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资金由北向南转移 炒楼客珠三角火中取"利"


2006年2月12日12:46

  2006年农历年后,在深圳已有4年炒楼经验的邹先生并没有金盆洗手。因为经历去年宏观调控后,楼市资金正逐渐由北向珠江三角洲转移,可能推高该地区的房价。他认为这是一次绝好的赚钱时机,尽管冒着巨大的风险。

  去年年底,深圳市政府公布了《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》,包括统一认购书标准、禁止囤积房源、禁止分期销售、严禁炒卖楼花。其矛头直指深圳愈演愈烈的炒楼风

  “投资技巧非常重要,如何避免政策影响是投资楼市保证利润的关键。虽然政府打击炒楼的政策越来越严厉,利润大大缩水,我还是不会轻易将资金撤离楼市。”邹先生直言不讳。

  邹先生认为,政策促使房产交易周期延长,交易数量减小,但政策中增加的各种税费会依次转嫁到最终消费者身上,对他的利润不会有太大的影响。

  职业炒房

  邹先生的炒房之路始于2001年。当时股市行情不被看好,邹先生开始考虑将此前在股市上的收益转投房地产。他用30万元买了一套房产,初衷是用来出租作长线投资赚点租金的,年利润在6%左右。

  一个多月后,他发现如果即刻将房产出手,利润则可达10%,还避免了长线投资的繁琐手续。于是,邹先生将第一套用来投资的房产于两个月后转手卖掉,赚了5万元,邹先生第一次尝到了投资房产快速收益的甜头,从此缰绳难勒。

  “那时候的政策是鼓励炒楼的,契税只有1.1%,银行利息也是一降再降。我只做短线投资,购入房产两个月内一定会出手。一年算下来可以投资4次,如果一次回报是10%的话,一年回报就可以达到40%。第一年开始炒楼的时候我也只是打算一年做4套,但是在后来,一年交叉着可以做十几套,而且股市与楼市也交叉投资,可以说那两年在楼市的投资极为顺利。”回想起几年房产投资生涯,邹先生颇为兴奋。

  2004年初,邹先生得知南山区某盘有一批处理房,面积为70-80平方米,价格2400元/平方米左右,非常便宜。于是邹先生通过中介和发展商商量,准备一次购入多套楼房。经过将近3个月谈判,邹先生终于把事情定了下来,一次购入了15套。

  “因为当时接近春节,所以买家一般不会关注。我也准备好了二三百万元资金。”邹先生回忆说,他当时做好了打“持久战”的准备。但是,出乎他的意料,通过中介推荐,短短两天时间,这15套房都顺利地卖了出去,价格在3000元/平方米左右,除去中介费10多万元,邹先生这次净赚60万元。这是邹先生最为得意的一次投资房产经历。

  通过楼市投资积累了一定资金,深谙楼市投资甜头的邹先生基本将资金用于房产,从2001年至今,邹先生已经投资房产超过100套,范围涉及深圳的南山、宝安、福田,现有在手房产11套,流动现金超过300万元。

  转嫁成本

  2005年的房产政策的直接打击对象便是像邹先生这样的职业投资客,规定对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时全额征收5%营业税。

  邹先生坦言,他有两套房产光税费就交了十几万,这让他的投资利润大大缩水。尽管炒房已不如先前那般坐收渔利,但邹先生依然认为房产仍是目前投资的首选。

  “现在是卖方市场,虽然看似各种政策对炒楼是非常不利的,但其实我们的投资空间还是很大。各种税费增加,最终我们还是会将这笔费用转嫁到消费者身上。”邹先生告诉记者,他有一套原本卖80万元的房产,由于现在的供求关系,想要这套房的人很多,他把房价加到86万元,各种费用全加进去了,很快出手,在转嫁过各种费用后,房产的实际利润还高于税费增加前,多赚了两万元。

  将税费增加的部分全部转嫁给买家,摊到房价中,即提高房价,以弥补税费带来的损失,此种情况,相当于房价直接上涨5%。邹先生并不否认炒房者通过此种方式间接抬高了深圳房价。

  避税妙招

  在全额征收营业税的压力下,不少炒家开始密谋新的炒楼手段,延期过户、假赠与、贬值评估这些“另类”的炒楼新方式纷纷浮出水面。这些新的招数可以“避开”新政矛头,使买卖双方的利益都存在着诸多风险。

  政策规定房地产经纪机构不得代理销售尚未办理《房地产证》的二手房的规定,投资客常用的一种方式就是假赠予,私下收房款,房产过户时表面上没有任何金钱往来,也不用交纳营业税。

  所谓的贬值评估、税额锐减的方式便是将房款分两部分收取,一部分是过户时按合同上的价格交纳,另一部分则是买卖双方私下交易。如此,就可少交几万元的税额。

  但邹先生表示,他名下投资的房产在去年11月已出现明显的交易周期延长。

  对于邹先生来说,投资楼市仍是他不变的选择。杭州、上海的地产“泡泡”已经接近破裂了,但深圳房产市场发展还较为健康,虽然近期房价出现了一些非健康因素,但还是没有越过临界点,房价收入比、房价租金比都比较正常,还有很大的投资价值。

  有报告指出,2006年至2007年期间,珠三角地区的房价将整体上涨10%-20%。

  “如果楼市要健康的发展,要改变供求关系,增加土地入市。”邹先生如是说。



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  • 来源:财经时报  选稿:叶滨    

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