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个人房贷:还有多少利好可以期待


2006年3月9日0:00

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  进入2006年,个人房贷市场可谓“好戏连台”,你方唱罢我登场:市场期盼已久的固定利率房贷终于揭开了神秘的面纱;30年期50万元贷款可少付利息11.5万的“双周供”更是在市场掀波澜。个人房贷还有多少利好可以期待呢? >>>进入相关专题

  定息房贷三分天下

  尽管光大银行靠推出固定利率房贷产品,赚了"吃螃蟹第一人"的名声,但到目前为止,签约的客户却不是很多。建行推出的个人住房贷款固定利率产品尽管设置了三个期限档次,且每档都设有一个利率区间,但相比此次招行推出的定息房贷产品,显然有所逊色。

  招行固定利率房贷的最大特点在于,在贷款期限内,既可整体执行一个利率,也可分段执行不同的利率标准,如5年期固定利率房贷,在执行最优惠利率时,一种安排是整个5年利率执行5.73%;第二种安排是前2年利率5.55%,后3年利率5.85%。值得关注的是,对于总期限在5年以内的贷款,招商银行也推出了相应的固定利率产品。

  总结这三家银行推出的定息房贷产品,无疑是一个从"呆板"到灵活的过程------第一个推出固定利率房贷的光大银行执行的是全固定模式,即客户在贷款期限内,利率都是固定的;建行采用的是"固定+浮动"模式;招行则充分利用了灵活的利率政策,通过一系列的排列组合,能够最大限度地满足房贷者的个性化需求。

  “双周供”市场掀波澜

  深圳发展银行最新推出的房贷新品“双周供”瞬间成了市场的焦点,这两天深发展各分支机构的咨询电话几乎被“打爆”,而不少在其他银行贷了房贷的市民也盘算着把贷款转成“双周供”。从深发展获悉,该行正在和担保公司商洽具体操作,本月中上旬可开通担保公司过渡性贷款,帮助上海市民实现转按揭。而在山东,推出仅3天的时间,已经有30多名消费者将自己原先在别的银行办理的房贷,转移到深圳发展银行来。

  “双周供”指将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。采用双周供还款与按月还款法相比,利息负担大大减少、还款期限有效缩短。因为银行每两周扣款一次,借款人还款频率提高,从而借款人节约了贷款本金的使用。

  据深发展的有关人士介绍,在其他银行办理房屋按揭的客户如果选择“双周供”,可以有两种办法:一是自己结清所在银行的全部贷款,再到深发展办理“双周供”手续;二是办齐相关手续直接到深发展办“同名转按揭”,客户需要提供的是原贷款银行盖确认章的产权证复印件、余额证明表和借款合同原件等,前两项都是原贷款银行有义务提供的,只要相关的材料齐全,就可以受理。但深发展上海分行有关人士称,同名转按揭由于需要中介方的担保,正式实施需要本月底或下月初左右。届时,“双周供”一定会引起市场更大的兴趣。

  时间价值莫忽视

  对于普通百姓来说,面对越来越多的房贷新品种,肯定是不知所措,如何选择。其实,在选择任何一种房贷品种的时候,你首先关注的就是应该是其所产生的时间价值。

   对于固定利率房贷,不少人首先关心的是固定利率与浮动利率之间的利差,而对于时间价值没有引起足够的重视。例如,一笔50万元的房贷,贷20年和30年的利息的差额可能接近20万元。由于目前固定利率房贷与浮动利率房贷的利差并不是很大,加上已经锁定了可能发生的利率上涨的风险,因此受到了许多人的关注。但事实上,在选择固定利率房贷之前,你还是需要考虑可能产生的时间价值。

  如果贷20年,虽然每年还款额均为4.1万元,但假设通货膨胀率为3%,第20年的4.1万元其实只相当于第1年的2.3万元;同样,30年贷款每年还款均额3.4万元,而第30年所还的3.4万元只相当于第1年的1.4万元。所以,如果考虑通货膨胀因素在内,20年和30年的贷款利息差距并没有想象中的那么大。由于目前的固定利率房贷的期限都比较短,因此从时间价值来看,你所付出的并不一定有浮动利率划算,投资者锁定的利率成本其实是打了一个折扣。

  与此相比,“双周供”则很好地解决了这个问题,通过加快本周的归还速度,大大提高了资金的使用效率,这就是利息大幅减少的重要原因,也大大增加了货币的时间价值。

  还有多少利好

  在海外,固定利率房贷早已是一个成熟的产品,在美国,时间长达30年的固定利率贷款非常普遍,也是主流品种之一。除了时间之外,海外市场的固定利率房贷在还款上也很灵活,比如30年期的固定利率贷款,可以选择在头15年只还利息,后15年才开始还本金。这样可以最大限度地减轻期初的还款压力,适合那些刚步入社会的年轻人。

  海外的成熟经验提醒我们,固定房贷利率并不是一块“鸡肋”,我们可以预见,随着“双周供”的出现,通过加快还款频率,加上锁定了利率上涨的潜在风险,这将比目前现有的任何一种的房贷更有吸引力。

  据深发展上海分行有关负责人透露,深发展目前已经就“单周供”的市场需求进行调查,将视情况进行开发。可以预见“单周供”也是市场的潜在关注品种。从目前个人房贷市场来看,一系列的新型房贷品种正如雨后春笋般地冒了出来。如两代人"接力"还款等,未来个人房贷市场的优势品种,绝对是各种房贷新形式的结合。普通百姓在选择时,也可以将其与目前市场面上的各类品种进行比较,看看其究竟拥有多少新特点。



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  • 来源:东方网  选稿:王飞  作者:方翔   

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