完成投资额150亿元,确保2号线西延伸段和3号线北延伸段建成通车,运营里程达145公里。保证2007年建成的3条线路实现土建结构全线贯通;2009年建成的4条线全面开工。今年市民购房依然首选轨交沿线。
  
  轨道交通将成为市民出行的主要交通工具。“四纵三横”的城市轨道交通网每天输送乘客500万人次以上,将占公共交通客运量的30%以上(中心城40%以上,中心区60%以上),75%的中心区市民出门行走600米就能乘上轨道交通。轨道交通还将建成17个3线换乘的枢纽,包括徐家汇、上海南站、上海西站、龙阳路等,4线换乘的站点1个,即东方路世纪大道。主要的线路之间换乘服务半径在50-100米范围之内。
  
  在《上海城市交通“十一五”规划纲要》中,规划纲要更是详细地向上海市民展示了一张轨道交通和地面公交、中心城区与新郊区、上海与长三角周边城市之间和谐组合的交通图:在中心城区内,两点距离间的公共交通出行在一小时内完成;在郊区新城,一次乘车就可进入轨道交通网络;农民从居住的中心村到新市镇,一次乘车可以到达。组合式的交通网络让80%的中心区市民走出家门300米就能坐上公共汽车,与轨道交通建设同步配套的80个大中型交通枢纽站,可大大方便市民换乘。
  
  专家点评:有报道称,轨道沿线的商品房将不再成为选购房子的主要因素,随着“四纵三横”轨道网络的建设进度,“轨道房”的概念将逐渐淡出。但是从今年看,市民购房依然首选轨交沿线。
  
  由于“十一五”期间轨道交通建设将围绕世博会等重点地区、重大项目的规划和建设。包括重点服务黄浦江沿线世博会地区;重点围绕对内对外的交通枢纽,例如虹桥综合交通枢纽;重点支持中心城副中心地区,例如徐家汇、五角场、花木副中心地区;重点支持重大的文化体育设施;为中低价居民住宅区重点配套等等,以上轨道交通枢纽和地区可能成为房地产发展以及购房的“热点”区域。
  
  关注七:住宅节能会在年内推广吗?
  
  关注度:★★★★★★

  
  节地节能节水节材——上海确定建设节约型社会目标。市房地资源局等18个相关部门研究形成《上海市贯彻<国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知>的实施意见》,提出了做好资源综合利用、制度保障以及组织协调等七个方面共35项具体工作,明确本市今明两年建设节约型社会的工作重点。
  
  今明两年上海新建住宅和政府投资的公共建筑,要按照节能率50%来设计和建造,今年底还将出台《既有建筑节能改造导则》,确定既有公共建筑和老公房的改造范围和改造内容。今年上海建筑节能工作的推进目标是落实住宅节能项目1600万平方米,公共建筑节能项目80万平方米,既有建筑节能改造50万平方米,其中今年上半年,住宅节能项目已落实600多万平方米。
  
  专家点评:现在既有公共建筑的节能改造已在闸北等地区试点,将一些废旧工厂改造成节能型酒店,同时市节能办还在制定既有建筑老公房的改造导则,结合老公房平改坡,进行节能化改造,这些将成为住宅节能在本市普及的新方向。
  
  关注八:实行征收物业税谁将受益?
  
  关注度:★★★★★
  

  社会上有关征收物业税的猜测与议论已持续良久。自2003年,中共中央十六届三中全会明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”物业税就开始引起房地产市场各方热烈讨论。直至2005年末“2005中国财税论坛”上,国家税务总局局长谢旭人表示,“十一五”期间,我国将积极稳妥地深化税制改革,稳步推行物业税。自此,物业税征收开始逐渐明朗。
  
  所谓物业税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税值随房产升值而提高。目前物业税开征的框架是,将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税,即把买房子前交纳的税,放到买房子后按年收取。
  
  物业税一旦开征,将可能对整个房地产业带来巨大影响:对于政府来说,可以挤出土地出让金泡沫,减少房地产投资开发风险;对于开发商来说,原本向政府购买土地使用权,其中大部分税费须一次性支付,物业税一旦征收将改变这一现状;对于购房者来说,物业税开征会令房屋成本下降,可能会进一步降低房价,增大老百姓改善住房条件的机会。
  
  专家点评:对于房地产市场来说,开征物业税,将可能对整个房地产业带来巨大影响,会使购房“门槛”大幅下降而使用成本大幅提高,房产投资风险会因此增大,市场将被进一步稳定。
  
  关注九:新版合同将如何改善交易环境?
  
  关注度:★★★★★

  
  在房产交易过程中,购房者往往因为信息不对称而处于弱势地位,对于这一问题,相关职能部门近年来出台了不少相关政策来改变现状,营造良性交易环境,即将推出的新版上海市商品房预售合同的出台将成为其中重要的一环。
  
  从目前有关部门正在公开征询的《2005年版上海市商品房预售合同》草案中可以看到,新版合同主要针对近几年来期房预售纠纷的高发环节做出相应调整及明确,把原来容易产生纠纷的问题进行了“预先明确”,使市场更为规范,从合同条款的内容变更来看,显然向着更有益于保护购房人权益的方向变化,无疑更适应当前市场。
  
  专家点评:详尽到位的合同文本,对处于相对弱势的购房者显得很重要。另一方面,新版合同对调控下的楼市具有一定促动作用,例如可分期付款的条款,可能对目前房产市场的观望态势有所拉动。
  
  关注十:增加土地供应能提升消费信心吗?
  
  关注度:★★★★★

  
  日前,上海“十一五”规划中,把“大上海”的概念突破660平方公里中心城区,扩大至整个上海6340平方公里的郊区。一个庞大的城镇居住体系,往往意味着同样庞大的土地供应量进入市场。土地供应量的增加将给购房者带来良好的心理预期,有利于稳定房价。事实上,上海对土地供应支持已经在去年从商业开始起步,上海商用地的供应量比例明显增加,而且位于郊区的居多。
  
  据市房地资源管理局的统计数据显示,去年上海全年共出让普通商品房用地707.73公顷,可建1084.75万平方米,其中绝大部分是商办类用地。去年2月9日,上海市房地资源局公布了第一批土地出让结果,38幅地块中仅2幅流标,另外36幅商办地块都已经完成摘牌,共有35幅地块找到买家。与此同时,开发商对中心城区以外的商办用地的关注度也在逐步提高,在这批土地出让中,上海绿地集团、上海证大、广东珠江投资、中信泰富等均购入土地。其中证大集团分别以1020万元和9580万元拿下了朱家角8号和12号地块;中信泰富集团以6790万元买下朱家角10号地块,嘉定区轨道交通线附近两商业地块也以11.9亿元和5.8亿元的高价出让。
  
  专家点评:围绕上海“十一五”规划,土地供应量的增加将会一定程度上提升购房者到郊区购房的信心和意愿,尤其是目前并不住在市中心的消费者,本来交通就不是很方便,而更远的郊区反而有规划轨道交通,房价也相对较低,分流作用将比较明显,房价的区域分化将逐渐显现。从长远来看,对开发商和购房者而言都是有益的。



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