东方网12月30日消息：房地产市场的宏观调控政策贯穿整个2005年，上海的房地产市场在经历了2002、2003尤其是2004连续三年的高速运行之后，进入了调整回归的运行阶段。据相关数据显示，截至到2005年10月，上海个人住房贷款余额达到3020亿元，其中商业银行个人房贷余额达到2696.4亿元，公积金个人房贷余额为323.64亿元。
2005年底，全市商业个贷和公积金
个贷分别将达到2759亿元和319亿元，全市个人住房信贷资产余额将达到3078亿元，与2004年底的2727亿元比较，2005年上海的房贷资产增量仅为351亿元。
土地市场
上半年“地王”吃香
２００５年１月，上海公开土地出让３幅，共出让面积１２．３９公顷。分别是虹口１幅，出让面积３．５２公顷，浦东新区２幅，出让面积８．８７公顷；推出配套商品房招标项目２４幅，共出让面积２１３．２公顷，分别是杨浦１幅，出让面积４．０５公顷；闵行１３幅，面积为９９．１７公顷；嘉定、南汇各６幅、４幅，出让面积分别为７８公顷、３２公顷，其中被称为上海新地标的新江湾城Ｃ１地块尤其受到关注，以１５．８９亿元的总价落入广东珠江投资公司囊中，根据当时市场走势预计，新江湾城底价为１４．４亿元，浮动上限３０％，即报价在１４．４亿元到１８．７２亿元为有效区间，根据以上价格推算，土地价格大约在５０９０元～６６１８元／平方米。
２月，上海公开土地出让１７幅，共出让面积３５．６７公顷。分别是次中心城区３幅，出让面积１３．２５公顷，城市边缘地区３幅，出让面积２．８９公顷；郊区１１幅，出让面积１９．５３公顷。当月上海推出配套商品房招标项目仅１幅，位于虹口区三门路，出让面积５．９公顷。作为上海拍卖历史上最大的一宗拍卖项目，中建蛇口以１１．４亿元，折合２８５０万元／亩的价格一举摘得四川北路４街坊１０８号地块，该地块地处虹口区闹市——四川北路商业街，土地总面积２６７８８平方米，为“三通一平”熟地。由于该地块位于四川北路最南端，毗邻苏州河，地理位置极佳，与黄浦区规划中的“外滩源”遥遥相望，因此受到热烈追捧，一时被称为“地王”。
４月，上海推出配套商品房招标项目共５幅，共出让面积２６．９６公顷，皆分布于奉贤区。
５月，上海推出配套商品房招标项目共２０幅，分布于浦东、青浦及金山３个区域，除青浦部分土地未公布土地出让面积外，其余土地共出让面积１５１．３４公顷。
６月，上海国有土地公开出让共３７幅，土地面积为２１３．４公顷，其中次中心城区７幅，土地面积４１．９公顷；城市边缘地区４幅，土地面积２６．９８公顷；郊区２６幅，土地面积１４４．５２公顷。配套商品房招标项目共４９幅，出让面积４８６．０８公顷。
下半年配套房火爆
２００５年下半年，上海土地供应结构出现明显改善。随着中低价商品住宅和重大工程配套商品房用地的接连推出，用于中低价住房的地块已占到今年土地供应总量的６５％以上。
７月，上海推出配套商品房招标项目共１７幅，共出让面积１５５．９１公顷（闵行、青浦、嘉定、南汇各一幅地，由于未公布出让面积，故不在计算范围内），次中心城区：浦东４幅，出让面积３８．４４公顷；城市边缘地区：闵行１幅，未公布出让面积；郊区：南汇６幅，出让面积７２．５７公顷（其中１幅未公布出让面积，不在计算范围内）；金山４幅，出让面积４４．８９公顷；嘉定、青浦各１幅，未公布出让面积。
由于配套商品房住宅用地的大规模推出，使得“求地若渴”的企业纷纷转向投标。配套商品房中标者中不乏有知名开发企业，如建工、中环、鹏欣、中星、达安、西部企业等，其中中环投资有限公司获得嘉定江桥镇地块，土地面积达９万平方米；中星集团获得嘉定江桥、南汇周浦两块用地，土地总面积达１７万平方米；建工房产拿下虹口三门路及南汇康桥共两幅土地，面积达１３万平方米。除此之外，万科、绿地等知名开发企业也正积极参与中低价商品房的土地招标。品牌企业之所以积极参与配套商品房招标，一方面出于发展需要，另一方面，开发配套商品房也能进一步提高企业的知名度。
８月，上海推出配套商品房招标项目共４８幅，数量从大到小依次为南汇２１幅，闵行１０幅，浦东、青浦各５幅，崇明４幅，宝山３幅。当月上海推出中低价商品房招标项目共５幅，分别为浦东３幅，崇明２幅。
９月，上海共推出普通商品房土地出让３０幅，出让面积１６９．６３公顷。从区域来看，分布在全市１１个区域，大部分为郊区，中心城区相对较少。从土地出让用途来看，以商业、商办及综合用地为主，住宅用地几乎没有。
在１０月份的暂停之后，１１月上海又推出配套商品房招标项目共８幅，其中闵行、嘉定各２幅；杨浦、徐汇、宝山、南汇各１幅。
住宅市场
年初：新房价格高涨
２００５年１月，上海一手住宅新增供应量较上月有明显上升，上市新盘项目总计４０例包括后期推盘项目。闵行、松江、宝山３个区域当月供应较大，占据总供应量的一半以上，楼盘数２１例。静安、徐汇等中心城区及南汇、青浦等远郊区域的上市量较少。全市新盘均价为８４７０元／平方米，相比上月下降了２４％，这主要与当月中低价位的郊区公寓供应丰富有一定关系。
２月，上海一手住宅新增供应量与上月基本保持平衡，上市新盘项目总计３６例包括后期推盘项目。闵行、浦东、松江３个供应大区依然占据供应量前列，达到近一半的比例。普陀、杨浦等次中心区域保持着稳定的供应量。全市新盘均价为１０７５４元／平方米，相比上月上升了２５％。当月中心区域大量高价位新盘集中上市，直接抬高了全市新盘均价。
３月，一手住宅新增供应量较之上月有大幅提升，上市新盘项目总计５８例。全市新盘均价为１０９２５元／平方米，比上月上升了１．５９％，增长速度趋缓。
年中：宏观调控显效
２００５年４月，受到宏观调控影响，上海一手住宅市场新增供应量有所上升，市中心以及郊区皆有新增物业上市。普通中低价楼盘仍然短缺，中高档物业依旧是市场主流。当月全市新盘均价为７５１４元／平方米，相比３月下跌了近三成。
５月，上海全市１９个区县的住宅成交总面积为７８５６０７平方米，共计成交６７０３套房源，成交总金额为５８．６亿元。全市有３６个项目有住宅供应市场，新增供应住宅面积９０．２１万平方米。其中４０％左右为动迁房或重大工程配套房，这部分房源基本上都来自于外环外地区。按环线划分，内环内地区当月只有２个新增项目，供应量仅为３．８７万平方米；内中环地区新增项目５个，新增住宅面积１６．５万平方米；中外环地区虽有６个新增项目，但供应量仅１０．９８万平方米；外环外地区是本期供应量最大的区域，新增住宅项目２３个，供应体量达５８．８６万平方米，新增项目数与供应量在全市范围内所占比重均接近三分之二。
６月，上海全市新增供应一手住宅７９．４万平方米，环比上月减少４４％，与去年同期相比下降幅度达５３％，新增供应量明显缩水。就区域分布而言，以位于郊区的新增房源供应量居多，约占全市新增供应总量的５２．４％，而主城区、尤其是中心城区的新增房源则相对较少。
７月，申城楼市在售楼盘价格基本与上月持平，微小的跌幅远低于持币观望者的心理预期，一手住宅的成交量出现大幅下挫，买卖双方继续对峙，开发商放盘速度再次趋缓。另一方面，配套商品房从本月开始大规模上市，楼市供应结构出现了重大改变。
８月，上海市商品住宅新增供应１４２．６万平方米，环比下降１２．９％。由于成交量持续低迷，因此部分开发商虽然已取得预售许可证，但推迟了新盘上市时间，商品住宅市场投放量呈现出下降态势。
年末：金九银十无力
２００５年９月，上海市商品住宅新增供应３６６．４万平方米，比上月增加１５６．９％。受９月、１０月传统楼市供销两旺效应的带动，开发商本月加大了放盘量。另外值得注意的是，本月配套商品房上市量达到１１０．１万平方米，占新增供应的３２．７％，比８月有大幅的增加。
１０月，上海一手住宅市场新增供应２４５．７万平方米，尽管比９月下降３２．９％，但楼市依然处于放量供应的阶段。尤其是配套商品房，当月占新增供应的比例由上月的３２．７％上升到３９．９％，接近１００万平方米；而普通商品住宅新增供应１４７．７万平方米，较９月的２５６．３万平方米下降了４２．４％，主要是由于普通商品住宅９月份成交量的增长低于开发商的预期，对卖方信心有一定打击。
１１月，上海一手住宅市场新增供应２５７．３万平方米，与１０月大致相当，其中配套商品房仅上市６４．８万平方米，占新增供应的２５．１％，与１０月配套商品房接近４０％的供应比例相比明显减少。当月新增供应量较１０月增加了３０．４％，这主要是由于年关将至，正是开发商归还银行贷款、结算建设工程款、支付建筑材料费等的关键时期，而上市公司则还要做年终报表，评定业绩等等，最后两个月是考验开发商销售业绩以及回款能力的重要关口，因此，新盘上市量的增加也不足为奇了。
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