2005年的上海楼市，无疑处在风口浪尖。
　　
　　从年初购房者通宵达旦排队抢购，到年底开发商打折、降价、送家电依然销售惨淡；从一季度房价月均涨幅7%，到三季度房价回落至去年年底水平；从年初领涨全国房价，到年末连续3月领跌全国房价。2005年上海楼市的风云变化，正反映了过热的房地产市场开始趋于冷静，这不平凡的一年，也注定要在中国房地产发展史上留下浓重的一笔。
　　
　　这些变化源于从上到下的一系列房产新政。贯穿于2005年全年的调控政策，出台密度、力度之大前所未有，在岁末将至的今天，我们再次对市场进行冷静审视，可以发现尽管调控效力尚未完全显现，但总体上已呈现出回归理性的趋势。

　　居住不满1年 售房征收５．５５％税费
　　
　　据国家统计局统计，今年一季度，全国房价上涨１９．１％。
　　
　　２００５年３月５日，在全国“两会”上，国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价，剑锋直指房地产投资过热，房价上涨过快、虚高不下。此后，一系列政策、举措如期而至。
　　
　　３月５日下午，上海市政府一连发布３项针对房地产的政策，次日又发布了第４个通知，宣布上海房地产市场将坚持以居住而非投资为主、以本地人消费而非外地人购买为主、以中低价位而非高档房为主。自３月７日起，上海对居住不满一年出售住房的，征收５．５５％的营业税；并承诺年内新开工“两个１０００万”平方米配套、中低价商品房，从供求上抑制房价上涨。
　　
　　将房价问题写进政府工作报告，反映了中央在房地产泡沫问题上已达成共识。这是一条重要的政策信号，被地方、业内认为是房地产的“政策拐点”。
　　
　　上调个人房贷利率 转按揭全面叫停
　　
　　３月１６日，中国人民银行宣布，即日起上调个人房贷利率，将原来的商业银行自营性个人住房信贷优惠利率５．３１％调整至６．１２％。同时，经央行批准，部分房地产价格上涨过快的城市和地区的个人住房贷款最低首付款比例由２０％提至３０％。
　　
　　４月，上海市银行同业公会发布了《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，规定对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的，提高首付款比例；对同一借款人申请第三套及以上贷款的，应予以严格控制，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。
　　
　　此后，市房地资源局表示，为坚决抑制投机炒作，规范市场秩序，配合上海市银行同业公会《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》实施，对交易登记环节进行了梳理，作出了规范房屋转按揭交易登记程序的决定。
　　
　　这一举措对于利用银行转按揭实施炒房的投机行为给予重大打击。由于短线投机客往往投入较少的房屋首付款，利用银行贷款购房，然后通过转按揭将贷款转给下家，抛出房屋赚取差价。而此次的新举措实施后，上家不可能再直接把按揭贷款轻松转到下家，必须先还清贷款才能办理过户，炒房成本大大增加。而资金周转的周期拉长，投机客的资金链也可能由此彻底断裂。这对于规范房地产市场、控制房价涨幅起到了积极作用。
　　
　　利率上调和禁止转按揭是政府动用金融杠杆抑制住房需求、挤出泡沫的手段。其效果不仅在于增加了炒房者的投机成本，更改变了市场预期，打击了炒房者对后市的信心，更向市场明确表示：央行在必要时会继续动用利率杠杆干预楼市，直至平衡。
　　
　　“国八条” 威慑地方“新国八条”再细化
　　
　　３月２６日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》的内部文件。《通知》中共有８条意见，被业界称为“国八条”。文件明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房价上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。“国八条”要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论法律手段，控制不合理的需求，抑制房价过快上涨；对于控制措施不力，造成市场大起大落、影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。
　　
　　４月３日，新华社以评论员文章的形式发布了该《通知》的主要精神，即“国八点”。在《通知》的８条要求中，第一条要求高度重视稳定房价，第二条要求切实负起稳定住房价格的责任，其后六条均为调控房价的具体政策路径，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方切入。
　　
　　“国八条”重大意义不在于具体调控细节，而在于明确了楼市调控的几个重要原则，目的就在于稳住房价，堪称政府随后一系列具体调控措施的“施政纲领”。同时也对地方高官形成了巨大威慑：抑制不了过高的房价，将问责地方政府负责人，大有“不降房价就降官阶”的意味。
　　
　　４月２７日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即“新国八条”。明确提出，“要运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度”、“各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险”。
　　
　　此前两天，即４月２５日，建设部在上海召开房地产形势座谈会，国务院副总理曾培炎出席会议，对平抑房价提出４点要求。
　　
　　“新国八条”是对“国八条”的解释与细化，是更为具体的硬性措施，每条措施都直指房价涨幅过快，再次明确地对市场强调了政府“平抑”楼市的决心。“新国八条”措施直指土地、税收、金融等楼市穴位，它还透露出，政府已注意到并着手改变房地产市场存在的信息不畅、部分人独霸话语权、房地产运作模糊等弊端，政府将强行遏制恶性炒作土地，并充分运用税收、金融杠杆来调节楼市。
　　
　　“六一大限” 限制投机及超大房型
　　
　　５月９日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；明确制定了期房限转、新购商品房两年内转手全额征税等措施，打击炒作投机行为。６月１日，《意见》正式实施，这一天因此被称为“六一大限”。
　　
　　《意见》中明确规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１２０平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
　　
　　通知下发后，一些调控压力较大的城市相继跟进，出台配套措施打击楼市投机。
　　
　　５月３１日，上海根据本市实际情况，对普通住房进行了明确定义。
　　
　　５月底，国家税务总局会同财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，对个人购买住房不足两年转手交易的，恢复为按售房收入全额征收营业税；超过两年转手交易的，普通住宅继续免征营业税，非普通住宅按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税。
　　
　　与２００４年宏观调控中，允许各个地方结合自身情况采取楼市调控的措施不同，“六一大限”对全国普遍具有强行性要求。这被部分地区认为“××生病，全国吃药”，甚至被视为“一刀切”。但事实上，非此不足以体现国家此次调控房价的决心和力度，亦不能保证博弈格局中的中央政策的执行。调整营业税意在“一箭双雕”：一是限制二手房交易以遏制投机炒作，二是限制超大房型的非普通住宅建设。但也有业内人士认为，１４０平方米的普通标准，在我国实在是“不普通”。

　　■调控成效 短炒套利成为打压重点
　　
　　２００５年下半年，调控政策暂时告一段落。但是，征收物业税、个调税、央行建议取消房屋预售制度以及上海推出“十一五计划”的传闻，都曾使已如惊弓之鸟般的上海楼市震荡一时。
　　
　　在政策的作用下，房地产市场传来不同的声音——老百姓从盼望通过政府的干预，房价能够下降，从而能够买得起房子；开发商内心抵触、静观其变；地方政府由于视房地产为重要财政收入来源，而对政策执行不怎么积极……
　　
　　然而房产新政依然势不可挡，今年人们看到的效果是：房地产开发投资的增长速度明显回落。前三季度，房地产开发投资完成１万亿元，同比增长２２．２％，增幅比上年同期下降６．１％；房屋销售价格涨幅则继续放缓，第三季度，中国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨６．１％，涨幅比二季度回落１．９％。
　　
　　总体看来，２００５年的一系列调控政策有效抑制了投机和投资，同时对自住消费也产生了一定影响。从最初的控制投资规模，到随后的抑制房价，再到打击投机与炒房；从最初的行政干预，到后来的市场化手段，有关部门在不断摸索中渐渐找到了方向。值得注意的是，自住以及长线投资型购房并没有受到太大影响，而靠短炒套利的投机者则成为众矢之的，房价跌幅最大的也是中外环间、投资型购房集中、炒作严重的板块和楼盘。
　　
　　中房指数研究院副院长陈晟认为，调控手段旨在降低房地产金融风险；调整对象主要有三方面：一是对房地产行业进行结构性调整；二是使供需投资增幅下降；三是通过调控，令房产市场上短期套利、投机比例下降，使扰乱房产市场正常秩序的投机力量得到约束。２００６年，调控政策将进一步得到落实和深化，自住型购房消费将得到鼓励，而投机行为则会被市场扫地出局。