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房价走势逐渐明朗 06房地产调控会往何处去?


2006年1月27日7:48
  2004年12月,我曾在人民网房产城建频道发表文章《房价拐点将在明年二季度显现?》。在当时房价一片喊涨之声中,我大胆预言:在一些房价畸高的热点城市,绝对房价由涨转跌的拐点最有可能发生在2005年第二季度。幸运的是,这个预言2005年在一些房地产热点城市基本兑现了。因此,2005年岁末之际,一些财经类报刊都想邀请我谈谈2006年房价的涨跌走势,但我都予以婉言拒绝了。这是因为,现在房价的走势
已经相当明朗,再去单独写文章预测它,已经没有多大意思了。我觉得,现在,比预测房价走势更有意义的,应该是预测今年房地产宏观调控将会呈现何种特点?
  
  今年房价走势已经相当明朗

  
  学过物理学的都知道,物体运动是有惯性的,质量越大,惯性越大。基于这个规律衍生开来,可以说,许多东西都是具有惯性的,房地产也不例外。房地产是个建设周期较长、投资体量很大的行业,惯性自然也是很大。
  
  2006年房地产的供应量,其实是主要由2003年至2005年上半年,这段房地产最狂热时期的投资开工量决定的。房价一旦开跌,民众的心态是买涨不买跌,此时,需求量必然减小,而供应量却是大增,因此,房价下跌的趋势,在短期内是肯定是难以改变的。
  
  在这里,几乎可以肯定地说,2005年已经开跌的城市,2006年应该不会止跌回升。而那些房价畸高的城市,譬如房价收入比超过12:1的城市,2005年虽然没有下跌,但如果成交量已经极度萎缩,那么,2006年在某个时候,也极有可能转涨为跌。这一方面固然是受那些房价已经下跌城市的“多米诺骨牌效应”的影响,另一方面,更主要的是这种透支了民众实际购买力的虚高房价,是绝对不可能维持长久的。
  
  更何况,国税总局此前“二手房个税征收”虽然是“屡战屡败”,但估计,随着广州开始正式率先征收,2006年“二手房个税”在全国各地的普遍开征,应该已经没有悬念。这必将是有利于房价涨势减缓,乃至掉头向下的。
  
  对于那些房价虽然并不畸高,但是仍然超出了民众实际购买力的城市,2006年房价是涨是跌,则完全取决于当地政府对中央房地产宏观调政策执行的力度。如政策执行到位,则房价涨势肯定会明显减缓,涨幅微弱,甚至拐弯向下。如政策执行不到位,甚至以有形之手力托房市,则很可能依然会虚涨不已。
  
  但是,这样的城市如果是大城市,估计这种虚涨的势头肯定不会太猛烈,如果太猛烈,必然会招来中央政府更加严厉的房地产调控措施的打压。(房价涨势太猛,为何必然会招来调控措施的打压,这个问题,其实同“2005年中央为何要对房地产连出‘重手’”的原因是一样的,在这里我不作展开,将另外撰文分析。)
  
  而对于那些房价与民众实际购买力相符的城市,则房价将会随着当地城市居民收入的提高而相应提高。涨幅大小将因各个城市具体情况的不同,而会有所差异,但是涨幅不会太大。
  
  房地产调控将会呈现何种特点?
  
  1、调控必将继续和深化

  
  中央经济工作会议前,有许多专家学者和政府官员曾预计,经济已经基本实现软着陆,2006年不会再进行宏观调控了。有些人更是说,考虑到金融风险,房地产调控将不会继续进行了。事实再一次证明他们又一次估计错了。
  
  2005年11月29日至12月1日召开的中央经济工作会议指出,2006年要“继续加强和改善宏观调控”,并着重指出,要实现经济平稳较快增长,关键是要努力扩大国内需求,提出明年经济工作重在解决民生问题。
  
  2005年12月3日召开的全国发展和改革工作会议指出,明年要“继续把好土地、信贷两个闸门,防止投资膨胀反弹。”并明确表示,2006年将强化房地产价格管理。
  
  2005年12月26日,中国建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上表示,2006年要继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施。
  
  国土资源部副部长李元16日说,为稳定房价,明年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,停止供应别墅用地。
  
  种种信号明确显示,2006年房地产调控将一如既往,而且将不断予以深化。
  
  2、房地产症结何在?
  
  房地产调控为何要继续进行并深化?最主要的原因,就在于2005年中央房地产调控政策在许多地方并没有得到很好的贯彻执行。国土资源部副部长鹿心社,对此曾一针见血地指出:目前,房地产调控最大的困难是地方由于自身的利益而消极执行中央的政策。
  
  房地产两大症结
  
  一些地方政府由于自身的利益而消极执行中央的政策,导致的后果是严重的。目前房地产市场最主要的症结表现在:一是住房结构不合理症结——在房地产新政下,全国住房结构不合理现象,并没有从根本上得到解决,经济适用房严重供不应求的趋势,依然还在继续加剧,而与此对应的是商品房空置猛增。二是房地产金融风险症结——部分房地产热点城市房地产开发和住房不良贷款开始浮出水面,房地产金融风险逐渐显现。
  
  据国家统计局2005年12月16日发布的报告显示,前11个月,全国商品住宅投资8993亿元,同比增长22.3%,与此同时,我国经济适用房投资继续下降,今年前11月只累计完成477亿元,同比下降8.8%。而据悉,全国商品房空置面积,目前全国空置房面积达到1.25亿平方米,空置率已达到26%。其中,空置商品住宅6316万平方米,增长8%。
  
  按照国际通行惯例,空置率在5%至10%之间为合理区;空置率在10%至20%之间属危险区;空置率在20%以上为严重积压区,极度危险。由于国内房地产企业资产负债率达75%,并且地产融资方式没有形成风险分担的机制,绝大部分风险集中在银行身上,于是,这高达1.25亿平方米商品房空置面积,无疑成为悬在银行头上的一把“达摩克利斯之剑”,蕴藏了巨大金融风险。
  
  另据央行上海总部12月14日公布的11月份上海信贷运行情况显示:自7月起,上海房贷市场已连续5个月负增长,至今已累计超过70亿元。住房不良贷款开始浮出水面,沪上银行房贷坏账的平均水平已达0.52%。而上半年的统计,该比率还在0.3%左右。随着楼市颓势的持续,房贷坏账还将继续上升,住房不良贷款风险将逐渐显现。
  
  住房结构不合理症结
  
  住房结构不合理症结形成的原因,关键在于地方政府出于“经营城市”、“以地生财”的需求,将房地产市场过度市场化了。
  
  我国房改有三个重要的标志点,分别是:国发[1994]43号文件《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出的,全面实施“安居工程”;国发[1998]23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出的,要建立“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”;国发[2003]18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出的,要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。
  
  国务院的这三只文件中,明确规定,安居工程用房、经济适用房、普通商品住房的价格均属控制对象,相应地,其用地价格也属控制对象。
  
  土地市场是房地产的源头市场,与房改对应的,是我国土地使用制度的改革,即地改。我国地改有两个历史性的标志点:一个是1990年国务院第55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台,解决了土地的商品化问题;另一个是2002年国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的发布,解决了土地的市场化问题。
  
  但是,遗憾的是,2002年开始施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年8月31日后严格实施的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,均没有对“普通商品住房”与“高档商品住房”加以严格区分。
  
  在这种情况下,出于“经营城市”、“以地生财”的需要,许多地方或有意或无意地模糊了“普通商品住房”与“高档商品住房”的区别,对“普通商品住房”也一律实行起了“价高者得”的“土地招拍挂”供地方式。同时,地方政府由于不想做“赔本的买卖”,在住房建设上,往往是经济适用房少得可怜,廉租房更是几乎没有。在这种情况下,在许多城市,住宅用地获取的唯一途径,就几乎都是“土地招拍挂”的供地方式了。

  “土地招拍挂”这种市场配置土地资源的优点是高效、低成本,但缺点是“无形之手”往往容易“失灵”。在土地“招拍挂”过程中,对于土地的争夺,在开发商中间,如果存在着欲做“高端、中端、低端”开发商,那必定是欲做“高端产品者”胜出。一次次地“招拍挂”,一个个具体供地的“个案”最终构成一个供地的“集合”。不难知道,通过土地“招拍挂”环节,在住宅用地的供应上,供地的“集合”毫无疑问是一种“倒三角形”结构——从上到下依次是“高端、中端、低端”住宅用地。
  
  然而,在社会主义市场经济条件下,消费是分层次的。房屋消费也存在着层次差异,存在着“高端、中端、低端”之分。而且由于我国目前的阶层结构,不是那种稳定的“纺缍形“的结构,而是那种正三角形结构,即“富人”占极少数,占据“正三角形”的顶层;“中产阶层”人数也不多,占据“正三角形”的中间;“穷人”人数最多,占据“正三角形”的底边。
  
  住宅用地的供应呈“倒三角形结构”,最终形成的是住宅用房供应的“倒三角形结构”(当然,从经济学理论讲,这里面主要存在着一个合成谬误,即开发商个体的理性带来的群体的非理性,在此不作展开),而我国百姓收入的“正三角形结构”,最终形成住房需求的“正三角形结构”。于是,我国房地产市场最大的症结——供求的结构性矛盾,就出来了。在这种情况下,自然会出现那种一方面是民众买不起住房,另一方面是大量商品住宅空置的现象。住房结构不合理的症结,也就由此自然而然地产生了。
  
  房地产金融风险症结
  
  房地产金融风险症结的形成,关键在于两个方面——

  
  第一、对于房地产开发来说,主要是地产融资方式没有形成风险分担的机制。
  
  正如温铁军所指出的,金融资本天生是最容易与房地产资本结合的。从经济学角度解释,最能够产生增值收益的就是直接占有资源,并把它转化成可供交易的资产,甚至是进入虚拟交易的题材。而能够最快形成收益的资源就是占地。只要占有了土地资源,就可以用土地作抵押,银行贷款就几乎非常平滑地拿到了。因为,只要圈占了一块土地,那么,土地作为一种短缺资源,它的潜在升值预期和产生附加的“机会收益”就非常高。因此,金融资本是最容易与房地产资本结合的。
  
  由于国内房地产企业资产负债率达75%,并且地产融资方式没有形成风险分担的机制,绝大部分风险集中在银行身上,于是,这高达1.14亿平方米商品房空置面积,无疑成为悬在银行头上的一把“达摩克利斯之剑”,蕴藏了巨大的金融风险。
  
  第二,对住房抵押贷款来说,主要在于抵押贷款风险关口的把守由贷前转到了贷后。
  
  我国商业银行的利润,总体上说,大约有九成左右来源于贷款的利息收入。而在欧美,这一指标大约只占到60%到70%。据有关部门统计,从1984年到1999年,美国非利息收入占总收入的比例,在资产规模小于10亿美元的银行中,已经从29%上升到了46%,而在资产规模大于10亿美元的银行中,也已从16%上升到了27%。而我国银行界,到目前为止,非利息收入占总收入的比例,仅为10%左右。
  
  上述数据,说明了我国商业银行业务范围非常狭窄,主要集中依赖于存贷款这一传统业务,这就使得各家商业银行在这一传统业务领域竞争异常激烈。而且,据统计,从四大国有银行贷款来看,房地产贷款质量很好,不良贷款率低于5%,而个人住房贷款不良贷款率更低,只有1.5%。对于这样的优质资产,各家商业银行自然是争得头破血流了。
  
  国际上,银行在审查贷款条件和资格时,最重视的,是贷款人的第一还款来源,即收入、现金流、还款能力和信用度等条件。我国众多银行虽然也将这些列为银行审查时的首要条件,但是,由于我国各家商业银行对于住房按揭贷款这块优质资产,争夺得非常激烈;前几年,房地产金融风险,虽然常常被经济学家和金融专家所提及,但是,至今为止,房地产金融风险依然还是“狼来了”。所以,许多商业银行,此前一直相信房价只涨不跌的神话,因此,在实际操作中往往并不重视贷款人的“第一还款来源”,各商业银行更注重的是抵押品与贷款额度是否相称。换言之,许多商业银行的通病,是将风险关口的把守由贷前转到了贷后。而贷后风险能否把握得住,很大程度上就得看现金回收率高不高。这就涉及到一个核心的问题,房屋能否如期足额变现。
  
  在房地产市场牛气冲天之时,这自然没有问题;但是,一旦房地产市场步入熊市,房价由涨转跌,则情况就不同了。这主要是因为,当前的银行个人房贷,在很大程度上是依据当前房地产市场房屋的市场价格(严格说是市场的成交价格),再打上一定的首付成数来确定的。而问题的关键在于,市场的成交价格往往是不可靠的,极易引发银行个人房贷的系统风险。另外,根据国际经验,个人房贷风险暴露期通常为3年到8年。我国个人住房信贷业务是最近4年才开始发展起来的,这就是说,目前,我国银行业已开始进入房贷风险初步显现时期。这两个因素迭加在一起,住房按揭不良贷款的增加,今后几年很可能将进入显现期。
  
  3、调控将呈现何种特点?
  
  本轮宏观调控的一大鲜明特色,是“信贷投放”和“土地供给”两道闸门一起管。通过前面的分析,我们知道了房地产新政下,房地产最主要的症结有两个,一个是住房结构不合理,另一个是房地产金融风险,并知道了这两个症结形成的主要原因。
  
  宏观调控的政策总是根据前期政策实施的效果,而相应出台后续政策的。由此我们可以推测出2006年房地产调控,在土地和金融这两块将会呈现如下特点——
  
  土地市场特点
  
  房地产开发,“土地”是根本和源头。土地供应的结构关系到房屋的供应结构。针对目前存在的住房结构不合理症结,2006年的土地市场,将倾向于中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。同时,将进一步完善开发用地的市场准入制度,继续停止别墅用地的供应,并采取措施,限制低密度住宅的供应。
  
  供地方式上,原先的“土地招拍挂”规定肯定会作出大的修改完善。据国土资源部土地利用管理司副司长束克欣透露,新的“土地招标和出让规范”,已经发到各省市征求意见。国土资源部今年很有可能出台新的招标出卖规范。理想地预计,许多地方过去存在的,那种住宅用地供应单一采用“价高者得”的“招拍挂”出让的供地模式,在2006年下半年将会被打破,而出现“划拨”、“限价招标”、“价高者得的招拍挂”等多种供地方式并存的供地模式。
  
  具体说来,就是对廉租房、经济适用房实行“划拨”供地,对中低档商品房在限制房价的前提下,实行“限价招标”出让供地,而仅对高档商品房(低密度别墅用地)实行“价高者得的招拍挂”出让供地方式。
  
  金融市场特点
  
  对于房地产开发,金融市场,在融资方式上,2006年将会走风险分摊之路。具体来说,在今年最可能采用的融资方式,将是用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金。
  
  而对于住房按揭贷款,着重于事先风险控制。银行将会密切监测房地产调控政策效应和房地产市场变动情况,支持合理住房消费,坚决打击假按揭等骗贷行为。各家商业银行将会从对抵押品的关注转到对贷款人的关注上来,着重于贷款对象的选择,注重对贷款人第一还款来源的审查;各商业银行间对优质客户将会展开争夺大战。
  
  同时,各商业银行将会正式启用全国已经联网的征信体系,对投机和投资性购房,进行严格的风险性控制。而对于那些企图逃债者,各商业银行将会充分利用最高法院刚刚出台的司法解释《设定抵押的房屋可查封拍卖》,采取断然措施,及时化解个人房贷风险。
  


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  • 来源:人民网房产城建频道  选稿:王秉杰  作者:章林晓   

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