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投资出租风险不大 使用权房渐成上海楼市热点


2005年12月14日6:53
  本文所述的使用权房,特指上海中心城区的不可售、非独立成套公房。为何它能够成为近期进入严寒期的上海楼市的热点?关键是它具有这样几个优势。

  优势一 不受宏观调控影响

  比如,使用权房无须缴纳类似于产权房交易的契税,而只需缴付转让标的0.5%的交易费,2年内再转让无须缴纳营业税等,而且政府仍然鼓励承租户进行差价换房。

  优势二 拆迁改造可以预期

  由于使用权房都处在闹市区,城市旧区改造已入尾声,未来有望完成拆迁改造的时间可以预期,同时动迁政策没有因为房地产市场降温而有所变化,甚至还有提高倾向。

  优势三 面积较小总价不高

  使用权房的面积一般都较小,所以总价大都不会太高,投资客只要调动不多的资金,就可以进行操作。

  优势四 投资出租风险不大

  使用权房所处的地段一般较好,即便一时未赶上动拆迁,就是用于出租,同样可获得略高于产权房的投资收益。相对而言,风险比投资高额的产权房要小。

  当然,使用权房也有不少门道,以下几招,可供感兴趣的投资者参考。

  门道一 按倒计时论价

  投资使用权房,应更多关心所在地域动迁的时限与可能。

  买使用权房与买产权房不同,购买产权房一般更关心诸如房屋结构、房龄、朝向、层次等问题,并以此按质论价。而购买使用权房则应当相对淡化这些问题,因为投资使用权房注重的是它的“可改造资源”,所以更多地应当关心它所在的地域动迁的时限与可能性,即动拆迁“倒计时”。一般来说,3-5年这类中短期内有望动迁的,出价可以高些;反之,则可以杀价甚至放弃。特别遇到该房所在的地块较小,建筑密度较高的,则更应当谨慎,不要轻易下单。

  动迁时限短的或动迁可能性大的使用权房,意味着收回投资收益期短,变现能力强;反之,此类房屋改造开发的成本太高,除非有市政项目,指望商品房开发建造,难度较大。对投资者来说,则是一种实实在在的风险。此时,房屋品质再好,意义也不大。

  至于如何考证该房动迁的时限与可能性,一是可搜集本市、本区的城市建设方面的规划资料;二是观察周边环境,如呈孤岛状的,动迁的可能性较大;三是依靠自身的分析评判能力。

  门道二 预留增值空间

  着重了解货币化动迁的标准,按每年5%保值增值预留空间。

  众所周知,购买产权房期待增值,是通过整个房地产市场的大势上涨或不动产对应货币贬值而实现的。但使用权房,是通过所买房屋下面附着的土地,有朝一日在政府改变原有用途或转让使用权的过程中实现增值。换言之,就是将来动拆迁获得的补偿能够超过购房时的投入。为此,在考虑出手购买使用权房时,必须为自己投入买房的资金,预留略高于银行存款利息收益的空间。

  那么,如何预留增值的空间呢?可以先了解该房所在地区当前的动拆迁政策,着重了解货币化动迁的标准:如以“砖头”(面积)为主要计量标准的,每平方米补偿单价是多少;以“人头”(居住人口)为主要计量标准的,人均可获多少动迁补偿。了解了这方面的信息后,再按每年5%保值增值为自己预留空间,如某房16平方米,该区当前的货币化动迁标准为每平方米1.8万元,大约可得补偿28.8万元,预计5年左右有望动拆迁,那么,目前可以出资的上限是21.6万元。

  门道三 测算投资收益

  如果“一不小心成了房东”,那就要事先预算出租可获得不低于3%的年收益率。

  与投资产权房相比,使用权房何时会动拆迁,有没有动拆迁的可能,是一种最大的变数,这种变数也就有可能转换成一种“套牢”的风险。

  因此,除了以上对使用权房的估价、预留增值空间外,还要有对一旦遭遇动迁“没有时间表”的承受能力。这可以通过测算“一不小心成房东”后的投资收益。首先,要了解该使用权房所处地段的租赁房行情,只要不低于3%的年收益率,就可以考虑出手。

  如以上例测算,投入21.6元,每月能收取600元租金(刨掉空关期),就可以视为有一个不错的投资收益,毕竟中心城区的旧公房不可能永远不拆不改。倘若原先预期5年内可能拆迁的,可以往最坏的“20年内总会拆迁”方向放大预期,那么,在未来20年内稳获3%、略高于银行存款利息收益的同时,另一块增值空间也在拓展。因为不管怎样说,未来20年左右的动拆迁补偿标准,总要高于未来5年左右的,当然,这是一种被迫从中线转为长线投资的无奈选择。

  门道四 了解“注意事项”

  使用权房必须经过有关部门审核,符合条件的才能批准转让。购买者必须对注意事项了解后,才能进行实质操作。

  使用权房买卖,本质上是承租人依法有偿转让租赁权,因此不同于产权房,只要产权明晰,通过房产交易中心就可以进行权益转移。使用权房的产权属国家所有,所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核,符合条件的才能批准转让。因此,这个审核报批的过程主要集中在房管部门。为此,欲购买者必须对此类房屋的租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后,才能进行实质性的操作。

  使用权房的受让方必须是本市户籍。出让方要到区房地产交易中心,索取征求房屋隶属的房管所(物业公司)同意转让与否的征询意见单,征询内容包括所在的地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让;有没有违章搭建;出让方有没有退路;有没有欠缴房租等事项。如都符合,由房管部门签署同意转让意见,再返回到区房地产交易中心进行转让。一般来说,受让方在对方没有看到出让方拿到房管部门对该房转让无异议的征询单前,不要轻易作出包括预付定金在内的购买决定。



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  • 来源:劳动报  选稿:实习生 王秉杰    


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